下半年，選房更難了

今年上半年，北京新房有個反差。

1.36 萬套新房入市，比去年同期少了約三成。

總量少了，新房的成交卻在同比上升。

到了下半年，這個趨勢還將延續。對購房者而言，買到好房子的機會多了。

但同時，選擇多了，也更難選了。

據不完全統計，2026年下半年，北京即將入市的新盤超11個，再加上加推項目，20+樓盤從朝陽、海淀到房山、順義，核心區和熱門都有覆蓋。

每個盤都有賣點，也各有各的問題。

哪些真值得看，哪些可以直接 pass，很多人拎不清。

今天，狗蛋就把下半年值得關注的項目捋一遍，亮點在哪、值不值得等、適合誰，一文給大家說清楚。

為了方便大家找到關心的項目，按板塊分布來說。

朝陽三個盤，三種定位

首先懋源·騴橒臺。

這也是朝陽潘家園附近家庭，最近很關心的一個新項目，消息面上，6 月15日已取證，預計7月中下旬開盤。

基礎信息不多說，128–234㎡平層，主力戶型為157㎡的四居，整體備案均價 13.37萬/㎡。

重點講講項目最大的亮點：

地段+房企品牌。

潘家園，東三環邊上，離14號線北工大西門站200米。東三環多少年沒出過純新盤了，這個地段本身就是賣點。

開發商懋源，在北京一直做高端改善，產品打磨上有自己的一套，戶型設計和園林品質都在線。

看重地段、想買改善標桿產品的，這個項目是值得考慮。

不過，也有一些坑需要注意。

一方面，潘家園周邊老小區多，城市界面一般，短期不會有大變化；另一方面，13.4 萬的均價不便宜，同價位次新選擇其實不少。

其次，中建太陽宸園。

太陽宮項目也是千呼萬喚始出來，4棟樓139戶，270㎡起步，最大380㎡。總價4000萬起。

按目前的節奏，預計7月底8月初，可能就有樣板間的消息了。項目最大亮點：

太陽宮+純大平層社區+長期籌備打磨。

地段就不說了，主要講講產品。

這次中建智地可以說野心十足。

全域首層架空設計，北邊大門口，用兩層商業樓做了會所配套，面積超1300㎡，周邊還有3處下沉庭院，以風雨連廊貫通。

據說，中建智地這次還會整合內部資源，搞一個類似私董會的東西。

目標很明確，針對塔尖圈層。

不過也有個問題，中建智地在豪宅產品上，經驗是比不上一些老牌房企的，越到塔尖這個位置，購房者越會去苛求一些細節問題。

一個失誤，可能就會影響項目的調性，乃至價值。

最后，金茂東壩新作。

具體在單店，預計9-10月首開，剛改改善戶型為主，預估均價8萬/㎡出頭。

最大亮點：金茂產品力+8萬左右的價格。

東壩單店片區，4月底拿的地，樓面價4.11萬/㎡，規劃8棟樓384戶。預計均價7.8-8.2萬。金茂在北京一直有口碑。東壩這個價位段，品質盤不多。

不過，東壩后續還有土地供應，不是賣完就沒的那種。另外單店片區，位置在東壩偏弱，東壩整體還在建設，配套成熟還得等幾年。

不著急的話，可以等一等。

海淀兩個盤，都值得等

首先是海開·宸海云頌。

海淀上地，預計9月前后出開盤消息，98-179㎡三至四居，預估均價11萬/㎡。

最大亮點：

上地+純洋房社區。

上地附近的低密洋房，確實少。100㎡左右的入門戶型，1100萬起，是很多海淀剛改的目標。海淀北部接下來還有四季青地塊項目，只是位置不同，定位也更高。

其次，保利熙瑞。

基礎信息不用多說，前段時間開盤，官方宣傳是賣出了109套，還有部分尾盤在售。

有人質疑，為什么保利熙瑞沒有一把清？

