空置過半VS一房難求：租住行業正在被重新定價｜2026全國品質租住大會實錄

研究員 | 梁秀杰 審校 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：告別規模崇拜，租住行業如何穿越周期，重構價值坐標？

同樣地段的兩棟公寓，一棟一房難求，一棟空置過半。這一反差鮮明的畫面，正在中國租住市場反復上演。它指向的并非簡單的運營能力差異，而是一個更深層的行業真相：當市場從“有沒有”進入“好不好”的階段，決定資產價值的底層邏輯已悄然重置。規模與速度退潮，產品能否留得住人、運營能否創造溢價、資本能否找到退出通道，成為新周期下的核心命題。

7月9日， 由睿 和智庫主辦的“新周期下的新居住價值——2026第三屆全國品質租住大會”北京站在金隅鈺珵大廈舉行。 站在“十五五”的起點上，與會嘉賓圍繞租住行業轉型、REITs市場演進與養老產業機遇三大核心議題展開深度對話。在三方交匯處，一場關于價值重估的深層博弈已經拉開序幕。以下為本次大會的核心觀點與行業洞察。

北京金隅鈺珵大廈

租住行業：新周期下的價值回歸

草創期的喧囂已落幕，租住行業正步入一個由"理性"導航的新周期。過去比的是誰拿房更快、規模更大，現在拼的是誰更懂租客、誰能把項目運營得更精細。這場轉變，考驗的是每一家企業的戰略定力與經營內功。

1、中國租住行業已結束草創期，在新周期下，關鍵在于“理性”看待投資，精準捕捉租住市場中的結構性機會。這對企業的戰略定力和經營管理能力構成了雙重考驗。

2、相較“十四五”期間870萬套的量化目標，“十五五”規劃綱要已轉向“規范發展、培育專業化企業”，行業的競爭坐標系已被重置：過去比規模和速度，未來比綜合運營能力。

3、結構性供需錯配是當前市場的核心矛盾。盡管整體租住市場供給量大，但真正能面向未來5-10年、滿足年輕人多元化需求的高品質產品依然稀缺。競爭的主戰場，正從總量的規模化拼殺，轉向單體項目在產品與服務體驗上的較量。

4、需求側的結構性變化。隨著AI發展和靈活辦公（如“一人公司”）的普及，“家”不再是休息場所，更是工作和社交的延伸；年輕人對“悅己消費”、情緒價值和生活品質的追求，對居住空間的社交、娛樂、學習功能提出了更高要求。

5、供給端的競爭格局日趨多元。面對個人房源、分散式機構、保租房等多方供給，運營機構必須摒棄同質化，依靠產品和服務的快速迭代來建立護城河。

6、在“十五五”存量時代，租住市場已告別粗放擴張。無論是國企還是民企，都必須回歸居住本質，通過精細化的算賬邏輯、極致的空間產品創新、數字化的服務賦能以及靈活的資管業態轉換，才能在激烈的市場競爭中實現資產保值增值與新居住價值的提升。

規模的故事講完了，下一步該怎么走？大會給出的一致答案是：回到產品本身。

7、真正托住資產價值的核心，不僅局限于運營手段，更是一套能留得住心的好產品。中海商業認為做好產品定盤星，精細運營才能錦上添花。

8、貼合客戶的好產品是資產價值提升的底層支點，多業態聯動和數字化工具是放大價值的手段，而服務好客戶才是真正決定資產增值與否的終極變量。

9、中海商業提出產品設計需兼顧三大關鍵維度。一是讀懂客戶生活方式，打造能擊中租客需求的居住空間，尤其是Z世代對社交、學習和個性化的追求。二是在硬件上“耐造”，在地板、臺面、五金等易損耗部位選用耐用建材以拉長維修周期。三是設置可變彈性空間，讓租戶按個人喜好改造，從而催生強烈的歸屬感和用戶粘性。

10、破解行業三大共性難題需要針對性策略。面對千篇一律的標準化出租房和降價惡性競爭，應通過精準客戶洞察打造溢價產品，例如上海真如中海海堂國際服務公寓實現了較周邊白領公寓30%-40%的溢價。面對空置率高企的壓力，可通過產品特色化和社群運營縮短空置期，如深圳紅山友里項目開業三個月出租率超60%，目前維持97%。同時，前期不能為了壓縮成本而選用低質材料，否則后期翻新投入更大。

