沒想到蘇州的天花板被這項(xiàng)目打破

一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是誰決定的？

無數(shù)的專家都會(huì)站在宏觀的角度

和你聊供需

和你聊走勢(shì)

但是有沒有想過

一個(gè)城市的房?jī)r(jià)就是由一個(gè)個(gè)具體的項(xiàng)目決定的

而一個(gè)全新概念的單盤

一定能實(shí)現(xiàn)頭狼效應(yīng)帶動(dòng)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)

過往的成都、南京、上海、杭州……都經(jīng)歷過點(diǎn)狀發(fā)展

現(xiàn)在這個(gè)現(xiàn)象來到了蘇州

一個(gè)更貴的項(xiàng)目不一定能改變城市價(jià)格

但是一個(gè)完全不一樣的項(xiàng)目一定能影響城市認(rèn)知

成都的麓湖、南京的中堃、杭州的濱江都是如此

而今天這位主角

身份可能說出來有點(diǎn)特殊

我先表達(dá)答案

蘇州的招商

先別著急這反駁

各位看完今天這個(gè)項(xiàng)目，或許就會(huì)明白招商是如何用單盤重塑市場(chǎng)認(rèn)知的

來自

2026年當(dāng)仁不讓的現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目

招商蘇州道壹號(hào)

01

其實(shí)這塊地本身的地段資源非常優(yōu)越

項(xiàng)目區(qū)位圖

是蘇州園區(qū)核心中軸上

地理位置極其優(yōu)越

在這個(gè)蘇州工業(yè)園區(qū)的中軸核心位置上，一直期待能夠更好的借鑒新加坡規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造更好的人居范本

周邊的景觀資源和整體氣質(zhì)都很優(yōu)越

市場(chǎng)也長(zhǎng)時(shí)間斷供了

很多開發(fā)商在面對(duì)這塊地都會(huì)簡(jiǎn)單的做加法

地段之上做產(chǎn)品的疊加

包括招商蛇口蘇南自己也可以這樣來解題

但是整個(gè)蘇南團(tuán)隊(duì)卻想要做點(diǎn)改變，而這種改變來自：整個(gè)邏輯和一開始不一樣

在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)商選擇引入一個(gè)變數(shù)

