首衡、深農(nóng)、湖州城市集團、義烏市場，農(nóng)批市場REITs真的火起來了嗎？

7月中旬，農(nóng)批不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化領域接連釋放分階段市場動態(tài)。7月16日，?深圳市農(nóng)產(chǎn)品集團（000061.SZ）?發(fā)布定向邀請招標公告，同步選聘公募REITs財務顧問與資產(chǎn)評估機構；兩天前的7月15日，湖州城市集團農(nóng)批市場機構間持有型不動產(chǎn)ABS（市場俗稱機構間REITs，該類產(chǎn)品不屬于持牌公募REITs）在上交所完成掛牌，?6.875億元?發(fā)行規(guī)模收獲?11倍超額認購?，資產(chǎn)估值較評估值?溢價25%?；7月13日，義烏市場集團申報規(guī)模?1.5億元?的同類型涉農(nóng)流通持有型不動產(chǎn)ABS獲上交所受理。

公募REITs儲備項目同步更新關鍵進度，國家發(fā)改委已上線的基礎設施REITs項目信息系統(tǒng)顯示，?首衡農(nóng)副農(nóng)貿(mào)市場公募REITs?已由發(fā)改委出具推薦函報送證監(jiān)會，項目擬募集基金規(guī)模?84.16億元?。

短短一周內(nèi)，農(nóng)批資產(chǎn)證券化集中出現(xiàn)四類不同推進階段的市場動態(tài)，涵蓋招標籌備、交易所受理、掛牌發(fā)行、發(fā)改委審核。但若對照底層資產(chǎn)資質(zhì)、監(jiān)管規(guī)則與資本定價邏輯分層拆解不難看出，幾類項目?分屬兩套獨立資本化體系?，行業(yè)整體呈現(xiàn)分化推進特征，各類主體依據(jù)自身資產(chǎn)條件，在適配的融資路徑上分階段落地。

這一系列同步顯現(xiàn)的市場動態(tài)背后存在兩層客觀驅動因素：一是歷經(jīng)多年合規(guī)整改、冷鏈配套升級，各地農(nóng)批底層運營指標逐步滿足各類資產(chǎn)證券化發(fā)行標準，是產(chǎn)業(yè)成熟后自然產(chǎn)生的物業(yè)變現(xiàn)需求；二是基礎設施公募REITs常態(tài)化申報機制全面落地，其中消費類不動產(chǎn)納入支持范圍，各地國資依托政策窗口梳理存量物業(yè)、嘗試多元證券化工具。兩類因素相互交織，各類資產(chǎn)、不同融資載體的長期發(fā)展路徑將持續(xù)走向分化。

一條路徑面向合格機構投資者，依托機構間REITs完成現(xiàn)金流培育；另一條面向全市場個人與機構，走標準化公募申報上市通道。兩類工具并行發(fā)展，但?投資者門檻、監(jiān)管約束、估值邏輯存在本質(zhì)區(qū)別，適配資金群體完全割裂?。

兩類證券化通道：公募與私募估值體系完全割裂

市場常把兩類完全不同的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品混為一談，將機構間持有型不動產(chǎn)ABS（市場俗稱機構間REITs）與公募基礎設施REITs統(tǒng)一稱作"REITs"，但二者監(jiān)管框架、投資者準入、信息披露與收益分配約束差異顯著，?估值體系無法橫向對比?。

機構間REITs本質(zhì)為?私募不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品?，份額僅面向保險資金、銀行理財、券商資管等合格機構，普通個人投資者無法參與。監(jiān)管未對底層資產(chǎn)設置連續(xù)運營年限、最低現(xiàn)金流硬性門檻，落地節(jié)奏更快，適配規(guī)模偏小、單園區(qū)運營、合規(guī)指標暫未達公募標準的區(qū)域農(nóng)批。湖州本次標的為單一本地集散中心，產(chǎn)品期限32年，僅依托租金現(xiàn)金流融資，無集團主體信用兜底。

項目11倍超額認購、25%估值溢價，更多反映低利率環(huán)境下保險資金的長期配置需求，?僅代表機構資金偏好收租物業(yè)，不能等同于全市場看好農(nóng)批賽道?。義烏市場集團這筆1.5億元專項計劃屬于同類產(chǎn)品，底層同樣依托地方國資農(nóng)貿(mào)租金，但資產(chǎn)體量、輻射層級存在明顯差距。

這類私募工具存在天然局限：交易僅在機構圈層流轉，流動性偏弱，披露標準、分紅規(guī)則均弱于公募產(chǎn)品，對暫未滿足公募全套合規(guī)門檻的區(qū)域型農(nóng)批來說，是性價比最高的現(xiàn)金流培育、快速回籠部分資金的務實通道，?難以形成面向全市場的公允資產(chǎn)定價?。