在行業轉型的大潮中，國企與民企走出了不同的實踐路徑，卻殊途同歸地指向了同一個方向——回歸居住本質。國企以長期主義為錨，肩負民生責任；民企以價值創造為刃，在差異化中尋找突破。

11、首創和園入局長租的核心邏輯是：讓年輕人租得到、租得起、租得好。這不是一道商業選擇題，而是一道民生必答題。這一立場決定了國企在長租領域的打法與純市場化機構存在本質區別——更注重長期主義、穩健經營和社會效益，而非短期利潤最大化。

12、首創和園的實踐充分證明，國企做長租，既有立足長遠的戰略定力，有穩健經營的市場活力，更有溫暖人心的民生溫度。

13、在體系能力上，首創和園堅決摒棄“重建設、輕運營”的套路，從品牌勢能、社區運營、收益管理、黨建引領、組織效能、產品設計和數智賦能七大維度全面發力，迭代升級，全力打造行業領先的長租資管運營體系。

14、華潤有巢呈現出“輕重結合”的樣本。其發展模式已從重資產為主轉向輕重結合，并率先完成保租房REITs的首發與擴募。

15、有巢馬橋項目在全國率先設立居委會籌備組，將大型保租房社區的運營從傳統公寓管理延伸至城市基層治理，成功探索出“黨支部+居委會籌備組+黨群服務站+共治委員會”的政企共治新模式。

16、應對保租房供應洪峰，成都城投臻寓靠數字化一站式服務與“輕標準強管控”突圍。一方面，推出“一站式解決方案”，打通成都住建系統，實現保租房一鍵申請、小程序簽約繳費等全流程數字化、便利化服務，提升獲客與轉化效率；另一方面，建立SOP，通過培訓、工作留痕、月度巡檢、神秘訪客等手段強管控，并與薪酬掛鉤形成閉環。同時聚焦租客痛點（如隔音、響應慢、維修慢），制定專項處理辦法，切實提升居住體驗。

向右滑動查看更多

17、“全時租賃社區”是自如資管為代表的市場化長租公寓應對保租房沖擊、尋求差異化競爭的典型探索，標志著國內集中式租賃社區的競爭，正式從“硬件品質比拼”進入“全場景運營能力比拼”的新階段。

18、自如資管推出“全時租賃社區”概念，旨在為年輕客戶打造的一天24小時，一周7天的全場景服務的租住社區，實現時間維度的產品化、空間維度的場景化、服務維度的無縫化三重融合。

19、自如資管做社區商業和配套的核心目的不是為了商業本身的盈利，而是通過自營的高品質基礎服務，為客戶提供“無法拒絕的居住理由”。這種差異化體驗能帶來更穩定的租金和極高的客戶留存率，其帶來的資產增值遠大于前期商業投入的成本。

20、民企的突圍路徑更聚焦“價值創造”。以摩登小筑為代表，通過“折疊空間”、“迷你公寓”、“立方艙”等創新設計，在降低租客總租金和綜合生活成本的同時提升項目坪效，以極致的空間效率破解同質化內卷。

21、靈活辦公/小微辦公的盡頭是“一人辦公”（OPC社區），本質是帶有強辦公色彩的居住產品。摩登小筑戰略聚焦一線城市核心區閑置/爛尾商業綜合體的城市更新，用“微型城市生態系統”對單一居住行業進行降維打擊。

22、摩登小筑摒棄傳統的“內部部門辦活動”模式，轉而孵化專業的商業IP（如健身房、寵物友好、咖啡社群、深夜食堂等），通過商業利益驅動實現長期、系統、高質量的社群運營。

23、產業與人才，決定長租公寓的價值上限。行業已從“單純擴規模”轉向“講品質”，需精準匹配所在城市的產業升級和人才結構。前沿產業區配高端人才公寓，制造片區配藍領公寓，不同城市的不同產業賽道，需要的是對人才結構化需求的精準甄別與產品匹配。

