剛剛，鄭州房地產(chǎn)經(jīng)歷了一次搶劫！

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2026年7月17日是一個(gè)周五，大鄭州平平無(wú)奇的一天，大多數(shù)朋友甚至都忘了昨天下了一場(chǎng)雨。

但是7月17日對(duì)鄭州各大開發(fā)商是[核彈般]沖擊的一天，非常多開發(fā)商投拓、老板，城市公司總經(jīng)理，非常的焦慮、恐慌，像是略帶潮濕、但又非常暴躁的火藥桶。

因?yàn)闀r(shí)隔10年，鄭州又迎來(lái)了新的[強(qiáng)盜]，甚至一些開發(fā)商都在考慮要不要像10年前一樣抵制[強(qiáng)盜]。

就在昨天，鄭政出〔2026〕15號(hào)地即信達(dá)棠樾七里三期，溢價(jià)2900萬(wàn)元。

就是這一次土拍，如同一根導(dǎo)火線，咝咝聲開始蔓延。

作為普通購(gòu)房者、旁觀者看到的是一次鄭州土拍的[開發(fā)商搶地]，或者信達(dá)[堅(jiān)定看好管城]溢價(jià)拿地，而站在所有深耕以及在鄭州有重投入的開發(fā)商眼里，已經(jīng)后背開始冒冷汗：都2026年了竟然還有人選擇在鄭州砸鍋。

過去我們把鄭州市場(chǎng)分為三個(gè)層級(jí)：

一級(jí)市場(chǎng)：政府賣地給開發(fā)商；

二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商在土地之上蓋房子，賣給購(gòu)房者；

三級(jí)市場(chǎng)：新房購(gòu)房者把房子賣給二手房購(gòu)房者；

一級(jí)市場(chǎng)就像是面粉、二級(jí)市場(chǎng)就像面包，沒有面粉就沒有面包。

這里邊有一個(gè)最核心的問題是：鄭州在1928年建市，1954年成為河南省會(huì)，1992年才有第一個(gè)商品房，那些賣給開發(fā)商的地都是怎么來(lái)的？

02

站在普通人視角，[拆遷]是過去幾十年中國(guó)城鎮(zhèn)化聽到最多的詞，而站在房地產(chǎn)視角，一切的源頭是[做地]。

所謂[做地]，顧名思義，[做地單位]你要整理出來(lái)一塊干凈、可供開發(fā)的地，然后賣給開發(fā)商。

拆遷&做地，本來(lái)就是一體兩面，鄭州的發(fā)展絕對(duì)離不開一個(gè)詞：城中村拆遷。

2016年12月3日，同樣是很多人感覺平平無(wú)奇的一天。但這一天全國(guó)地產(chǎn)圈轟動(dòng)，600輛汽車在金水路，車披白布條，抗議K2地產(chǎn)，讓K2滾蛋，涉及開發(fā)商超過10家！

當(dāng)年鄭州購(gòu)房者轟動(dòng)的原因是：從來(lái)只聽說過購(gòu)房者維權(quán)，開發(fā)商也要維權(quán)的時(shí)候，這種感覺一言難盡。

而所有矛盾的漩渦，所有的不平和憤慨，就是K2不遵守規(guī)則，當(dāng)小偷和強(qiáng)盜，本質(zhì)上和昨天信達(dá)拍地如出一轍。

我們知道任何一件事情的推動(dòng)都需要投入資源，如果想超倍速發(fā)展，就需要投入海量資源。

當(dāng)年鄭州城中村拆遷如此之多，需要的資金超過近年來(lái)[房票模式]無(wú)數(shù)倍！

全城海量的拆遷、安置、建設(shè)安置房、過渡費(fèi)等費(fèi)用堪稱天文數(shù)字，怎么解決？

作為全國(guó)城中村的PRO版本，鄭州有自己的[鄭州城改模式]。

即前期由開發(fā)商進(jìn)場(chǎng)，開發(fā)商出資，主導(dǎo)拆遷工作，給政府支付保證金，支付拆遷費(fèi)、村民過渡費(fèi)，開發(fā)商建設(shè)安置房，然后土拍，開發(fā)商拿地開始銷售。

就像房屋預(yù)售制度一樣，人人都希望現(xiàn)房銷售，但是預(yù)售制度本身解決的是最早房屋短缺特殊國(guó)情下，大規(guī)模啟動(dòng)房屋建設(shè)的問題，這是利大于弊的解決方案。

大部分的普通人認(rèn)為政府在一級(jí)市場(chǎng)做地，開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)只需要買地就行了。

但是特殊的歷史背景導(dǎo)致，截至今天鄭州仍有大量的土地、項(xiàng)目，開發(fā)商甚至在10年、20年前已經(jīng)在一級(jí)市場(chǎng)投入天量成本、變相幫政府做了地。