與私募機構間REITs形成區(qū)分，公募基礎設施REITs面向全部投資者，監(jiān)管設立完整準入紅線：底層資產(chǎn)從申報階段便需完整公示土地權屬、長期租約與運營記錄，上市后還要履行常態(tài)化持續(xù)信息披露義務，土地、經(jīng)營瑕疵會持續(xù)受到市場監(jiān)督。根據(jù)發(fā)改委常態(tài)化申報規(guī)則，基礎設施公募REITs申報時，預計未來三年凈現(xiàn)金流分派率原則上?不低于3.8%?；監(jiān)管會結合農(nóng)批民生屬性靈活評判，不會單一數(shù)值一刀切。

目前場內(nèi)僅?易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT?完成上市發(fā)行，底層為福州城區(qū)二級銷地市場，首發(fā)募資?15.135億元?，僅完成國內(nèi)首單農(nóng)貿(mào)市場品類公募REITs上市，填補細分品類空白，受輻射范圍、資產(chǎn)體量限制，不具備行業(yè)規(guī)模標桿意義。依據(jù)基金2026年7月11日運營臨時公告，6月末項目可供出租面積較年初新增308㎡，實際出租面積71526.83㎡，出租率?93.35%?，平均租金單價?127.30元/㎡/月?；上半年租金收繳整體穩(wěn)健，1-3月收繳率100%，4-6月小幅回落至99.85%、99.92%、99.55%。2026年二季度國內(nèi)餐飲終端客流修復不及預期，直接傳導至市場沿街配套商戶，帶來階段性出租波動，這一現(xiàn)象也印證了?農(nóng)批業(yè)態(tài)受下游消費周期牽制的行業(yè)共性特征?。

首衡農(nóng)副農(nóng)貿(mào)市場公募REITs代表一級跨區(qū)域樞紐的資本化路線，底層為河北高碑店首衡國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心，依托京津冀生鮮集散區(qū)位，入駐商戶超?8700家?，2024年交易總額?1410億元?，配套萬噸冷鏈與預制菜產(chǎn)業(yè)園，多元收入對沖生鮮淡旺季波動，項目擬募資84.16億元，規(guī)模達華威REIT的?5.5倍?，也是當前消費REITs體量最大儲備項目。

深農(nóng)招標折射連鎖農(nóng)批打包申報的現(xiàn)實阻礙

前述7月16日深農(nóng)集團發(fā)布的招標公告，進一步披露中介選聘執(zhí)行細節(jié)：兩項服務由深圳國際招標咨詢統(tǒng)一代理，采用定向邀請不公開報名；財務顧問標段限價?98萬元?，資產(chǎn)評估標段限價?50萬元?，服務周期覆蓋至REITs上市或終止，各標段答疑、開標錯峰安排，允許兩類中介同步進場盡調(diào)。

對比重慶雙福、湖北供銷分批次遴選中介的操作，本次同步招標可提升中介協(xié)同效率，但選聘節(jié)奏不能直接判定整體申報周期更快。公司全國布局?35座海吉星園區(qū)?，若計劃多物業(yè)打包申報，將產(chǎn)生繁重的跨區(qū)域盡調(diào)工作。

行業(yè)內(nèi)農(nóng)批公募主要有兩種發(fā)行架構：單一園區(qū)單獨申報，或是成熟市場打包首發(fā)、后續(xù)擴募并入剩余資產(chǎn)。本次招標僅提及以自有農(nóng)批物業(yè)為底層，35座園區(qū)最終入池范圍尚未公示。若選擇整體打包，中介需逐城核驗土地權屬、拆分現(xiàn)金流、整理租戶檔案，多地手續(xù)整改會拉長問詢周期；若分批次申報，則要協(xié)調(diào)多家主體收益與關聯(lián)交易，內(nèi)部統(tǒng)籌成本偏高。

單一園區(qū)核查范圍集中，盡調(diào)整改工作量更小；跨區(qū)域多資產(chǎn)打包則需要同步處理各地歷史用地手續(xù)，整體推進周期相應拉長，不過審核快慢仍取決于資產(chǎn)合規(guī)度與企業(yè)籌備進度，監(jiān)管層面明確支持同品類流通資產(chǎn)整合申報。如今倉儲、產(chǎn)業(yè)園賽道早已落地多單跨城打包公募REITs，臨港科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園REITs整合上海本地多片園區(qū)，多支倉儲REITs則實現(xiàn)跨省跨城市資產(chǎn)合并上市，長租公寓也有多項目打包案例，只是?農(nóng)批行業(yè)至今還沒有同類上市案例可供參考?，深農(nóng)若順利落地，有望成為行業(yè)首個范本。

