天津
01
近日，我所在樓棟的業主群吵翻了。
起因是樓棟附近的一處水景，交付8年后，淪為了大爺大娘的晨練區域。
很多鄰居表示，每天早晨六點多就開始“廣播”，不堪其擾。
有人翻出了當年的宣傳口徑和廣告畫面，是這樣的：
透過古樸的圓形窗欞望去，一池碧水在陽光下波光粼粼。
可現實卻給了狠狠一擊，規劃中的一池碧水消失不見，取而代之的，是擾民的晨練。
02
針對這件事，我分別咨詢了品牌房企副總和法務負責人。
為什么交付時的鏡面水景，隨著時間的推移，變成了如此場景？
1）地產移交物業后，大面積靜水面蒸發量很大，總得補水，水景循環泵開一天，水電費都不低。
尤其是電費，水景的電費單獨掛表計量，基本比住宅用電貴一倍。
2）人工水景確實費錢，如果泵壞了換泵也挺貴的。與此同時，水景池底也總得清理。
3）交付后，如果水景壞了，物業負責維修，因為地產質保一般都只有一年。
4）大面積靜水面是最費錢的， 噴泉、涌泉之類的要實惠得多。
5）很多樓盤賣完房子，大面積水景就關了，本身就是營銷道具。
6）天津今后的小區基本都是以洋房或者小高層為主，戶數有限，總的物業費很難負擔大面積會所和水景的運營成本。
水景關了，大爺大娘在這上面晨練，萬一出事，物業有責任嗎？
1）假設存在安全隱患，且物業也沒有在周邊做好安全提示，那么物業是需要承擔一定責任的。
如果大爺大娘在水景上晨練意外摔傷，按照責任劃分，物業將承擔10%-20%的責任（假設有責任）。
作為成年人，大爺大娘將自行承擔大部分責任。
2）必要時，街道居委會介入協調噪音問題。
如果實在攔不住，物業要做的是，做好圍欄和安全提示，這樣基本能免責。
在此背景下，如果出現意外摔傷，只能自認倒霉。
此外，我還了解到，如果始終無法調解，該區域附近受影響的樓棟業主，可以主張物業費打折。
而這只是一個縮影。
未來更多設計大面積水景的樓盤交付，也將會陸續暴露問題。
03
忠言逆耳，有些話，不吐不快。
建議買房人——
1）實景示范區滿水景觀、噴泉全開，可提升樓盤顏值和溢價，但本質上是營銷道具，不是長效社區配套。
交付后，高昂的水景養護費用，讓很多物業拒絕開放全部水景，所以小區內的水景面積未必越大越好。
而且，越是大面積的水景，后期維護成本越高。
2）市面上大面積水景的全新盤，的確是很好看，但開發商是不管后期維護的，交付后水景的維護成本都壓在物業頭上。
大功率噴泉水泵、循環過濾系統24小時運行耗電極大，加上水分蒸發需要持續補水、定期整體換水，日常能耗超乎想象。
再加上水泵、管線、水下電氣易老化銹蝕、結垢堵塞，維修更換費用不低；動用維修基金大修流程繁瑣，長期拖修，直至徹底癱瘓。
甚至有些住宅項目，物業費超過10塊，物業才可能有足夠的能力來維護大面積水景及會所。
否則，物業無力承擔持續水電/維保費用，最后的結局都是，逐步停水排空。
久而久之，變成一塊平整空曠硬地。
如果物業場地管控缺失，就可能會被周邊中老年居民用來打太極、跳廣場舞、做操……久而久之形成固定習慣，造成功能錯配，徹底失去水景功能。
而硬質旱池的石材長期日曬老化破損，存在絆倒摔傷隱患，老年人可經不起摔，后果可想而知。
3）90%的大面積水景，都是要荒廢的。
原始合同往往并未明確水景全年開放標準，物業可自行調整開放模式，長此以往，很多水景將逐步變成旱池。
這個真相，你越早知道越好。
04
良藥苦口，開發商不要給物業埋雷。
銷售階段，開發商負責運營，但交付后，整體移交物業，卻沒有預留長期水景運維的專項資金，于是導致成本壓力直接轉嫁給物業。
建議開發商——
1）建設人造水景，一定要從實際出發，量力而行。短期好看利于營銷賣房，但長期來看，破敗水景會拉低小區整體品質。
2）與其做大面積水景，還不如做成可進入的草坪，讓孩子們盡情撒歡更有價值。
3）在小區主入口或者重要景觀節點做點小疊水或者涌泉，撐一撐門面足以，這樣最后的運營成本也不會太高。
對于大面積水景的設計，建議各大開發商謹慎評估，買房人也要慎重選擇，以長期主義的眼光做出置業決策，切忌頭腦發熱。
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