所以表面上是一個(gè)項(xiàng)目的土拍，表面樓面價(jià)是5300元/㎡，但城改類開發(fā)商前期安置房、過渡費(fèi)、或者其他相關(guān)投入的一級(jí)整理，隱形成本可能是3000元/平米，等于開發(fā)商帶上這塊地綜合成本高達(dá)8300元/㎡。

鄭州市下一次土拍是7月23日，高新區(qū)正弘序二期土拍，樓面價(jià)5668元/㎡。

高新區(qū)最核心C位，表面上樓面價(jià)格5668元/㎡并不貴，實(shí)際上正弘早年在數(shù)碼港項(xiàng)目上投入的還有早期大量的其他成本，這是一個(gè)巨大的綜合成本。

所以鄭州一級(jí)市場(chǎng)的土地分為兩種：① 凈地 ② 定向地，重點(diǎn)是城改用地；

當(dāng)年600輛車白色條幅抵制和今天如出一轍：明明市場(chǎng)上有凈地可以去土拍，不去參與；

明明知道像信達(dá)棠樾七里開發(fā)商早期已經(jīng)投入了大量的成本，偏偏過來(lái)偷雞、硬搶。

這種行為是強(qiáng)盜、也是小偷，也是鄭州房地產(chǎn)秩序的破壞者，更是鄭州城鎮(zhèn)化發(fā)展的破壞者。

為何最終k2無(wú)法進(jìn)場(chǎng)？為何k2最終徹底退出鄭州？原因即是答案。

03

回到昨天信達(dá)的土拍，扮演強(qiáng)盜角色的是河南鶴壁的房地產(chǎn)公司，不同的主體開發(fā)過不少項(xiàng)目，也將近有20年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歷史。

但更不能原諒的就是河南本土房企。

因?yàn)楹幽媳就练科蠖紵o(wú)比熟悉[鄭州城改模式]，他們?cè)谧约寒?dāng)?shù)囟冀?jīng)歷過這種模式。以及這幾年通派、萬(wàn)祥、屹立、緯地、大來(lái)、嵩基、尚書開拓鄭州市場(chǎng)，大家都老老實(shí)實(shí)，堂堂正正走正道，為什么你來(lái)到鄭州的第一步是先偷雞？

同樣在這個(gè)月7月7日，高新11號(hào)地，標(biāo)準(zhǔn)的凈地，5家開發(fā)商搶地，為什么[福泰]不去堂堂正正的拿地，而是到這邊橫插一角，信達(dá)種地、你來(lái)摘瓜？

更重要的是作為[搶劫]角色，竟然沒有考慮就算競(jìng)拍成功，短期內(nèi)無(wú)法進(jìn)場(chǎng)，成為燙手山芋，這種損失風(fēng)險(xiǎn)！

信達(dá)棠樾七里作為城改項(xiàng)目，前期一級(jí)土地整理已經(jīng)投入大量資金。

另外，信達(dá)棠樾七里更特殊在于這還是一個(gè)[紓困]項(xiàng)目，也是保交樓的重點(diǎn)項(xiàng)目。

從2022年中央推動(dòng)5大AMC機(jī)構(gòu)，參與房企紓困解難。信達(dá)如同白衣騎士挺進(jìn)鄭州，參與鄭州多個(gè)項(xiàng)目的紓困，保民生，保交付。

這種社會(huì)責(zé)任，決定這不是一個(gè)普通的房企，也不是一個(gè)普通的項(xiàng)目。

往小的說你故意添亂，往大了說是故意破壞央企紓困，破壞保交樓穩(wěn)民生的推進(jìn)。

戲謔的是不久前管城區(qū)剛剛做了最新的土地推介會(huì)，這么多土地可以選、可以跟，偏偏不遵守規(guī)則！

犯罪學(xué)中有一個(gè)著名的理論：破窗效應(yīng)。一輛完好的車停很久沒事，但一旦有窗戶被打破未修復(fù)，整輛車很快就會(huì)被徹底毀壞。

此理論認(rèn)為任何可見的混亂、忽視與犯罪的跡象，例如破窗（這也是一這一理論的名稱來(lái)源）、破壞公物等，可能會(huì)鼓勵(lì)一個(gè)地區(qū)進(jìn)一步的犯罪和反社會(huì)行為。

一旦第一個(gè)窗戶破碎，形成破窗效應(yīng)，市場(chǎng)秩序離崩塌不遠(yuǎn)。

信達(dá)之后，正弘擔(dān)不擔(dān)心？美盛擔(dān)不擔(dān)心？保利擔(dān)不擔(dān)心？越秀擔(dān)不擔(dān)心？豫發(fā)擔(dān)不擔(dān)心? 大家都前期投入了巨大成本，別人來(lái)摘桃子，就算明知摘不到，還要故意添一點(diǎn)亂，這誰(shuí)能忍？

這幾年房地產(chǎn)并不容易，購(gòu)房者可能無(wú)法很好共情，但所有開發(fā)商老板最能共情，這種情況下還要去給別人添亂，所以一定程度上人性也破了窗！