存量資產盤活，聽起來市場空間巨大，但當真正下場實操時，才會發現腳下遍布暗礁。

24、商辦改公寓等城市更新項目看似空間巨大，實際落地卻面臨經濟賬難算、物理條件受限、政策落地差異三大硬性約束。一線城市每年真正能落地的交易寥寥無幾。

25、當前租住市場的資產持有端呈現明顯的“國進民退”趨勢，國企持有大量存量資產，而民企逐漸減少。市場已從“賣方市場”徹底轉變為“買方市場”——不缺房源，缺的是優質運營方。

26、國企資產盤活不是能力不足，而是面臨體制性障礙，具體表現為決策、考核、監管、結果四大結構性約束。因此國企真正缺的不是方案，是有人愿意分擔風險、承擔結果。

27、面對國資痛點，漫柏提出的核心商業模式是三方協同：國企提供存量資產，漫柏負責帶資入場、改造和精細化運營，資本方則負責設計合理的資產結構與退出路徑。這一模式將運營能力從傳統的賺取服務費，升級為深度參與資產定價、資產持有乃至資產退出的全鏈條環節。運營能力不再僅僅是成本項，而是決定資產價值的關鍵變量。

28、漫柏已從單一的規模敘事轉向價值敘事，聚焦于如何通過精細化運營提升資產本身的現金流能力和長期價值。目前穩定期出租率超98%，營收同比增長37.2%。

29、極致的運營不僅解決了去化問題，更賦予了資產定價權。在市場租金普降的環境下，漫柏憑借極高的帶看率和滿租狀態，甚至能實現逆市漲租，真正做到了用運營能力支撐資產保值增值。

30、面對快速變化的市場，“走老路到不了新地方”。無論是運營方、資管方、投資方還是供應商，都必須打破傳統思維，以創新的產品設計和運營邏輯，去匹配未來供需兩端的深刻變化。

新周期下的新居住價值

2026第三屆全國品質租住大會

7月30日-31日（上海場）

參會報名

參會報名通道已開啟

掃碼即可鎖定珍貴席位

REITs與資本：萬億藍圖的現實溫差

如果說租住運營端正在經歷一場“產品力覺醒”，那么資本端則呈現出另一番景象：遠期樂觀，短期審慎。保租房REITs整體跑贏大盤，但內部分化已然清晰——運營能力的差異，正被資本市場精準定價。存量盤活的三條路徑各自的門檻，每一扇門的背后，都是一場關于風險與回報的博弈。

31、對于“十五五”期間租賃住房REITs的市場前景，各方呈現出“遠期樂觀、短期審慎”的分化態度。

32、保租房REITs自上市以來總回報約22.1%（截至2026年7月3日），跑贏了同期C-REITs總回報（-15%）及除消費外的其他產權REITs板塊。但內部已出現顯著分化，運營能力的差異正在清晰地映射為資產價格的分野。

33、REITs的成功發行并非一次性融資，而是倒逼企業建立長期賦能和精細化運營體系的開始。

34、房地產利好政策短期內難以傳導至持有型物業端。在無風險利率極低（國債收益率1.7%-1.8%）且NOI整體通縮的背景下，資產估值缺乏大幅上漲的邏輯支撐。

35、存量盤活的三條路徑進展分化明顯，各有核心瓶頸。收儲路徑（交易盤活）早期明顯慢于政策預期，當前雖逐步提速但高度分化。改造路徑（改造盤活）政策通道基本打通，但項目化特征強，經濟性和審批仍是核心瓶頸，尤其是工改租面臨產業退出、歷史污染、消防體系等多重硬約束。運營路徑（運營盤活）規模化能力已得到驗證，真正的分化在于區位、產品和客群匹配。整體來看，“以需定購”和“一項目一方案”正在成為行業共識。

36、保租房REIT的投資價值不完全依賴租金上漲，而取決于區位產業人口支撐×產品適配度×運營精細化×合規納保紅利四要素疊加。只有能被數據證明穩定產生現金流的資產，才能在擴募中被資本市場接納。

37、聚焦不良資產盤活，資本方采取“長周期持有賺周期收益+下場改造賺經營收益”的策略，積極探索高端服務公寓、青年公寓、養老、月子中心等多種與“住”相關的多業態混合，通過靈活調整業態精準定位，攜手頭部運營商共創價值。