回溯籌備脈絡，深農(nóng)早在2024年就啟動資產(chǎn)證券化相關咨詢采購；2025年11月首次REITs法律服務招標流標，招標平臺公示顯示流標原因為有效投標人不足三家，二次招標后金杜律所順利中標，法律盡調(diào)持續(xù)落地，籌備并未中斷。時隔8個月新增財務、評估中介選聘，側面體現(xiàn)企業(yè)已持續(xù)推進資產(chǎn)確權、土地合規(guī)梳理等前置工作。同時厘清信披規(guī)則：僅董事會審議完整立項方案才需發(fā)布臨時公告，分批中介采購不屬于強制披露重大事項，現(xiàn)階段招標僅為內(nèi)部籌備，底層資產(chǎn)方案、申報時點仍存在調(diào)整空間。

財務層面，2025年公司營收?65.28億元?，同比增長?13.42%?，歸母凈利潤?3.72億元?；年末總資產(chǎn)?242.03億元?，其中對外出租投資性房地產(chǎn)?81.26億元?、自用固定資產(chǎn)20.09億元，不動產(chǎn)合計?101.35億元?，占總資產(chǎn)?41.87%?，大量物業(yè)長期占用資金，資產(chǎn)周轉效率偏低，也是企業(yè)推進REITs盤活存量的核心動因。

根據(jù)證監(jiān)會、發(fā)改委配套規(guī)則，公募REITs上市募集資金需優(yōu)先清償?shù)讓愚r(nóng)批項目存量債務；原始權益人拿到凈回收資金后，應優(yōu)先投入冷鏈擴建、智慧市場升級、新建流通網(wǎng)點等產(chǎn)業(yè)項目，以此形成"存量資產(chǎn)盤活、新增產(chǎn)業(yè)投資、運營能力升級"的良性循環(huán)，助力國資平臺從單純物業(yè)持有方轉型為綜合供應鏈運營服務商。

這套連鎖園區(qū)打包上市模式落地存在兩大現(xiàn)實前提：多資產(chǎn)整合后估值匹配市場預期、分派率維持合理區(qū)間；冷鏈、預制菜等增值業(yè)務可創(chuàng)造高于基礎攤位租金的增量收益。若募資大量用于債務置換、缺少產(chǎn)業(yè)升級投入，存量資產(chǎn)盤活帶來的長期產(chǎn)業(yè)帶動效應將大幅削弱。

別迷信金融神話：REITs治不好農(nóng)批底層痛點

連鎖園區(qū)具備獨特對沖價值：若深農(nóng)首發(fā)納入多座跨區(qū)域市場，各省市產(chǎn)銷周期、紓困政策錯配可平滑整體租金收入；首衡、重慶雙福雖首發(fā)僅單一樞紐，但上市后可通過擴募持續(xù)并入新市場，逐步完善區(qū)域分散布局。

政策將農(nóng)貿(mào)市場納入消費REITs支持范疇，募資可投向冷鏈、數(shù)字化改造，為存量物業(yè)盤活提供資金渠道，但?金融工具只能優(yōu)化硬件配套，無法改變行業(yè)固有經(jīng)營短板?，底層運營質(zhì)量將持續(xù)拉開賽道估值差距。

生鮮交易自帶季節(jié)性收入波動，市場核心收益來自中小商戶短期攤位租約，城區(qū)市場租金議價空間有限；大型一級樞紐雖配套多元業(yè)務緩沖周期，但生鮮價格漲跌傳導至租金存在明顯時滯，下行期租金收繳承壓、上行期調(diào)價滯后，完全平穩(wěn)的現(xiàn)金流僅能階段性實現(xiàn)。

農(nóng)批承擔民生保供職能，各地常態(tài)化推出租金減免、攤位限價措施，大幅提租不符合穩(wěn)物價導向，租金年度增長空間有限。行業(yè)增量只能依靠冷鏈倉儲、凈加工、城市共配、數(shù)字化溯源等配套服務，這類項目前期投入高、商戶培育周期普遍2-3年。深農(nóng)、首衡雖已布局相關業(yè)務，但營收占比仍有提升空間，?配套業(yè)務能否長期增厚現(xiàn)金流，是機構長期觀測重點?。

湖州機構間REITs認購火爆，在長期資金寬松環(huán)境下容易被解讀為賽道全面利好，但私募與公募在投資者、流動性、估值維度差異顯著，?一級發(fā)行熱度不能代表公募估值中樞上行?。深農(nóng)同步招標加快前置籌備，若計劃多座跨區(qū)域園區(qū)打包申報，各地權屬整合、合規(guī)穿透將成為核心難點；倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)已有多資產(chǎn)打包REITs落地，但農(nóng)批暫無跨城市連鎖上市范本，項目若順利推進，可形成可供全國國資農(nóng)批參考的發(fā)行模板。

