浦西的有錢人，到底住哪里

　　上海的發(fā)展多點(diǎn)開花，每個(gè)區(qū)都會(huì)有自己的頂級(jí)地段。 當(dāng)?shù)氐挠绣X人，基本都住在這些頂級(jí)地段里。

　　黃浦、靜安、徐匯、長寧，是上海傳統(tǒng)的"最有腔調(diào)"的四個(gè)區(qū)。

　　這四個(gè)區(qū)的有錢人都住在哪里？他們的選擇一定程度上代表了上海買房的價(jià)值認(rèn)同，對(duì)我們買房有重要參考意義。

　　黃浦區(qū)

　　黃浦區(qū)地方不大，有錢人買房子大概有4個(gè)地段。

　　先說黃浦區(qū)位置最好、腔調(diào)最足的地方，那肯定非新天地莫屬，再加上淮海中路那一段，這兩個(gè)地方是上海的城市名片之一，商業(yè)非常發(fā)達(dá)。

　　這里的住宅除開淮海中路那一片有一些老破小、老大樓之外，都是次新大平層。

　　最著名的就是瑞安打造的翠湖天地，翠湖五期二手房掛牌單價(jià)在25萬/㎡左右。

　　2024年入市的翠湖六期均價(jià)直接站上21萬/㎡，更關(guān)鍵的是總價(jià)7500萬起步。都是400平以上的大戶型，定位就是塔尖。

　　新天地這兩年新盤供應(yīng)也不少，中海順昌玖里24年3月開盤，當(dāng)天銷售金額196.5億元，刷新全國單盤開盤銷售紀(jì)錄 。

　　翠湖七期未來必然會(huì)沖擊上海房價(jià)天花板，到底多少讓我們拭目以待。

　　其次是黃浦濱江-董家渡，以及世博濱江那一帶，這兩個(gè)地方比新天地和淮海中路差了點(diǎn)，但住的也都是有錢人。

　　黃浦濱江-董家渡，這兩個(gè)地方自古就不分家，和陸家嘴隔江相望，現(xiàn)在這里的城市更新動(dòng)作很大，未來規(guī)劃也很強(qiáng)。

　　而且現(xiàn)在這一塊已經(jīng)有了富人區(qū)的氛圍，不過綠城黃浦灣這兩年價(jià)格回調(diào)不少，新房二手分化嚴(yán)重。

　　融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期新房則次次日光，472套房源總成交金額215億元，主力戶型250㎡以上。

　　華潤外灘九里、綠地海珀外灘也都是上海的頂豪產(chǎn)品。

　　然后就是世博濱江這一塊，以前這里是搞世博會(huì)的，展覽館很多，看上去很漂亮，各種配套也不弱。

　　這里差的一點(diǎn)就是它的對(duì)面不是陸家嘴，而是南碼頭和浦東世博，這里的標(biāo)桿是融創(chuàng)濱江壹號(hào)院和綠地黃浦濱江。這塊要想徹底起來，恐怕還得等等。

　　剩下的就是黃浦區(qū)普通人住的地方，人廣-南京東路、打浦橋、五里橋、豫園等。

　　人廣-南京東路那一帶，在游客眼中很有名，畢竟是上海的行政文化中心和旅游商業(yè)中心，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)。

　　這里的交通、教育、醫(yī)療都是頂尖的，就是能住的房子比較少，而且房子的價(jià)差比較大，從300w的使用權(quán)房，到1200w以上的大面積商品房。

　　另外，這幾個(gè)地方雖然說住的都是普通人，但那也是黃浦區(qū)的普通人，他們享受到的資源配套，即便不能說上海頂尖，但也是全國頂尖的。

　　2026年上半年，黃浦區(qū)新房成交均價(jià)171421元/㎡，穩(wěn)居上海各區(qū)之首。

　　接下來黃浦區(qū)還會(huì)不少豪宅新房上市，單價(jià)17w以上，總價(jià)2000w以上。其中不少是風(fēng)貌別墅。

　　黃浦區(qū)買房，其實(shí)最合適的價(jià)格段是2000w以上，2000w以下，其他區(qū)性價(jià)比更高。

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　　靜安區(qū)

　　靜安區(qū)最好的地段，自然是靜安寺和南京西路這一帶。

　　這兩個(gè)地方以商務(wù)功能為主，南京西路更是全國頂尖的商業(yè)中心，靜安嘉里中心、恒隆廣場、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)廣場都在這里。

　　但可惜是這一帶住宅比較少，沒有成片的品質(zhì)社區(qū)。

　　靜安寺這里，標(biāo)桿是嘉天匯、九龍倉靜安壹號(hào)，總價(jià)都在3500萬以上。嘉天匯204㎡大三房掛牌價(jià)3700萬，單價(jià)18萬/㎡左右。

　　南京西路這一片的高端小區(qū)就多一些，國際麗都城、中凱城市之光等等，但房齡較老。

　　然后是江寧路、不夜城和大寧這三個(gè)地方。

　　江寧路的高品質(zhì)商品房比較少，有點(diǎn)名氣的就是靜安楓景和靜安豪景苑，其他更多的是一些90年代的塔樓。

　　不夜城板塊是蘇州河北岸崛起的新興板塊，尤其是火車南站以北的區(qū)域，城市界面美觀。龍盛灣上在這里搞了三棟150米的超高層，均價(jià)13萬/㎡以上，三次開盤認(rèn)購率都在240%以上，有錢人認(rèn)可度高。