38、警惕“狼來了”，重視非標與創業團隊。在挑選運管方時發現，大型成建制機構往往嫌棄小體量/非標項目；而從大機構孵化出的子公司或創業團隊，因激勵市場化、做事更用心、精細化成本控制能力強，反而能帶來超額收益。同時，以“F+EPC+O”模式（即融資、設計、采購、施工、運營一體化模式）殺入市場的國字號單位，正成為不可忽視的競爭力量。

39、不同類型的投資機構對公寓資產的研判邏輯截然不同。追求高回報的AMC機構難以介入低收益的成熟資產，更傾向于從破產重整中低價獲取標的；而險資等低成本長錢雖天然適配，但市場整體仍缺乏足夠多的可成交標的。當前市場對保租房REITs的追捧，很大程度上建立在低利率環境下固收資產收益走低的背景之上，一旦新興行業帶來更優回報，資金的偏好可能會發生轉移。

40、在實操層面，存量物業改造為公寓的路徑也面臨多重約束：公寓業態坪效偏低，導致原業主難以接受價格折讓；辦公樓等物業的物理條件（如進深過大、柱距不佳）常常不適合改造；各地納保政策的不確定性進一步收窄了可操作空間。綜合來看，真正能落地改造的項目比想象中稀缺得多。

養老產業：在舊標簽下，捕捉結構性機遇

當租住行業在存量與增量間尋求平衡時，養老賽道則在更長的周期中醞釀著結構性機會。“賺錢難”的舊標簽尚未撕去，但微妙的變化已然發生——資產價格越是承壓，運營能力越顯金貴。跑通模式的關鍵，在于能否壓住資產與資金這兩頭核心成本。

41、養老公寓受制于“未富先老”。受人口結構和購買力不足制約，養老公寓投資活躍度遠不及長租公寓。在房地產下行期，社會資本對二線及以下城市的養老項目投入極為謹慎，多需依賴政府民政部門的合作與補貼。

42、養老產業并非不賺錢，而是需要從投資、設計、定位到運營的全鏈條緊密咬合才能實現盈利。

43、養老產業正迎來“資產越不值錢時，運營越值錢”的結構性機遇，降本的關鍵在于壓低資產成本和資金成本兩大核心。

44、養老產業長期背負著“賺錢難”的標簽，這源自其特殊的成本結構——普遍1:2至1:3的護老配比，使人力成本成為遠超能耗的最大支出。但行業的真實面貌正在發生微妙變化：在城市非核心地段，成熟養老項目的租金坪效已開始超過周邊下行的辦公物業，且剛需護理型項目展現出更強的抗周期韌性——入住率穩定、價格穩步上行。

45、存量資產改造為養老機構的成功率依然很低。一年看兩三百個項目，最終具備改造條件的可能僅有一兩個。判斷標的是否可行的核心標準有三：硬件改造成本是否可控、空間格局能否出床效率最大化、租金成本是否被壓低至合理區間。

46、在商業模式創新上，針對康養社區“賣房”與“賣服務”的長期矛盾，一種“醫養保”金融閉環模式開始出現：通過將醫療險、商業護理險、團體年金險嵌入產品結構，將客戶對未來失能護理的最大焦慮前置化解，同時解決運營服務的持續性支付問題，在不增加買賣雙方額外負擔的情況下實現閉環。

47、醫養結合項目高度依賴物理空間，受“城市建設規劃”與“行業主管部門資質準入（如醫療、長護險牌照）”雙重嚴格限制。審批部門多、政策管控嚴，項目推進難度成倍增加。

48、在城市更新的新趨勢下，醫養結合綜合體的重資產機會將日益涌現。它要求運營方具備更高的專業能力、更強的質量管控，以及更靈活的金融工具運用能力。

49、養老產品定位需洞察真實人性。以“問道芳華園”為例，高凈值低齡老人抗拒被過度管控，渴望自由與價值重塑。因此，產品需弱化“機構感”，強化環境、配套與自主性，以此實現逆市漲價與高去化。

50、養老賽道的市場疆域遠不止于大型養老機構。以社區為單元、規模靈活的三級養老服務網絡，以及面向活力老人的康養社區，同樣是值得關注的方向。

（本文根據7月9日“新周期下的新居住價值——2026第三屆全國品質租住大會”北京站嘉賓現場演講及圓桌對話整理而成）