上半年銷售額跌幅收窄一半 碧桂園下半年的“窗口期”在哪？

觀點網 碧桂園的“關鍵一年”已經走完一半路程。

2025年11月，碧桂園涉及177億美元的境外債重組方案獲得高票通過，延續兩年之久的債務重組長征路走到上岸這一步，碧桂園進入了“系統性推進轉段”階段。

所謂“轉段”，便是碧桂園要從過去保交房與債務重組拉扯的狀態，逐漸轉向正常經營的過程。

這也意味著碧桂園將從被動防御向主動修復轉變。

轉段關鍵窗口期

7月10日，碧桂園集團召開月度管理會議，提出下半年將是公司經營轉段關鍵窗口期，要確保實現“保交房”任務的完美收官，同時平穩、有序地完成向“正常經營”狀態的戰略切換。

2025年底債務重組方案正式進入實施階段，碧桂園兩場“硬仗”已經打贏一場，剩下保交房任務也正處于最后沖刺階段。

據觀點新媒體了解，碧桂園2025年全年完成房屋交付超17萬套，加之2024年交付約38萬套、2023年交付約60萬套，自2022年起四年年累計交付總量突破180萬套。

2025年股東周年大會時，碧桂園預計年內可順利完成20萬套交付量，但最終年底交付量與預期仍有3萬套差距。

2026年度工作會議上，碧桂園將“保交房收官之年”延到2026年，計劃爭取在年中完成大部分交房任務。

不過，保交房任務壓力最大的部分在于資金。

出險以來，碧桂園已經出清不少資產。

2023年出售廣州亞運城聯營項目公司26.67%股權，回籠資金12.92億元；2024年清倉珠海萬達商管股本權益、出售長鑫科技1.6805%股權，掛牌位于廣州的包括酒店、甲級寫字樓、商業等多種物業在內的資產包……截至2024年底累計回籠資金超600億元。

2025年4月，碧桂園又將手中持有的藍箭航天股本權益出售，回籠資金13.05億元。將能變現的非核心資產全部處置換取資金。

根據碧桂園2025年度業績報告，實現總收入1548.9億元，同比減少38.7%；凈利潤16.2億元，歸母凈利潤32.6億元，實現扭虧為盈。

但扭虧并不是來自經營回升，而是債務重組落地所帶來的系統性財務修復：來自債務重組的其他收入及收益凈額約821.37億元，抵消了445.07億元存貨減值、105.25億元金融資產及財務擔保減值損失、153.52億元營銷費用及凈財務費用、合營及聯營公司損失。

債務重組落地為碧桂園確認了934.8億元的收益，但這是一次性的收益，并不能變成實打實的經營利潤。

業務方面，房地產開發收入1504.9億元，同比下降38.8%；科技建筑收入34.32億元，同比下降45.8%；包括物業投資及酒店經營在內的其他業務收入25.43億元，同比下降29.5%。

保交房套數逐年下降，年內又走到債務重組工作的攻堅階段，碧桂園2025年在業務經營上并沒有太大的轉機。

除了明確2026年為“保交房收官之年”，碧桂園還提出恢復正常經營的最終目標是公司整體現金流和利潤均為正。

只依靠資產處置并不能長久維持保交房與日常經營所需資金，碧桂園2025年底在手現金余額186億元，但其中受限現金為128億元，能夠自由支配的實際金額為58億元。

除此之外 ，即便完成了境內外債務重組，碧桂園仍有740億元有息負債處于違約或交叉違約狀態。根據最新數據，今年5月，碧桂園新增1.83億元違約債務，新增20宗5000萬元以上的未決訴訟、仲裁案件20宗，標的金額合計約52.18億元。

銷售跌幅收窄

保交房已近尾聲，債務重組兌現與回歸正常經營卻剛剛開始，最關鍵的活水，仍要看碧桂園的銷售能否好轉。

根據銷售月報，碧桂園2026年6月實現權益合同銷售金額約24.5億元，對應權益合同銷售建筑面積約30萬平方米。

2026年1-6月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額為142.5億元，權益合同銷售面積為183萬平方米。按此計算，碧桂園2026年上半年權益銷售額同比下跌約15%。

盡管銷售仍然在跌，但對比2025年上半年的同比下跌35.45%至167.5億元，碧桂園的跌幅已縮窄一半。今年上半年，碧桂園1-6月權益銷售額跌幅分別為2.6%、30%、18.8%、14.9%、12.8%，已有摸底跡象。

召開2025年度股東會時，管理層曾表示，公司銷售總體按照年初既定預算目標推進，每月權益銷售金額保持在20億元至30億元之間，但后續根據市場變化相應調節供貨計劃及去化節奏。

根據2025年年度報告，碧桂園總權益土地儲備約為9540萬平方米，在建及待售物業賬面價值超4821.5億元。

供應端儲備足夠，剩余可能便要交由市場與碧桂園對存量資產或業務的盤活方案共同展開。

這也意味著，2026年下半年能否在銷售跌幅持續收窄、甚至回正上取得突破，將成為碧桂園轉段所需時間長短的關鍵。

越來越接近保交房收官之時，碧桂園將精力更多放在為正常經營做準備。

7月管理會議上，從行業政策支持到提升產品力，再到各區域項目資源整合，圍繞保質交付、產品升級、安全管理、組織管控、AI運營應用等方面，碧桂園正在鋪墊向“正常經營”狀態切換的必經之路。

莫斌將“穩資債、穩發展”確立為貫穿下半年工作的核心綱領，穩資債即修復資產負債表，穩發展則是對存量資產的價值挖掘。

他強調：“穩住即留在牌桌上。”

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