深耕者，贏未來｜地產同學會·貴陽站

來源：市場資訊

（來源：馮侖風馬牛）

過去幾年，中國房地產行業經歷了前所未有的深度調整。市場邏輯變了，企業的發展也隨之改變。規模不再是唯一的坐標系，產品力、運營力、組織力，以及長期主義本身，正成為越來越多企業重新思考的命題。

當行業進入新周期，比尋找標準答案更重要的，是走出去。看見不同的樣本，與同行面對面交流，在真實的項目里尋找屬于自己的啟發。

7 月 2 日至 4 日，應風馬牛校友、貴陽凱宏房地產開發有限公司總經理周宏凱同學的誠摯邀請，馮叔與同學們走進貴陽，深入走訪了凱宏地產多個標桿代表項目，并參訪了萬科未來溪地、花果園、觀山云麓等貴陽標桿樓盤。圍繞區域市場研判、產品打造邏輯與企業經營節奏，大家展開了多輪深入交流。

參訪學習之余，在周宏凱同學的組織下，同學們還游覽了天河潭、甲秀樓等著名景點，在自然山水與歷史文脈中，感受這座「避暑之城」獨特的城市氣質。

三天時間，同學們重新認識了貴陽，也重新思考了地產企業在新時代的方向與路徑。

01

走進凱宏地產：看見區域房企的長期主義

提起貴陽，很多人的第一印象是「避暑之城」「山地城市」。但真正走進這座城市才會發現，它的發展邏輯與許多熱點城市截然不同。

作為西南重要節點城市，貴陽近年來依托大數據產業、交通基礎設施改善和獨特的生態優勢，持續積蓄發展動能。就房地產而言，這里并非由高房價驅動的市場，而是更注重居住品質、生態環境與長期運營能力的慢熱型城市。

這也讓同學們開始思考：當行業進入品質競爭時代，一家區域房企真正的競爭力來自哪里？

凱宏地產給出了一個扎實的答案。作為扎根貴州二十余年的本土企業，凱宏沒有選擇高速擴張，而是一步一個腳印深耕貴陽。從住宅開發到商業運營，再到物業服務，凱宏逐步構建起「開發+運營+服務」的完整體系，累計開發面積超過 170 萬平方米，代表項目包括騰龍灣、十里河灘等住宅作品，以及貴州汽車城、凱宏家居城等商業項目。

比項目規模更值得關注的，是凱宏地產的發展節奏：沒有盲目擴張，沒有高杠桿冒進，而是在熟悉的土壤上持續打磨產品、積累口碑。

這種長期主義的發展方式，讓同學們重新審視一個命題：未來房企真正的競爭優勢，或許不是規模，而是深耕的厚度。

此次行程，同學們先后走訪了凱宏家居城、騰龍灣、十里河灘、萬科未來溪地、花果園、觀山云麓等多個項目，近距離觀察貴陽不同類型項目的發展路徑。

凱宏家居城展現了商業運營的長期價值。作為凱宏地產商業板塊的重要組成部分，家居城不僅承擔商業運營功能，更成為區域消費的重要載體。

大家重點關注商業招商、運營管理以及長期經營模式，希望了解傳統商業如何在新的消費環境下持續保持活力。相比開發銷售，商業運營更加考驗企業長期管理能力。如何持續吸引客流、提升運營效率，也成為大家討論的重要話題。

騰龍灣與十里河灘則讓大家感受到生態資源與居住品質的深度融合。騰龍灣依托自然生態資源，項目更加注重人與環境之間的關系。從建筑布局到園林景觀，再到生活方式打造，都體現出一種更加舒適、更加松弛的居住理念。與此同時，十里河灘優越的自然環境，也讓大家進一步理解了貴陽「山水城市」的獨特價值。

房地產最終服務的，不只是居住，更是一種生活方式。好的產品，不只是房子本身，更是人與城市、人與自然之間建立聯系。

而萬科未來溪地圍繞改善型住宅進行產品創新；花果園呈現出超大型城市綜合體在規劃與運營上的實踐樣本；觀山云麓則進一步展示了改善型住宅在建筑設計、公共空間和生活體驗上的前沿探索。