一個(gè)巨大的變數(shù)：客戶

什么意思

一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)現(xiàn)執(zhí)行力最好的方式

就是統(tǒng)一意見

一個(gè)思想

但是招商在拿地開始，就讓無數(shù)潛在用戶的海量意見進(jìn)入到研發(fā)體系

示意圖

從而真正意義上試圖讓單盤實(shí)現(xiàn)與用戶共創(chuàng)這個(gè)硬核模式

這個(gè)事的難點(diǎn)在于哪里

這個(gè)事的難點(diǎn)在于

說說容易

做起來無比難

把與用戶共創(chuàng)當(dāng)成營(yíng)銷噱頭容易，真的系統(tǒng)性把客戶意見融入產(chǎn)品這件事就很難

為什么

我們舉一個(gè)例子

比如說這個(gè)戶型

戶型圖

就是蘇州道壹號(hào)的143平米的戶型

當(dāng)企業(yè)研發(fā)出來的時(shí)候來征詢客戶的意見，客戶就對(duì)東側(cè)次臥邊上的功能間提出了想法

——有的家庭提出我需要足夠多的收納，一個(gè)完整的八百柜

——有的家庭提出這里我想要一個(gè)衛(wèi)生間，可以獨(dú)立不和主臥產(chǎn)生干擾

各位

如果你面對(duì)這樣的客戶需求

你會(huì)怎么決策

我們想象下：這兩個(gè)需求有有對(duì)錯(cuò)之別嗎

其實(shí)沒有

無非是不同家庭對(duì)于生活狀態(tài)不同的選擇

所以你如果把與用戶共創(chuàng)理解為答案的二選一，本質(zhì)上就意味著你對(duì)于客戶需求的輕蔑和低估

客戶提出這個(gè)訴求的背后其實(shí)在問：

空間能不能滿足我更多的可能

我們不妨看一下蘇州道壹號(hào)的處理模式

招商思考的不是二選一

而是在思考

如果你需要多一個(gè)衛(wèi)生間，那么我如何才能保證你的收納空間同時(shí)不減少

就是既要又要

很多的既要又要是不合理的，但是招商就是為客戶踐行這樣的既要又要

所以整個(gè)空間設(shè)計(jì)做了這樣的調(diào)整

示意圖

首先那個(gè)收納間規(guī)劃了上下水和電源

后期精裝選配的時(shí)候可以改造成一個(gè)衛(wèi)生間

實(shí)拍圖

另外招商對(duì)于整個(gè)電梯廳做了重新的規(guī)劃

將消防水電等設(shè)備做了集中歸邊處理

示意圖

從而保證入戶側(cè)邊出現(xiàn)一個(gè)完整的墻面可以規(guī)劃為一個(gè)頂天立地收納墻

可別小看這點(diǎn)調(diào)整

很多的電梯廳營(yíng)銷階段說私家區(qū)域，但是最后沒辦法擺放鞋柜

就是一開始設(shè)計(jì)懶政從而導(dǎo)致各種電箱亂放從而極大的浪費(fèi)了面積

與此同時(shí)

還預(yù)留了電源點(diǎn)位，未來不僅能收納

實(shí)景圖

甚至還能安裝一個(gè)牛奶箱

所以說到這里不知道各位有沒有看懂

招商做的用戶共創(chuàng)

根本不是吸納客戶意見之后的二選一

而是尊重所有客戶需求背后所提供的完整生活解決方案

這就是我說的共創(chuàng)的意義

而這樣的共創(chuàng)不是一個(gè)環(huán)節(jié)

而是貫穿了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全流程

甚至為了讓這樣的環(huán)節(jié)持續(xù)

招商甚至破天荒的在研發(fā)基地中也搭好樣板房讓客戶隨時(shí)看過程提意見

就在這樣的意見滾動(dòng)過程中，我們不妨看下蘇州道壹號(hào)的呈現(xiàn)效果

02

蘇州道壹號(hào)的第一眼特性來自對(duì)于抬板社區(qū)的理解

各地大部分的抬板社區(qū)都在做：宏偉

是的

因?yàn)樽≌烊坏目梢员惶Ц?/p>

不論是門頭還是架空層可以做出遠(yuǎn)超乎預(yù)期的尺度和恢宏

這一點(diǎn)毋庸置疑

也非常符合營(yíng)銷階段的訴求

但是在招商團(tuán)隊(duì)的理解中思考，是否能夠在保持恢宏尺度的當(dāng)下，能夠在這樣的空間里做出別樣的情緒感

所以我們看到了

實(shí)景圖

整個(gè)門頭依然保持的尺度

這是整個(gè)蘇州園區(qū)當(dāng)下最大的門頭

包括在整個(gè)室內(nèi)的空間感通透感都有著充分的呈現(xiàn)

但是除此之外

我們可以把重點(diǎn)放在整個(gè)架空平臺(tái)上的動(dòng)線設(shè)計(jì)上

實(shí)景圖

在這個(gè)維度上，招商花了大量的精力在做一件事：如何讓坡度消失

所以我們看到了特意放緩拉長(zhǎng)的坡道

實(shí)景圖

與此同時(shí)加強(qiáng)了景觀和路網(wǎng)的結(jié)合

并且整個(gè)動(dòng)線規(guī)避簡(jiǎn)單的橫平豎直

示意圖

從而真正讓每一個(gè)個(gè)體可以無感的走在三個(gè)界面毫無感覺

實(shí)景圖

并且結(jié)合整個(gè)功能性和景觀性的包容

讓走在小區(qū)里不再是壓力，而是一種很放松很愉悅的感覺

整個(gè)1萬方的地塊占地，因?yàn)閯?dòng)線的拉長(zhǎng)做出了公園般的漫步感

這就是來自客戶的需求，以及結(jié)合地塊臨河的屬性做出的“后天設(shè)計(jì)出來的自然感”

非常高級(jí)

也很難做

我們前期幫助招商在這一塊的流線設(shè)計(jì)上花了巨量工作，也終于落地

一條足夠有情境的路勝過所有情緒

這是蘇州道壹號(hào)的硬核卻又溫柔的交付

各位不要小看這一條路

本質(zhì)上背后代表著設(shè)計(jì)的三個(gè)部門打破固有習(xí)慣的合作

實(shí)景圖

景觀、建筑、室內(nèi)在一張圖紙上共同圍繞著客戶視角而創(chuàng)作

這就是機(jī)制倒逼組織架構(gòu)的結(jié)果

示意圖

這背后有多少個(gè)夜晚痛心疾首的調(diào)整我們都按下不表

一切的目的就在于

愉悅了用戶，給自己找了麻煩

03

很明顯，也是一樣的邏輯

招商因?yàn)楣矂?chuàng)沒有簡(jiǎn)單的二選一，而是因?yàn)橄胍诨趾甑谋澈笞龀龈?/p>

才有這樣的結(jié)果

也因?yàn)橐恢北诌@樣的結(jié)果，很多的蝴蝶效應(yīng)就開始慢慢在單盤上顯現(xiàn)

