業(yè)績(jī)創(chuàng)七年新低：誰(shuí)懂千億國(guó)企福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)的痛？

2026進(jìn)入下半場(chǎng)，各條戰(zhàn)線(xiàn)都在總結(jié)半場(chǎng)成績(jī)。

福州樓市也不例外。當(dāng)福州建總地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建總地產(chǎn)）在炒作“我們是（半年度）冠軍”，福州城市觀(guān)察者“說(shuō)商道市”覺(jué)得，是時(shí)候藉由年度報(bào)告、信用評(píng)級(jí)報(bào)告、票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)等走近更為真實(shí)的福州市城鄉(xiāng)建總集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)）這家千億國(guó)企了（注：其商品房業(yè)務(wù)目前多數(shù)由下屬企業(yè)建總地產(chǎn)具體經(jīng)營(yíng)）。

NO.1｜兩大核心財(cái)務(wù)指標(biāo)“雙降”

城鄉(xiāng)建總總營(yíng)收一夜跌回8年前

1991年，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)從閩江三橋起步，從此，造橋、修路、打通城市脈絡(luò)，成為這家市屬?lài)?guó)企最深的烙印。

作為福州市重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體，福州城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司的重要子公司，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)主要從事市政基礎(chǔ)設(shè)施代建、片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)與改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程施工和貿(mào)易等業(yè)務(wù)，倉(cāng)山區(qū)連江南路136號(hào)建有建總大廈。截至2025年底，資產(chǎn)總額達(dá)1336億元。妥妥的千億國(guó)企。

不查不知道，一查嚇一跳。

“說(shuō)商道市”連續(xù)查閱了數(shù)年的福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)財(cái)報(bào)，不難得出結(jié)論，這兩年福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)日子并不好過(guò)，其最大表征即兩大核心財(cái)務(wù)指標(biāo)“雙降”。

先來(lái)看營(yíng)業(yè)總收入。依據(jù)財(cái)報(bào)，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)總營(yíng)收自2023年創(chuàng)下212億+的歷史最高紀(jì)錄后，逐年下滑，2025年僅為51億，較上年同期減少83億，降幅高達(dá)62.04%。

這一數(shù)值，甚至不到峰值期的1/4。創(chuàng)下最近7年來(lái)，也就是2019年以來(lái)的最低值，僅略略高于2018年的50.37億。

進(jìn)入2026年，營(yíng)收頹勢(shì)未減。1-3月，總營(yíng)收19.81億，同比跌6.56%。

再看利潤(rùn)。財(cái)報(bào)稱(chēng)“盈利能力下降風(fēng)險(xiǎn)”。

福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)凈利潤(rùn)自2020年達(dá)到峰值8.15億元后，震蕩下滑。2024年凈利潤(rùn)2.24億，僅為峰值期的不到三成，創(chuàng)下自2013年來(lái)的歷史最低；2025年凈利潤(rùn)雖增至4.52億，但拉長(zhǎng)時(shí)間軸來(lái)看，這一數(shù)值在最近12年，也僅高于2024年，為歷史第二低。

2026年1-3月，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為7253.68萬(wàn)元，較上年同期減少12851.9萬(wàn)元，降幅63.92%；利潤(rùn)總額為7340.82萬(wàn)元，較上年同期減少12653.4萬(wàn)元，降幅63.29%；凈利潤(rùn)為6279.94萬(wàn)元，較上年同期減少13652.26萬(wàn)元，降幅68.49%。財(cái)報(bào)給出解釋“主要系房地產(chǎn)項(xiàng)目”。

NO.2｜城鄉(xiāng)建總有點(diǎn)撕裂

營(yíng)收創(chuàng)新低負(fù)債總額卻連創(chuàng)新高

企業(yè)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)不應(yīng)只限于營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)。

“說(shuō)商道市”注意到，近三年又一期（即指2023年-2025年及2026年一季度，下同），福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-7.2億、-67億、-31億和-30億。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的主要原因是為滿(mǎn)足日常經(jīng)營(yíng)所需的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出較多所致。