現在這個行情，最高賣到總價4000萬的豪宅，一把清也太夸張了。另外據說，保利這次很多房源沒有打開，事先做了銷控操盤頂層設計。

后續可能還有一些好樓層可以選。

項目產品上沒啥問題，裝標目測夠到了6k左右，在目前的北京市場，能排到前列。

對這個項目，網上吐槽最多的地方是城市界面，主要就是永定路北沿的問題。

這塊，保利這次是下了本的，永定路北沿打通、沿路電線桿入地，內部，保利也把這個項目看做一個城市運營項目，相信后面動作會繼續推進。

昌平南：兩個盤，價格梯隊清晰

首先，華潤·北清潤府

昌平平西府，預計8月首開，76-128㎡剛需剛改戶型，預估均價5-5.5萬/㎡。

最大亮點：

樓面價低，開盤價可期待。

平西府地塊，4月底華潤+未來科學城底價拿的地，樓面價才2萬/㎡。容積率1.8，19棟樓688套，戶型76到128㎡。

樓面價低，意味著開發商有讓利空間。如果開盤真的5萬出頭，那就是昌平南的新門檻。76㎡的兩居，首付150萬左右就能上車。

不過，昌平南后續還有土地供應，不是稀缺盤。北清潤府的核心競爭力是價格。如果價格開得有誠意，就能打；如果開高了，旁邊龍樾海序、還有后續地塊，選擇很多。

一樣，不急的話可以等等。

其次，龍樾海序。

東小口板塊，5月首開取證837套（13號樓未售），當天賣了589套，上半年北京銷冠。

戶型68到122㎡，均價5.5萬左右。

東小口這個位置，到望京、到海淀都方便，配套也比平西府成熟。如果你著急上車，不想等北清潤府，龍樾海序剩下的房源直接去挑就行。

順義：后沙峪熱，南彩冷

首先，青云國樾。

79-139㎡三至四居，總價430萬起。后沙峪久違的剛需剛改盤。

新國展三期板塊，中國鐵工投資進京第一個項目。

6月首開賣了243套，銷售額14億。戶型79到139㎡，東西兩區共778戶。

后沙峪新盤不多，而且大多偏改善。這種400多萬起步的剛改盤，確實少。但也不是獨一份，周邊后續還有供地可能。

離15號線花梨坎站不算太遠，望京通勤能接受。

適合在望京上班、預算400到600萬的剛改。

其次，青年ONE序。

順義南彩M15號線河東站，預計今年能開盤，75-126㎡剛需戶型，預估均價3.3萬/㎡。

最大亮點：

便宜。

15號線河東站旁邊，容積率1.3，11棟樓432戶，戶型75到126㎡，預計均價3.3萬。200多萬就能上車。

當然，價格確實低，但位置也確實偏。在順義南彩，不是傳統熱門板塊，后續也沒什么大的供應預期。

這個盤的邏輯不是"值不值得等"，是"你接不接受這個位置"。

接受就可以看，不接受就直接pass。

總之，適合順義本地工作、預算極低的剛需。通勤到市區的話，不太推薦。

通州宋莊：兩個盤正面剛

下半年通州最熱鬧的地方，是宋莊。

首開和北投兩個項目，相距600米，定位差不多，直接競爭。對購房者來說是好事：

有競爭，就有議價空間。

通州宋莊，北投估計在三季度開盤、首開估計9-10月開盤，均為80-160㎡洋房產品，均價3.6萬起；

北投和璟：30棟樓，866戶，容積率1.8，純洋房社區。戶型83到147㎡，主力89到130㎡，勝在體量大、社區純；

首開·熙悅京晏：13棟樓772套，戶型81到165㎡，均價3.6萬起。主打四代住宅，首開通州的第一個。

勝在產品概念新、價格略低，加上首開新團隊的發力預期。

這里多說一句首開。

上半年首開經歷了一波人事調整，熙悅京晏是調整后第一個重點項目，算是年度獻禮盤的定位。作為新班子的頭炮，產品和價格上應該會拿出誠意，值得期待一下。