因?yàn)閺?qiáng)大的圍繞客戶共創(chuàng)的能力以及特殊的抬板的存在

示意圖

在一個(gè)社區(qū)中

實(shí)現(xiàn)了令人驚喜的三層三世界

實(shí)景圖

抬板上的完全靜謐感

抬板層的配套以及多元化生活

抬板下的地下空間因?yàn)楹偷罔F銜接又實(shí)現(xiàn)效率通達(dá)

一個(gè)社區(qū)的配套同時(shí)具備三種能力三種狀態(tài)以及三種場(chǎng)景

和諧的融合在一起

這不是一個(gè)抬板社區(qū)天然具備的

而是招商創(chuàng)造的

圍繞著客戶視角創(chuàng)造的結(jié)果

這也是蘇州道壹號(hào)特別耐看的原因

實(shí)景圖

但凡來到現(xiàn)場(chǎng)的客戶第一感覺就是這里怎么繞來繞去

走幾次就感覺很沉浸很好看

這些都是設(shè)計(jì)的結(jié)果

圍繞著這個(gè)結(jié)果，共創(chuàng)還在賦予空間以內(nèi)容

所以我們細(xì)看很多對(duì)于會(huì)所功能的定義

招商也內(nèi)嵌了大量的溫柔

實(shí)景圖

當(dāng)然用戶需要的品質(zhì)感、尊貴感、奢華感……

一些高端豪宅的會(huì)所配套在這里都具備

實(shí)景圖

除了大家常規(guī)期待的泳池、私宴、健身房等之外

首先招商給社區(qū)架構(gòu)了一個(gè)體育場(chǎng)級(jí)別的籃球場(chǎng)

實(shí)景圖

注意這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的在室內(nèi)安裝一個(gè)籃球架子

而是體育館級(jí)別鋼結(jié)構(gòu)完成的室內(nèi)空間

這可是未來社區(qū)使用最高頻的區(qū)域，充沛的前置性思考使得未來這里會(huì)成為社區(qū)情緒價(jià)值最高的地方

除此之外，對(duì)于人性化招商也有了更多思考

在私宴廳除了日常的高規(guī)格接待之外，未來還會(huì)提供充滿煙火氣的早餐豆?jié){油條，也有晚上夜宵的一碗面

包括在地下車庫強(qiáng)行排除萬難規(guī)劃進(jìn)了衛(wèi)生間

示意圖

就是為了讓男性歸家之前還有一個(gè)獨(dú)處發(fā)呆的地方

這些稀碎的內(nèi)容都不是為了彰顯社區(qū)的所謂檔次

但卻處處以人為本，讓空間因?yàn)槿说膮⑴c折射光芒

硬生生將生活的狀態(tài)從過去的密度、濃度在這里變成了秩序和體系

在項(xiàng)目?jī)?nèi)走的時(shí)候，我經(jīng)常會(huì)走神

這好像有點(diǎn)不太像“成熟”開發(fā)商做的項(xiàng)目

沒有那種所謂的第一眼美女的網(wǎng)紅感

反而有種好看到耐看到喜歡的循序漸進(jìn)的過程

真的感覺有點(diǎn)恍惚和錯(cuò)愕

04

我們說一個(gè)項(xiàng)目如何才能獲得溢價(jià)

其實(shí)我們理性思考

為什么我們?cè)谶@個(gè)時(shí)代不再追求堆砌式豪宅

縱然這樣的產(chǎn)品有一定的品質(zhì)感

但是堆砌式豪宅因?yàn)橐谎郾豢创┑奶刭|(zhì)

導(dǎo)致他的價(jià)值在前期就已經(jīng)被透支了

后期再也沒有新概念的釋放從而導(dǎo)致在二手行情沒辦法得到堅(jiān)挺的價(jià)格支持

什么是一個(gè)越住越值錢的項(xiàng)目

——在于產(chǎn)品研發(fā)是否兼顧用戶而不是只針對(duì)客戶

——在于情緒價(jià)值能夠創(chuàng)造足夠稀缺屬性

——在于小概率需求有沒有得到充分保障

只有滿足這三點(diǎn)情況

才會(huì)讓一個(gè)社區(qū)在居住過程中的精彩被慢慢發(fā)現(xiàn)

