廣東
35年前，日本最貴的住宅，并不全都在東京。
1990年泡沫經濟時期，約七成億日元住宅供應發生在東京23區之外，大阪、名古屋等城市也都有自己的高端住宅市場。
但35年后，格局幾乎完全反轉。
《日本經濟新聞》報道稱，東京Kantei數據顯示，2025年，日本新建售價超過1億日元的公寓達到8266套，同比增長44%，創歷史新高。其中，5722套位于東京23區，占全國約69%。
二手市場更加集中。
LIFULL數據顯示，2025年，日本掛牌價格超過1億日元的二手公寓約2.84萬套，其中約2.52萬套位于東京23區，占比接近90%。
也就是說，目前日本房價上億的住宅，新房有7成、二手房有9成，都在東京23區。
從“東京之外占多數”，到“東京占據多數”，日本高端住宅市場完成了一次明顯的重心轉移。
背后的原因，不只是房價的上漲，而是日本越來越多的資源，正在向東京集中。
首先是土地價值的差距。
2026年東京23區住宅地公示地價同比上漲約9%，地方住宅地平均僅上漲約0.9%。土地、建造成本持續走高，讓不少原本售價約8000萬日元的新房，跨過了1億日元門檻。
更核心的差距是購買力。
東京23區承接的不只是本地需求，還有來自日本各地以及海外的資金。
國土交通省數據顯示，2025年上半年，都心六區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）新建公寓中，海外買家占比達到7.5%，明顯高于其他區域。
與此同時，日本大量高收入就業崗位、企業總部和產業資源仍集中在東京，這讓東京擁有其他城市難以復制的住房需求。
東京吸引的，不只是人口，更是日本最集中的產業、就業和高凈值購買力。
不過，市場變化并沒有停留在“東京越來越強”這一步。當越來越多資金進入東京之后，另一個變化正在出現：
過去，只要進入東京23區，很多住宅都能享受到城市整體發展的紅利。但隨著高端住宅不斷向東京集中，市場開始進一步比較“東京的哪里、什么樣的產品”。
日本房地產研究人士認為，未來影響住宅價值的，將越來越取決于區位、產品品質、物業管理、修繕成本，以及人口變化、城市更新等長期因素。
這并不意味著東京23區失去吸引力，相反，意味著東京仍是日本最核心的房地產市場。只是從“城市定價”逐漸走向“房源定價”。
過去，日本房地產的競爭是在東京和地方之間；未來，競爭可能更多發生在東京內部。
從“買東京”，到“挑東京”，東京樓市正在進入全新階段。
當大家都只瞄準一個地方時，優質房源，也就越發可遇而不可求。
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