當住宅開始用“商業REITs邏輯”估值，IFS天熙成了贏家

6月18日，首批4只商業不動產REITs在上海證券交易所上市，合計募集資金約203億元。其底層資產覆蓋商業零售和商業辦公樓，分布在北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市核心區域。

這則資本市場新聞帶來的信號，不只是房地產融資工具擴容。更值得關注的是，行業的估值坐標正在變化：當房地產從增量開發轉向存量運營，資金不再只為概念和預期買單，而是更關心一項資產能否被識別、被估值、持續運營，并最終形成穩定的使用價值或現金流。城市能級、核心區位、權屬狀態、運營成熟度和退出渠道，正在成為篩選優質不動產的硬指標。

▲ 成都城市景觀實景圖

必須說明的是，商業不動產REITs與商品住宅并不是同一種產品，住宅也不能直接套用商業REITs的融資和估值框架。但資本市場選擇優質不動產的邏輯，仍為高端住宅提供了一套有價值的參照：越能鎖定稀缺城市資源越能降低交付和使用的不確定性越容易形成長期的市場認知交易流動性與融資識別度

把這一邏輯放到成都，觀察對象就從一套高端住宅，轉向一項嵌入城市中心運行體系的資產。成都IFS住宅產品IFS天熙，正是一個可供討論的樣本。

▲ IFS天熙實景圖

2025年，成都實現地區生產總值24763.6億元，同比增長5.8%；社會消費品零售總額達到11434.1億元，同比增長5.5%。服務業增加值增長6.1%，金融業、批發零售業也保持增長。對不動產而言，這些數據的意義在于：核心資產的需求基礎，首先來自城市持續集聚人口、產業、消費和資本的能力。

城市總量并不會平均分配到每一個板塊。真正稀缺的，通常是已經完成資源集聚、持續獲得公共投入和商業運營加持的中心節點。錦江區公開信息顯示，春熙路核心商圈日均客流量超過80萬人次，集聚多家銷冠店，并持續承接首店、首展和市內免稅等新消費場景。這里不是等待兌現的新商圈，而是經過長期運營檢驗的城市商業坐標

▲ IFS國金中心實景圖

這也解釋了為什么“市中心”不能只理解為地圖上的幾何中心。對資產而言，更重要的是它能否占據城市資源的交匯點：商業、辦公、酒店、交通、文化地標和高頻客流是否同時存在，且能否形成長期的運營循環。

▲ IFS天熙實景圖

而此刻，“核心資產”也不只是“市中心”物業，它有更深層的底層邏輯。

過去的住宅市場更多交易未來：規劃中的商圈、建設中的配套、尚未呈現的產品，以及交付后的運營能力。

但現在，市場對確定性的要求明顯提高。確定性的價值不止是“可以立即入住”，而是把交付風險、工程品質、空間尺度和景觀條件，從承諾變成可查驗的事實。

▲ IFS天熙建面約362㎡戶型裝修樣板間實景圖，以最后交付為準

▲ IFS天熙建面約362㎡戶型裝修樣板間實景圖，以最后交付為準

從項目目前呈現看，IFS天熙的現房屬性，使買方能夠在決策前檢查建筑、公區、戶型、視野和物業服務。對于大額資產配置，這種可見性本身就是風險折價的減少：資金無需為漫長建設周期承擔額外的不確定性，買入即進入資產的產出通道。

▲ IFS天熙實景圖

▲ IFS天熙實景圖

首先，買入即可快速入住，居住價值立馬兌現。

其次，買入即可實現租金收益。此前項目房源租金最高約10萬元/月，如按照中位數4-5萬元/月計算，僅租金一項即跑贏存款利率，實現收益兜底。

另外，諸多業主擁有優越的融資、再投資能力，現房可根據需求，快速再融資，融資成本可控，目前房產經營貸的利率可低至3%以內，可以低成本盤活約70-80%的房屋總價款；根據貸款合同約定，相關款項可用于企業經營、項目投資，繼續實現資金的再次產出（貸款利率等受不同城市、不同銀行、不同政策影響，具體請以實際為準）。

▲ IFS天熙建面約257㎡戶型裝修樣板間實景圖，以最后交付為準

更為值得注意的是，時間拉長之后，這類資產更顯珍貴，堪稱「產出永動機」。以上海地標豪宅湯臣一品為例，2009年其最低約8.6萬元/㎡（數據來源：人民網），2026年6月的均價約28萬元/㎡（數據來源：貝殼），年均復合增長率超7%，累計增值約225%。