與此同時(shí)，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)負(fù)債總額接連創(chuàng)下新高！近三年又一期，其負(fù)債總額分別為532.45億元、641.94億元、736.59億元和738.59億元，呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)。其資產(chǎn)負(fù)債率也攀至新高。

根據(jù)披露，截至2026年3月末，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)待償還有息債務(wù)495.22億元，其中短期借款2.32億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債有息部分8.42億元，其他應(yīng)付款有息部分218.23億元，長(zhǎng)期借款166.5億元，長(zhǎng)期應(yīng)付款有息部分99.75億元。

綜上，在“說(shuō)商道市”看來(lái)，當(dāng)下的福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)，正處于“沒(méi)錢(qián)”與“需要花錢(qián)”的雙重夾擊。

能說(shuō)什么呢？

其苦不堪說(shuō)，其痛難言停！

NO.3｜城鄉(xiāng)建總轉(zhuǎn)型下的生存之道

盈利靠房地產(chǎn)更靠財(cái)政補(bǔ)貼

在關(guān)注了幾大核心財(cái)務(wù)指標(biāo)后，“說(shuō)商道市”嘗試尋找背后的原因。

從公司營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)看，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)這幾年最大的變化即營(yíng)收的最大頭從貿(mào)易變成了房地產(chǎn)，雖然房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)收也是起起伏伏。

2023年，貿(mào)易板塊營(yíng)收171.84億，獨(dú)占集團(tuán)營(yíng)業(yè)總收入的逾八成。2024年，降至堪堪過(guò)半。2025年降至4.97億，占比甚至還不到10%。

關(guān)于這點(diǎn)，“說(shuō)商道市”深以為然，貿(mào)易業(yè)務(wù)走量但毛利率極低（注：福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)貿(mào)易業(yè)務(wù)毛利率常年僅在1%-2%），看似城投型公司提升公司營(yíng)收及現(xiàn)金流水平的優(yōu)選，實(shí)則對(duì)城投公司市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型后自主經(jīng)營(yíng)能力的提升十分有限。

問(wèn)題是，早干嘛去了？！當(dāng)初石更要湊那熱鬧干啥？！就只是為了做數(shù)據(jù)？！

與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)在福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)的業(yè)務(wù)版圖里權(quán)重不斷上升。房地產(chǎn)板塊占營(yíng)業(yè)收入比重已從2023年的14.44%增至2025年的66.38%。

不僅如此，房地產(chǎn)板塊同時(shí)還是福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)的主要營(yíng)業(yè)利潤(rùn)來(lái)源。近三年又一期，房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)毛利潤(rùn)為5.85億元、5.3億、15.88億及2.07億，分別占營(yíng)業(yè)總毛利潤(rùn)的50%、53%、81%、68%。也就是說(shuō)，最近這幾年，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)過(guò)半的營(yíng)業(yè)毛利潤(rùn)是由房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的。

但毛利潤(rùn)并不等同于凈利潤(rùn)。財(cái)報(bào)披露，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)凈利潤(rùn)還來(lái)源于片區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)形成的其他收益。若政策、環(huán)境或價(jià)格對(duì)該行業(yè)造成影響，將可能給公司的經(jīng)營(yíng)情況帶來(lái)較大沖擊。

近三年又一期，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)凈利潤(rùn)分別為4.85億、2.24億、4.52億和0.6279億。其中，其他收益主要為2.42億、2.23億、9.74億和0.0039億。

據(jù)悉，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)是福州市區(qū)內(nèi)重要片區(qū)綜合改造開(kāi)發(fā)主體，片區(qū)綜合改造收益以財(cái)政補(bǔ)貼的形式計(jì)入其他收益科目，形成公司的利潤(rùn)來(lái)源，對(duì)公司利潤(rùn)的貢獻(xiàn)較大。

依上述數(shù)據(jù)，2025年，財(cái)政補(bǔ)貼甚至占到了當(dāng)年凈利潤(rùn)的215%。

以何立身？何以立身？“說(shuō)商道市”的理解是，千億國(guó)企福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)靠房地產(chǎn)更靠財(cái)政補(bǔ)貼活著。