被客戶越發(fā)的喜歡

從而成為二手市場(chǎng)真正意義上有市無價(jià)的房子

大家都舍不得賣的房子

招商正是秉持這樣的目的和訴求，才在一開始不計(jì)代價(jià)的決定與用戶共創(chuàng)

所以我們?cè)倏磶讉€(gè)細(xì)節(jié)，或許你就理解這樣的感受

——進(jìn)入到室內(nèi)你會(huì)發(fā)現(xiàn)為女性規(guī)劃的梳妝臺(tái)特意預(yù)留了一扇窗，就是深諳女性視角對(duì)于化妝追求自然光的要求

——架空層增加女性視角的烘焙、花藝的功能、兒童區(qū)針對(duì)不同年齡差也有對(duì)應(yīng)的細(xì)分

這些細(xì)節(jié)存在的目的

都是為了讓房子越住越被喜歡，越住越值錢

這種決策

既是情懷匠心和責(zé)任擔(dān)當(dāng)

但更是看透趨勢(shì)之后的理性抉擇

為客戶資產(chǎn)保值增值最長(zhǎng)遠(yuǎn)最持久的思考和冷靜的判斷

示意圖

相信答案在現(xiàn)場(chǎng)

相信一線有神明

更難能可貴的是

今天一直討論的共創(chuàng)共創(chuàng)共創(chuàng)

實(shí)景圖

但是整體產(chǎn)品的工藝和水準(zhǔn)完全不掉線

依然沿襲招商最高端的標(biāo)準(zhǔn)

各位看看這個(gè)線腳和材質(zhì)，都是極高水準(zhǔn)

這才是更難能可貴的

實(shí)景圖

將用戶的需求和企業(yè)的水準(zhǔn)在單盤進(jìn)行極高維度的一次融合呈現(xiàn)

一次集大成的交付

招商集團(tuán)已經(jīng)將這樣的打法納入集團(tuán)產(chǎn)品邏輯成為獨(dú)立產(chǎn)品線，將這個(gè)與用戶共創(chuàng)的模式沉淀成體系

這本質(zhì)上也是理性對(duì)于行業(yè)趨勢(shì)思考的結(jié)果

這會(huì)成為趨勢(shì)嗎

我覺得一定會(huì)的

我來到地塊邊上的時(shí)候特意在園區(qū)周邊的二手房看了下

地塊周圍有一千多套次新房的存在

整體的品相不錯(cuò)，房齡也不錯(cuò)，但是二手房?jī)r(jià)格就是上不去

我一直思考為什么

本質(zhì)上就是因?yàn)檫^去行業(yè)內(nèi)太多簡(jiǎn)單直白的二選一之后

導(dǎo)致產(chǎn)品末端出現(xiàn)了大量的同質(zhì)化產(chǎn)出

二手房的價(jià)格折射就是對(duì)這種同質(zhì)化的對(duì)抗

但是為什么招商蘇州道壹號(hào)的價(jià)格可以實(shí)現(xiàn)5萬+

并且開盤前期就有上千組驗(yàn)資

就是因?yàn)榭蛻粢谎劬涂闯鲞@個(gè)項(xiàng)目的與眾不同

然后用腳投票

06

這個(gè)盤的投入我們也全程參與了咨詢和顧問的工作

我依稀記得土地剛進(jìn)入研發(fā)階段的寒冬

我還在地塊上各種觀望的樣子

實(shí)景圖

一晃眼大半年過去了

這片土地終于迎來了真正的以人為本

整個(gè)工業(yè)園區(qū)在更多的融入新加坡規(guī)劃理念的背景下，也終于在住宅模塊完成了閉環(huán)

未來整個(gè)蘇州樓市的輪動(dòng)到底如何不得而知

但我深信招商蘇州道壹號(hào)命運(yùn)的齒輪也因此改變

有些事

總要有人做才行

那句雞湯怎么說來著

一個(gè)雞蛋如果從外部打破就是食物

如果從內(nèi)部打破

那就是一次新生

一個(gè)城市的價(jià)值體系本質(zhì)上也是如此

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6637篇原創(chuàng)文章

免責(zé)聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請(qǐng)，效果圖的景觀風(fēng)格、布局效果等，并非開發(fā)商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更原因，以上示意圖、效果圖、實(shí)景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調(diào)整，開發(fā)商不再另行通知，敬請(qǐng)關(guān)注相關(guān)最新宣傳資料，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準(zhǔn)。發(fā)布時(shí)間：2026年7月