那么，如按照2000萬元的購入價計算，10余年之后，資產已升值為6500萬元，顯示這類資產強勁的持續產出能力。

第二層確定性來自資源已經成熟。成都IFS官網顯示，整個綜合體建筑面積超過76萬㎡，包括約21萬㎡購物中心、約27.5萬㎡甲級辦公樓、尼依格羅酒店以及約7.6萬㎡住宅。商業、辦公、酒店和住宅在同一城市綜合體內長期運行。對住宅買方而言，購買的并不只是室內面積，也包括一個已經形成辨識度和使用效率的城市界面

▲ IFS尼依格羅酒店實景圖

▲ IFS尼依格羅酒店實景圖

第三層確定性來自供應約束。成熟核心商圈開發強度高、可新增住宅空間有限，新增供給往往比外圍板塊更難復制。不過，稀缺并不等于價格只漲不跌；核心資產仍會受到宏觀周期、持有成本、產品老化和市場流動性的影響，但供應約束提高了資產的替代門檻。

核心資產的第二個關鍵詞，是資源占有。這里的“占有”不是把商場、酒店或寫字樓歸為住宅業主所有，而是指資產能夠長期、低摩擦地使用高密度城市資源，并將這種便利轉化為時間效率商務效率和社會交往效率

對IFS天熙而言，資源密度主要體現在三方面。第一是消費與服務資源。成熟購物中心、高端酒店和品牌服務構成日常生活的即時供給；第二是商務資源。甲級辦公樓、酒店會議和城市會客場景，使住宅與商務活動之間的通勤成本被壓縮；第三是公共流量與城市識別度。春熙路—大慈寺片區持續吸引本地消費、外地游客和國際品牌，地標的公共認知由此反過來強化資產的辨識度。

▲ IFS天熙實景圖

相較于大多數城市豪宅把“圈層”寫成抽象身份標簽，IFS天熙更可驗證的價值，是這套空間能真正提高高頻使用者的城市運行效率。

資產價值，則是需要被重新認識的第三個關鍵詞。它不僅僅等于這套房子的市值，而是意味著它的資產可識別度——核心資產，通常更容易形成清晰的估值參照

現房狀態、產權清晰、區位辨識度高、同類交易可觀察，能夠減少金融機構識別資產時的信息成本；成熟商圈與穩定使用需求，也有助于對資產價值的判斷。對企業主或高凈值家庭而言，這種“可識別可估值可處置”的特征，才是資產的融資意義。

因此，這也是大部分企業主青睞的產品，它遠不只是一套房產那么簡單。

▲ IFS天熙實景圖

首先，企業資產更多元，帶來企業價值的穩健增長。

其次，從稅務統籌維度來看，該房產作為公司經營所用，可抵扣增值稅、以計提折舊沖抵企業所得稅報銷裝修成本等，以2000萬元總價計算，可抵扣增值稅約165萬元、累計抵沖企業所得稅約458萬元、報銷裝修成本約300萬元左右，最終形成「千萬」美好（需符合相關法律法規，具體請以實際為準）。

再次交易時，僅交易公司股權，相較于交易房產，土地增值稅、所得稅等均大幅下降（需符合相關法律法規，具體請以實際為準）。

傳承時，可通過家族信托、公司章程、公證遺囑等組合方式，提前設定公司過戶條件、繼承人動用資產年齡、變賣條件等，不僅節約相關過戶稅費，更能實現資產的保有及合理使用，更利于傳世，最終實現對于資產的有力掌控。

對企業主和高凈值家庭而言，一項大額不動產往往同時具有居住、商務、資產配置和代際安排等多重功能。

因此，判斷一個項目是否具備城市核心資產屬性，可以回到三個問題：其一，產品和交付是否可驗證，能否降低持有初期的不確定性；其二，是否真正占據城市核心商圈已經成熟的商業、商務和公共流量資源；其三，資產能否在長期持有中保持清晰的市場辨識度、交易流動性與金融機構認可。

從這三個維度看，IFS天熙如果拋開“頂奢”“傳奇”或“唯一”等情緒化修辭，其現房狀態、城市核心區位和綜合體資源的疊加，全是難以匹敵的硬核資源。它提供的不止是已經顯性的價值，更是一種資產樣本：把成熟城市資源鎖定在一個可使用、可查驗、可進入長期資產配置的具體地址中。

▲ IFS天熙實景圖

房地產進入存量定價時代之后，資產價值正在從開發故事回到運營事實，從價格想象回到使用效率，從單一居住功能回到城市資源配置。對成都這樣的西部核心城市而言，真正值得討論的，也不再是哪一個項目更會講豪宅故事，而是哪一項資產更接近城市長期運行的核心。