NO.4｜“已完工商品房項(xiàng)目去化情況一般”

保障房、商品房多存貨

不過(guò)，若你依前述認(rèn)定建總地產(chǎn)居功至偉，卻又大錯(cuò)特錯(cuò)。

根據(jù)財(cái)報(bào)，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊，分成商品房及保障房。其中，商品房業(yè)務(wù)目前多數(shù)由下屬企業(yè)建總地產(chǎn)具體經(jīng)營(yíng)，保障房業(yè)務(wù)主要由集團(tuán)本部經(jīng)營(yíng)。

數(shù)據(jù)顯示，保障房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的毛利潤(rùn)皆高于商品房。譬如，2025年保障房業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)有12億，是商品房的3倍還多；2026年1-3月，保障房業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)有2億，是商品房的40倍還多。

也就是說(shuō)，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)的主要營(yíng)業(yè)利潤(rùn)來(lái)源之一是房地產(chǎn)沒(méi)錯(cuò)，但是，其中貢獻(xiàn)最大的是保障房業(yè)務(wù)，主要由集團(tuán)本部經(jīng)營(yíng)，而建總地產(chǎn)具體經(jīng)營(yíng)的商品房業(yè)務(wù)仍有極大提升空間。

這在福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)2026年度第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)上可印證“除上述子公司外，發(fā)行人（即指福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)）不存在近一年資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入或凈利潤(rùn)任一指標(biāo)占比超過(guò)35%以上的重要子公司。”

上述子公司，指的是福建省榕圣建設(shè)發(fā)展有限公司（原名“福建省榕圣市政工程股份有限公司”），主營(yíng)業(yè)務(wù)為建設(shè)工程施工，是福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)工程施工運(yùn)營(yíng)主體，2025年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入31.35億，占比集團(tuán)總營(yíng)收61%。

這不啻為是對(duì)建總地產(chǎn)的一種打臉。

值得玩味的還有：福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)2023年商品房毛利率達(dá)64.75%，保障房2025年毛利率達(dá)76.85%，皆遠(yuǎn)超市場(chǎng)行情。

所以，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)這是被低估了？

財(cái)報(bào)稱(chēng)，由于福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占比較大，主要是已完工及正在開(kāi)發(fā)的保障房、商品房項(xiàng)目。

近三年又一期，存貨分別為128.07億元、183.20億元、259.51億元和281.98億元，占總資產(chǎn)比重分別為11.45%、14.91%、19.42%和20.98%。

福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)2025年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告（注2025年12月出具）言及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析，“公司已完工商品房項(xiàng)目去化情況一般，商品房及保障房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及待投資規(guī)模均大，未來(lái)資金支出壓力大，去化情況有待關(guān)注”。

這不啻為是對(duì)建總地產(chǎn)的再一次打臉。

另?yè)?jù)福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)2026 年度第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)披露，流花溪畔（一期）去化率15.75%，流花溪畔（二期）去化率23.81%，建總·雍璽灣去化率15.9%，梧桐公館（即建總·烏山梧桐序）去化率11.89%。

依舊是巨大的打臉！

NO.5｜任重道遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)建總

近年，福州市對(duì)市屬重點(diǎn)國(guó)企進(jìn)行戰(zhàn)略性重組，是為了適應(yīng)福州新一輪發(fā)展，在更高起點(diǎn)上加快建設(shè)閩江口金三角經(jīng)濟(jì)圈的客觀(guān)需要和戰(zhàn)略舉措。旨在通過(guò)整合、改造、提升，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、做大做強(qiáng)，致力打造福州國(guó)企的航母。

但翻閱了數(shù)年財(cái)報(bào)，有點(diǎn)失望的福州城市觀(guān)察者“說(shuō)商道市”得對(duì)福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)及福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)陳華，福州城鄉(xiāng)建總集團(tuán)黨委副書(shū)記、總經(jīng)理黃崢，說(shuō)一句，“任重道遠(yuǎn)！”

原創(chuàng)不易，感謝贊轉(zhuǎn)評(píng)