碧桂園下半場(chǎng)，正式從防守轉(zhuǎn)向反攻？

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

歷經(jīng)數(shù)年風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)，碧桂園在2026年正式走到發(fā)展分水嶺。上半年收官節(jié)點(diǎn)，這家曾經(jīng)的行業(yè)龍頭完成了從債務(wù)危機(jī)應(yīng)急處置向常態(tài)化經(jīng)營(yíng)過渡的階段性鋪墊，管理層將下半年定義為經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段關(guān)鍵窗口期，宣告企業(yè)正式告別單純“保生存”的被動(dòng)模式，開啟修復(fù)資產(chǎn)、重塑銷售、盤活存量的主動(dòng)復(fù)蘇之路。從各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)與戰(zhàn)略部署來看，碧桂園的復(fù)蘇底盤已經(jīng)夯實(shí)，但前路依舊伴隨著資金壓力、債務(wù)遺留與市場(chǎng)分化的多重考驗(yàn)，機(jī)遇與約束交織成為下半年發(fā)展的真實(shí)底色。

復(fù)盤過去三年多的至暗周期，碧桂園的所有戰(zhàn)略重心始終圍繞兩大底線任務(wù)：境外債務(wù)重組與全域保交房。2025年11月，177億美元境外債重組方案高票通過，長(zhǎng)達(dá)兩年多的跨境債務(wù)談判終于落地，企業(yè)最棘手的跨境信用風(fēng)險(xiǎn)完成閉環(huán)處置；境內(nèi)各類債務(wù)同步推進(jìn)重組落地，大規(guī)模削債直接完成財(cái)務(wù)層面的止血，為后續(xù)經(jīng)營(yíng)修復(fù)掃清了最大外部障礙。而在購(gòu)房者最為關(guān)切的交付端，2022至2025四年間，碧桂園累計(jì)交付住宅突破180萬套，即便2025年年度交付目標(biāo)存在小幅差距，依舊穩(wěn)居行業(yè)交付第一梯隊(duì)，用持續(xù)落地的房源交付穩(wěn)住了市場(chǎng)基本口碑，也為2026年沖刺保交房收官筑牢根基。

風(fēng)險(xiǎn)處置兩大硬仗打贏其一，保交房進(jìn)入收尾沖刺，這也是碧桂園敢于敲定下半年轉(zhuǎn)段窗口期的核心底氣。2026年被官方劃定為保交房收官之年，集團(tuán)計(jì)劃在年中完成大部分交付工作，年底實(shí)現(xiàn)交付任務(wù)全面清零。隨著大規(guī)模集中交付步入尾聲，企業(yè)此前高度傾斜于復(fù)工建設(shè)、工程墊資的資金調(diào)配邏輯終于可以調(diào)整，現(xiàn)金流分配能夠逐步向銷售運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)盤活、產(chǎn)品升級(jí)傾斜，這是出險(xiǎn)房企完成經(jīng)營(yíng)切換的共性前提，碧桂園就此拿到了重返市場(chǎng)博弈的入場(chǎng)券。

銷售數(shù)據(jù)的邊際回暖，是碧桂園窗口期最直觀的積極信號(hào)。2026年上半年，碧桂園權(quán)益合同銷售額達(dá)到142.5億元，同比跌幅大幅收窄至15%，相較于2025年同期35.45%的下滑幅度，跌幅近乎腰斬。拆分月度數(shù)據(jù)能夠清晰看到回暖軌跡，從年初2.6%的小幅下滑到年中12.8%的穩(wěn)步探底，下滑曲線已經(jīng)顯現(xiàn)筑底特征。對(duì)于深陷流動(dòng)性危機(jī)的房企而言，銷售回款是企業(yè)自主造血的唯一活水，跌幅持續(xù)收窄意味著市場(chǎng)購(gòu)房者的觀望情緒正在松動(dòng)，疊加企業(yè)每月穩(wěn)定維持20億至30億元的月度銷售底盤，為下半年沖擊銷售額止跌回正保留了充足想象空間。

雄厚的存量資產(chǎn)儲(chǔ)備，則構(gòu)成碧桂園穿越周期的核心家底。截至最新財(cái)報(bào)披露，碧桂園手握9540萬平方米權(quán)益土地儲(chǔ)備，在建與待售物業(yè)賬面價(jià)值超4800億元，龐大的貨值儲(chǔ)備在行業(yè)普遍收縮供給的大背景下，從曾經(jīng)的規(guī)模包袱轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)蘇階段的核心資產(chǎn)。為盤活沉睡存量，企業(yè)早已開啟非核心資產(chǎn)處置的長(zhǎng)期路徑，從早年廣州亞運(yùn)城股權(quán)、珠海萬達(dá)商管權(quán)益，到后續(xù)藍(lán)箭航天股權(quán)的出讓，數(shù)年累計(jì)資產(chǎn)回籠資金突破600億元；下半年戰(zhàn)略進(jìn)一步明確“先穩(wěn)存量、再拓增量”，將區(qū)域資源整合、項(xiàng)目?jī)r(jià)值重估、AI數(shù)字化運(yùn)營(yíng)落地納入重點(diǎn)工作，通過優(yōu)化產(chǎn)品力重塑項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，把土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為可快速去化的有效貨值，成為盤活資產(chǎn)的核心路徑。