參訪結束后，不少同學感慨：不同城市孕育不同市場，不同市場需要不同產品。真正優秀的企業，不是簡單復制產品，而是深刻理解腳下的土地。

02

一場閉門座談：探尋區域房企的底層邏輯

項目參訪結束后，同學們與凱宏地產管理團隊舉行了一場閉門座談會，圍繞企業發展、項目規劃、產品打造及行業趨勢展開了深入交流。

凱宏地產相關負責人分享了企業二十余年的發展歷程，從 2000 年成立至今，公司業務涵蓋住宅、專業市場及社區商業等多種業態，始終堅持深耕貴陽，形成了穩健發展的經營體系。

圍繞企業未來發展，馮叔結合多年行業觀察，也分享了自己的思考。他認為，房地產企業不能再停留在傳統開發思維，而要建立更加完整的發展體系，從單一的「開發」走向「開發、產品運營、資產管理」三條線協同并進。既要關注產品銷售，也要重視資產運營能力、資本結構和長期回報，讓企業真正具備穿越周期的能力。

談及產品打造時，馮叔特別強調：當下熱門的「第四代住宅」，不能流于概念創新，而要真正回歸客戶需求。對于擁有優越生態資源的項目，應充分利用公園、濕地等自然環境，打造戶外與室內相融合的生活方式，讓陽臺、庭院與公共空間真正融入日常生活，而不是簡單增加建筑面積。

在規劃設計層面，他建議引入優秀建筑設計團隊，通過高辨識度的公共建筑和社區空間提升項目整體品質，同時充分結合自然地形，以更靈活、富有變化的布局與周邊生態環境有機融合。

物業服務同樣是討論的焦點。馮叔認為，交付不是終點，而是服務的開始。對于有長期愿景的企業，應將物業管理作為品牌建設的重要組成部分，在項目初期做好長期投入規劃，將物業投入視為品牌建設的一部分，而不是短期利潤來源。通過持續提升服務品質、打造豐富社區活動、引入專業健康管理服務，不斷增強業主粘性，讓社區形成可持續的長期價值。

此外，同學們還圍繞裝配式裝修、成品房交付、高層住宅消防安全、社區教育資源整合等話題展開了深入討論。大家一致認為，行業未來的競爭，將越來越回歸產品品質、服務能力和長期運營能力。

這場座談沒有給出標準答案，卻讓同學們更加深刻地意識到：在行業進入新階段后，真正值得學習的，不只是一個項目，更是一家企業背后的經營哲學與長期主義信仰。

結語

三天高密度的交流與參訪，是一場對區域市場的深度復盤，也是一次關于行業底層邏輯的集體思考。

在貴陽，我們看到：生態資源可以成為產品的護城河，穩健深耕可以替代高杠桿擴張，社區服務能夠沉淀為長期品牌資產。這些經驗提醒我們，行業下半場的競爭規則已經改寫。從拼規模轉向拼質量，從快周轉轉向長周期。那些能夠穿越迷霧的企業，無一不是把「持續價值創造」刻入基因。

很多認知在課堂之外才被激活，很多解法在同行碰撞中才愈發清晰。行業的未來不屬于孤軍奮戰的英雄，而屬于開放共創的生態。最后，特別鳴謝周宏凱同學及其團隊的精心策劃與熱情款待。學海無涯，行者無疆。期待下一次相聚，也期待在更多城市，看見更多值得學習的中國地產樣本。

9 月 6 日——9 月 13 日，馮叔親率，8 天橫跨布匈牙利· 布達佩斯、奧地利· 維也納、波蘭· 克拉科夫&華沙。深訪 WING zrt、CA Immo 等頭部企業，對話政府招商機構，解讀出海與資產配置；三場內部閉門課，拆解奧匈、波蘭轉型與文明反思。商業+歷史雙線，看懂歐洲底層邏輯。名額將滿，感興趣請速聯系報名！

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