預計到2030年，我們將全面進入租房時代，房子會越來越難賣

幾年前，中國房地產危機以及恒大等大型開發商的困境曾是輿論熱議的焦點。后來這類話題的關注度慢慢降了下來，原因大概是許多人當初預測的那種"急性崩盤"始終沒有出現。

但實際上，中國樓市從未真正回暖，房價一直在悄悄地往下走。要弄清今天的局面，還得從頭說起。

中國房地產危機的根源，是上世紀七十年代末至八十年代初改革開放啟動后所引發的、史無前例的城市化浪潮。改革推動城市地區經濟快速增長，幾億中國人為尋找工作和更好的生活涌入城市。

這場城市化的速度之快，超乎想象。城鎮人口比例從1980年的約20%上升到今天的近70%，每年約有2000萬人遷往城市，相當于每半年就要憑空造出一個倫敦那么大的城市區域。

如此龐大的人口流動，自然催生出對新房的巨大需求。開發商拼命蓋房，可城市化速度實在太猛，供給始終追不上需求，房價也就順勢往上躥。

1980年到2005年這25年間，全國房價中位數翻了五倍，一線城市漲得更狠。多年上漲之后，幾乎所有人都默認房價還會繼續漲下去，購房者和開發商都開始靠越來越大的杠桿參與這場游戲。

開發商大舉借債建更多樓盤，購房者則不斷加大按揭。這自然吹起了一個泡沫——中國大城市的房價一度達到收入中位數的40倍，位居全球之首。

房地產估計占中國家庭財富的75%（英國的對應數字約為35%），并貢獻了兩到三成的經濟活動。考慮到人口增長放緩和城市化率見頂，這個泡沫的不可持續幾乎寫在明面上。

為了趕在真正的危機爆發前主動出手，2020年8月，監管部門推出了"三條紅線"，實質上給開發商能背的債務劃了一道天花板。這一政策直接把某些過度加杠桿的開發商推到了懸崖邊，其中最典型的就是恒大——它不得不突然開始集中還債。

而監管釋放出不再容忍房價無休止上漲的明確信號，本身也削弱了市場信心，房價隨之開始回落。后來這個話題的熱度漸漸消退，因為事實證明，中國樓市和整體經濟并沒有像不少海外唱衰聲音預測的那樣"崩潰"。

但即便驚天動地的危機沒有到來，房地產的調整并未結束。根據布魯金斯學會經濟學家肯尼斯·羅格夫與楊源晨近期發表的一份研究，自恒大風波以來，中國房價以相當穩定的節奏持續下行，如今下跌趨勢已延續了近五年，一些受沖擊最重的城市，跌得時間還要更長。

放在國際視野里看，這種情況相當罕見。任何一個西方國家出現連續多年房價下滑，都足以被定義為全面的經濟緊急狀態。

隨著中國樓市調整拖延日久，與上世紀九十年代日本房地產危機之間的相似之處，越來越難以回避。作為參照，日本在八十年代經歷大幅上漲后，1990年到2000年這十年間，樓市徹底塌方，住宅價格下跌約50%，商業地產更是暴跌約85%。

不過，兩者到目前為止最大的差別是，日本的房地產危機把整個經濟都拖了下去。日經225指數下跌了大約75%，日本經濟增速也從八十年代的約5%一路滑落到九十年代的約1%。

今天主流觀點認為，這是因為日本經歷了所謂的"資產負債表衰退"。說白了，就是日本的家庭和企業在資產價格上漲時借了太多債。

等到資產價格反過來跌，他們就集中精力還債，去修復自家的資產負債表。這種做法對個人來說是理性的——房子大跌時，趕緊還房貸降低破產風險，天經地義；可當整個社會都同時這么做，經濟也就陷入了停滯。