整體來看，宋莊板塊后續還有供地空間，但如果是在副中心上班、想住洋房，這兩個盤確實是目前最好的選擇。

當然狗蛋更建議看兩個具體的素質，在做決定。

大興黃村：綠城補倉

綠城·朗月和風。

大興黃村三合莊，預計今年和大家見面，86-125㎡三至四居，價格待定。最大亮點：

低樓面價。

三合莊地塊，6月綠城底價拿的地，樓面價2.3萬/㎡，比隔壁曉月和風便宜了8000多。容積率1.8，8棟樓388戶，戶型86到125㎡。

黃村板塊供應一直有，不算稀缺。不過樓面價低這么多，開盤價很值得期待。

另外需要注意，旁邊就是綠城同系的曉月和風項目，近期有業主維權的消息。這兩年，綠城口碑確實有些滑坡。

雖然不是同一個盤，但同區域同品牌，多少會有一些心理影響。

買之前可以多了解一下前作的交付口碑。

房山長陽：剛需大盤繼續賣

和知筑鉑瑞。

房山長陽，7月開盤，85-140㎡洋房產品，折后均價約4萬/㎡

最大亮點：

配套成熟+價格便宜。

長陽板塊，房山線廣陽城站旁邊，一期2025年就賣完了。二期鉑瑞7月剛開盤，首開賣了237套。備案均價4.4萬，折后實際4萬不到。

房山剛需盤一直有供應，不算稀缺。但長陽這個位置，有地鐵、有商業，配套是成熟的。同價位里，算是比較穩妥的選擇。

適合在豐臺科技園上班、預算有限的剛需。

其他值得關注的盤

嘉棠雅序，豐臺玉泉營，北京建工的盤，6月已開盤順銷，99-139㎡三至四居，實際成交7萬+/㎡。

南四環7萬多的價格，確實有沖擊力。位置不算頂級，但環線擺在這。下半年順銷，房源應該還有。

適合預算700到1000萬、在南邊上班、看重環線的家庭。

北京城建·龍樾璟序，石景山黃莊八寶山，預計8月首開，68-118㎡兩至四居，總價400萬起。5月底北京城建底價拿的地，拿地當天就官宣了案名。

石景山剛需400萬的起步價門檻不高，八寶山的位置，到海淀也方便。適合在石景山或海淀南邊上班、預算400到600萬的家庭。

懷柔、密云、平谷這些遠郊的新盤，就不展開說了。

除非你在當地工作生活，否則不建議碰。

潛在入市項目

海淀四季青地塊。

7月剛掛牌，起拍價85.55億，今年最高起拍價。

四季青鎮，四環到五環之間，臨近12號線。住宅加商業混合用地，不是純住宅。

樓面價一算，將來開盤價大概率奔10萬+去。

海淀西北的改善市場，明年又多一個重量級選手。但價格不會便宜，定位應該比海開0702更高。

保利太平橋地塊，豐臺西二環外，5月拿的地，住宅樓面價6.67萬。

招商九棵樹南地塊，通州老城，6月拿的地，溢價率21%。通州的剛需剛改又多一個選擇。

此外，還有：

通州梨園地塊：7 號線邊上，住宅用地，副中心剛需補倉

昌平東關地塊：昌平線旁，昌平新城供應，剛需為主

順義后沙峪馬頭莊地塊：后沙峪板塊，剛改改善，和青云國樾形成競爭

房山良鄉大學城、順義新城第 5 街區：據說電建地產會入局。

說了這么多盤，最后收個尾。

上半年的反差，下半年還會延續。

供應還會縮，結構還會分化。剛需盤繼續減少，改善盤持續扎堆。對不同的人，意味著完全不同的市場。

不過也用太焦慮，越到這種時刻，越需要想清楚一個問題：

自己的需求究竟是什么？

可能比看多少盤都重要。

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