近期各類農(nóng)批證券化動作集中顯現(xiàn)，是產(chǎn)業(yè)與政策雙重作用的結果：經(jīng)過多年整改，各地農(nóng)批運營指標逐步滿足發(fā)行門檻；基礎設施公募REITs常態(tài)化申報機制全面落地，其中消費類不動產(chǎn)納入支持范圍，各地國資同步梳理存量物業(yè)培育項目，兩類動因并行，不存在單一驅動邏輯。

長期來看，農(nóng)批公募REITs是流通行業(yè)從重資產(chǎn)建設轉向精細化運營的金融載體，也是海量存量物業(yè)實現(xiàn)證券化的核心工具，底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)需要具備長期、多元穩(wěn)定的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。REITs可借助募資完善冷鏈、數(shù)字化配套，小幅對沖行業(yè)痛點，但?無法消除生鮮周期波動、民生租金約束、土地歷史遺留等先天問題?。

賽道分化將成為長期趨勢，業(yè)內(nèi)普遍判斷未來不會出現(xiàn)全行業(yè)批量沖公募的景象，能夠順利登陸公開市場的僅為?頭部不到20%的優(yōu)質(zhì)農(nóng)批資產(chǎn)?：一級跨區(qū)域樞紐、合規(guī)完整連鎖平臺、舟山水產(chǎn)這類垂直專業(yè)市場，在公募市場持續(xù)享有估值溢價；業(yè)態(tài)單一、配套不足、產(chǎn)權存瑕疵的小型區(qū)域市場，達不到公募申報標準，僅能依托機構間REITs（持有型不動產(chǎn)ABS）完成階段性資金回籠，面向普通投資者的公開市場吸引力偏弱。

在農(nóng)批一線摸爬近二十年的業(yè)內(nèi)人都明白，沒人會單憑一周集中落地的幾單籌備項目，就判定行業(yè)迎來全面紅利。市場里每一筆攤位租金，都靠著商戶凌晨開市、終日守攤換來，?不可能僅憑一紙REITs公告憑空變現(xiàn)?。

附：截至目前，已啟動申報或處于籌備階段的農(nóng)批類公募REITs項目如下：

?1、首衡農(nóng)副農(nóng)貿(mào)市場公募REITs?
已取得國家發(fā)改委推薦函，進入申報審核流程。底層為河北高碑店首衡國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心，京津冀一級生鮮集散樞紐，占地超萬畝，入駐商戶超8700家，2024年交易總額1410億元，配套萬噸冷鏈與預制菜產(chǎn)業(yè)園。

?2、重慶雙福農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場公募REITs?
已完成中介選聘，銀華基金擬任管理人，預計規(guī)模不低于10億元。西南地區(qū)大型一級綜合農(nóng)貿(mào)樞紐，占地約3000畝，建筑面積超百萬平方米，年交易量超500萬噸。

3?、湖北供銷集團公募REITs?
全套中介招標落地，華泰證券聯(lián)合體為第一中標候選人，預計規(guī)模不低于10億元。整合省內(nèi)多處縣域供銷農(nóng)批網(wǎng)點，主打城鄉(xiāng)雙向流通與縣域基層保供。

4?、深圳市農(nóng)產(chǎn)品集團（深農(nóng)）公募REITs?
7月同步啟動資產(chǎn)評估、財務顧問招標，以旗下自有農(nóng)批市場申報。集團全國運營30余家海吉星市場，為國內(nèi)最大連鎖農(nóng)批主體。

?5、舟山水產(chǎn)品中心批發(fā)市場公募REITs?
2025年9月實施方案通過普陀區(qū)政府常務會審議，已啟動中介比價，財通證券提供綜合金融服務。項目1989年投建，占地15萬平方米，年水產(chǎn)品交易量100萬噸、交易規(guī)模200億元以上，為國內(nèi)稀缺遠洋水產(chǎn)垂直專業(yè)市場。

數(shù)據(jù)來源及免責聲明：全國多地農(nóng)批市場公募REITs中介招標公告、地方政府常務會議公開材料、發(fā)改委基礎設施REITs監(jiān)管指引、已上市專業(yè)市場REITs公開運營數(shù)據(jù)及公開市場資料。本文僅作行業(yè)深度客觀分析，不構成投資建議。各儲備項目申報方案、資產(chǎn)范圍、發(fā)行節(jié)奏存在變動可能，一切以企業(yè)及監(jiān)管部門官方公示為準。