乍一看，中國似乎也會走上同樣的路。畢竟和當年的日本一樣，中國家庭財富里絕大部分都鎖在了房子里，房地產調整勢必讓購房者感到肉疼。

但事情并沒有那樣演變。與九十年代的日本不同，中國依然交出了較為亮眼的增長成績單，GDP始終維持在5%左右。

股市也表現得比不少人預期得要穩，上證綜合指數在2021年到2024年經歷一輪下探之后，如今已重回相對高位。那中國究竟是怎么繞開日本式衰退的？

大致有兩個原因。第一，雖然房地產調整壓低了國內的消費信心，但中國經濟通過更多依賴外需——也就是擴大出口——把這塊缺口頂住了。

這也是為什么這幾年出口持續增長而進口相對平穩，貿易順差不斷創出新高。第二，把原本流向房地產的資金，直接引導到了制造業。

這背后是國家對銀行體系的掌控力仍然很強，官方引導金融資源投向先進制造，作為培育"新質生產力"戰略的一部分。而在日本，樓市下行引發的是更普遍的信心塌陷，缺少國家層面的引導和擔保，銀行不敢放貸、企業不愿舉債，惡性循環由此形成。

這套打法目前看效果尚可，但也讓中國經濟不得不更依賴出口，在全球保護主義抬頭的大背景下，脆弱性也在增加。回到國內，從1998年新一輪房改啟動到2021年見頂，房價整整漲了23年，全國均價從每平米兩千出頭漲到一萬一以上。

一線城市從三千元一路飆到六七萬，漲幅超過20倍。這一輪長牛也把中國推入了世界少有的"高住房自有率"社會——超過九成的家庭有一套房，四成多的家庭手里握著兩套或以上。

而從2022年算起，房價持續調整已經四年，全國均價累計跌幅超過三成，環京的涿州、廊坊等地區甚至跌去六成以上。2015年到2019年那波高位入市的買家，如今首付基本被抹平，手里還壓著二三十年的房貸，處境相當難受。

問題也就隨之而來：接下來房價還有沒有大反轉的可能？現實來看恐怕不容樂觀。

一方面，泡沫尚未完全出清，二三線城市的房價收入比仍在20到25之間，一線城市更是高達40。居民不吃不喝幾十年才夠買一套房的定價結構，注定要向合理區間回歸。

另一方面，收入端支撐不住。前些年房價能一路狂奔，靠的是居民對未來收入的樂觀預期，而現在實體經濟承壓，多數人對漲薪不敢抱太大希望，購房決策也變得越來越謹慎。

加上房價已經連續四年下行，賺錢效應蕩然無存，過去追漲殺跌的投資客要么離場要么觀望，需求端進一步降溫。正因為如此，業內出現了一種越來越有市場的判斷：到2030年前后，中國將全面步入"租房時代"，城市租房人口有望突破2.6億，房子會變得越來越難賣。

原因大致有三。其一，房價還在跌、二手房掛牌量還在漲，誰也不愿意當"高位接盤俠"。

相當多有購房意愿的人干脆先租著，等泡沫擠得差不多了再考慮出手。租賃需求預計將快速上升，而買房需求會繼續萎縮。

其二，90后、00后這一代人越來越清醒。他們看得很明白：高位買房意味著掏空"六個錢包"，再背上二三十年月供，等于一輩子給銀行打工。

既然如此，不如租房過日子，等房子回歸居住屬性、自身收入也趨于穩定，再出手也不遲。其三，房價還在高位徘徊的同時，各地房租卻在悄悄下探。

大城市工作不好找、生活成本又高，一部分打工人選擇回鄉發展，租賃市場供大于求。以上海為例，一套一居室的月租從4500元降到4000元并不稀奇。

租金越來越便宜，買房越來越有風險，天平自然會朝租房那一端傾斜。從更宏觀的視角來看，這輪房地產調整既是中國過去二十多年高速城市化紅利透支后的自然出清，也是經濟結構從依賴土地財政轉向依靠制造與出口的深層轉型。

樓市不會一夜崩塌，也不會突然反轉，更可能的是在漫長的擠泡沫過程中，把住房重新還原為"住"的屬性。對普通家庭來說，認清趨勢、量力而行，比賭哪一年抄底更重要。