2025年財(cái)報(bào)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，同樣是企業(yè)財(cái)務(wù)修復(fù)的標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)。全年錄得歸母凈利潤(rùn)32.6億元，終結(jié)連續(xù)虧損態(tài)勢(shì)。客觀來看，本次盈利主要依托債務(wù)重組帶來的一次性財(cái)務(wù)收益，并非傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)回暖所致，房地產(chǎn)開發(fā)、科技建造、物業(yè)運(yùn)營(yíng)等主業(yè)收入依舊保持下滑態(tài)勢(shì)，這也折射出碧桂園經(jīng)營(yíng)修復(fù)的復(fù)雜性。債務(wù)重組完成了資產(chǎn)負(fù)債表的紙面修復(fù)，但想要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)盈利，依舊要依靠銷售回暖與存量資產(chǎn)的高效盤活。與此同時(shí)，企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)依舊偏緊，2025年末186億元賬面現(xiàn)金中，受限資金占比接近七成，可自由調(diào)度資金僅有58億元，依靠變賣資產(chǎn)輸血的模式已經(jīng)難以為繼，自主經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正成為下半年必須攻克的核心目標(biāo)。

管理層確立的“穩(wěn)資債、穩(wěn)發(fā)展”雙穩(wěn)綱領(lǐng)，精準(zhǔn)劃定了碧桂園下半年的行動(dòng)路線。穩(wěn)資債聚焦持續(xù)修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，妥善處置剩余740億元處于違約狀態(tài)的有息負(fù)債，化解新增訴訟與債務(wù)逾期風(fēng)險(xiǎn)；穩(wěn)發(fā)展則錨定存量資產(chǎn)深度挖掘，同步布局代建、商管運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，降低對(duì)高杠桿重資產(chǎn)開發(fā)的依賴。聯(lián)席主席莫斌提出的“穩(wěn)住即留在牌桌上”，既是審慎的風(fēng)險(xiǎn)判斷，也確立了企業(yè)復(fù)蘇的基調(diào)：摒棄過往高速擴(kuò)張模式，以穩(wěn)健修復(fù)為第一準(zhǔn)則，不再盲目追求規(guī)模反彈。

機(jī)遇清晰可見，但現(xiàn)實(shí)阻力同樣無法回避，這也是窗口期暗藏的多重約束。其一，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局持續(xù)加深，一二線城市率先企穩(wěn)回暖，三四線城市依舊面臨去化壓力，而碧桂園傳統(tǒng)深耕下沉市場(chǎng)的布局，將直接考驗(yàn)后續(xù)項(xiàng)目去化效率；其二，債務(wù)遺留問題并未徹底解決，年內(nèi)依舊存在新增違約債務(wù)與大額仲裁案件，債務(wù)履約壓力將長(zhǎng)期占用企業(yè)流動(dòng)資金；其三，行業(yè)整體購(gòu)房信心修復(fù)速度偏慢，居民置業(yè)意愿恢復(fù)周期拉長(zhǎng)，即便碧桂園跌幅收窄，想要快速實(shí)現(xiàn)銷售額同比轉(zhuǎn)正，依舊需要政策環(huán)境、市場(chǎng)情緒與企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力多重共振。

站在行業(yè)大環(huán)境來看，2026年樓市政策重心轉(zhuǎn)向穩(wěn)定市場(chǎng)、化解房企存量風(fēng)險(xiǎn)，保交房白名單機(jī)制常態(tài)化、存量資產(chǎn)盤活配套政策陸續(xù)落地，各地國(guó)資收儲(chǔ)存量房源、紓困不良項(xiàng)目的路徑不斷拓寬，整體行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)入尾聲，外部政策環(huán)境相較于前幾年更加友好，為出險(xiǎn)房企經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段提供了適宜的外部土壤。

對(duì)于碧桂園而言，2026年下半年的窗口期，不是一蹴而就的復(fù)蘇拐點(diǎn)，而是漫長(zhǎng)修復(fù)周期里的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。保交房收官卸下最大民生壓力，境外債務(wù)重組完成信用兜底，銷售跌幅收窄打開造血通道，海量存量資產(chǎn)提供復(fù)蘇底氣，多重積極因素已經(jīng)匯聚；而資金結(jié)構(gòu)偏緊、存量債務(wù)繁雜、市場(chǎng)區(qū)域分化，則是橫亙?cè)诨貧w正常經(jīng)營(yíng)道路上的現(xiàn)實(shí)關(guān)卡。

未來半年，碧桂園能否順利完成戰(zhàn)略切換，核心取決于三件事：保交房能否如期清零釋放資金空間、銷售能否從跌幅收窄走向止跌回升、存量土儲(chǔ)與閑置資產(chǎn)能否形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。唯有完成從被動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)到主動(dòng)經(jīng)營(yíng)造血的徹底轉(zhuǎn)變，這家老牌房企才算真正走出危機(jī)，在行業(yè)存量時(shí)代重新站穩(wěn)腳跟。