　　大寧這塊更不用說，北上海的明珠，中環(huán)一帶的領(lǐng)頭羊，商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通各項(xiàng)配套都很牛。

　　但這里本質(zhì)上還是一個(gè)高端點(diǎn)的中產(chǎn)社區(qū)，大寧金茂府價(jià)格回調(diào)后有一定性價(jià)比。

　　最后是西藏北路板塊，這里的城市界面比較差，板塊北側(cè)都是八九十年代的老破小。但魔幻的是，這里卻是靜安區(qū)頂級(jí)豪宅最多的地方，集中在板塊最南端的蘇州河畔。

　　華僑城蘇河灣、龍盛福新里、中糧天悅壹號(hào)三大頂豪產(chǎn)品都在這里。

　　其中華僑城蘇河灣的高層住宅當(dāng)前掛牌單價(jià)20/㎡以上 ，高區(qū)景觀無敵，蘇州河，黃浦江，陸家嘴盡收眼底。

　　徐匯區(qū)

　　徐匯區(qū)位置最好、最有腔調(diào)的四個(gè)地方是衡山路、建國西路、徐家匯、徐匯濱江。

　　這四個(gè)地方的地段沒得說，衡山路和建國西路有很多老洋房，梧桐樹下，風(fēng)情十足，各項(xiàng)配套也都無可挑剔，在整個(gè)上海也是頂級(jí)的地段。

　　徐家匯的商業(yè)和交通也是十分發(fā)達(dá)，但問題是老房子有點(diǎn)多，著名的小區(qū)東方曼哈頓，體量大樓層高，停車十分艱難。

　　相比之下，徐匯濱江的歷史包袱就輕很多，城市界面新，街道漂亮，這里也是當(dāng)下上海最熱門的豪宅板塊。

　　香港置地啟元2024年入市均價(jià)17.8萬/㎡ ，開盤售罄。

　　綠城潮鳴東方2025年3月入市均價(jià)19.5萬/㎡ ，突破當(dāng)時(shí)徐濱價(jià)格上限。

　　6月份最新的徐匯濱江豪宅中海云錦華庭，均價(jià)更是高達(dá)20.6萬，不輸黃浦新房。

　　二手房云錦東方二期掛牌價(jià)已回落到20萬以下。

　　百匯園、尚海灣豪庭、海珀旭輝也都是大戶型，不少明星住在這里。

　　接下來就是普通人住的地方，地段好一點(diǎn)的，是斜土路、田林、漕河涇、康健，這幾個(gè)地方都是老房子比較多，其中康健的城市界面好一點(diǎn)。

　　地段一般的，就是華東理工、上海南站、植物園這三個(gè)地方。

　　地段再差一點(diǎn)的，就是長橋和華涇，其中華涇都出了外環(huán)了。

　　不過華涇的規(guī)劃能級(jí)很高，屬于徐匯的戰(zhàn)略地塊。

　　有人給徐匯的房子做了個(gè)排名，我覺得很貼切：

　　衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)獨(dú)棟老洋房 > 徐匯濱江大平層 > 內(nèi)環(huán)內(nèi)商品房 > 內(nèi)環(huán)外商品房 > 內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小 > 內(nèi)環(huán)外老破小。

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　　長寧區(qū)

　　長寧區(qū)位置最好、最有腔調(diào)的地方是新華路和鎮(zhèn)寧路。

　　鎮(zhèn)寧路有很多老洋房，在老上海人心中地位很高。

　　新華路被稱為"百年國賓道"，這里歷史底蘊(yùn)深厚，又地處上海核心位置，聚集了不少高端住宅。

　　華山夏都苑，品質(zhì)非凡，不輸給翠湖2、3期。

　　大隱隱于市的西郊別墅區(qū)，更是聚集了一批上海的頂級(jí)購買力，滬上第一豪宅檀宮就坐落在此，出入皆人物。

　　然后就是上海的第一代國際社區(qū)古北，這里剛出道時(shí)就賣得很貴，發(fā)展到今天，古北板塊已經(jīng)有些老去了，這里的房子房齡也偏大，不過品質(zhì)還可以，就是戶型比較怪。

　　以上是長寧的一梯隊(duì)地段，虹橋、天山、中山公園則屬于二梯隊(duì)，住在這里的中產(chǎn)偏多。

　　虹橋板塊的領(lǐng)事館很多，商業(yè)數(shù)量也不少，但次新房比較少，分布也比較零散，沒有社區(qū)氛圍。

　　中山公園的商業(yè)很發(fā)達(dá)，是長寧的商業(yè)中心，不過定位偏平民，板塊內(nèi)的商品房品質(zhì)一般，房齡普遍在15年以上，容積率也很高，居住體驗(yàn)一般。

　　天山是一個(gè)很好的居住板塊，千萬總預(yù)算的不錯(cuò)選擇，這里有不少高品質(zhì)住宅，中產(chǎn)氛圍濃厚，這里一梯隊(duì)的房子是仁恒河濱花園和新天地河濱花園。

　　最后是北新涇，這里的配套很一般，環(huán)境也不宜居，房子更是以老公房為主，不過這里的一個(gè)定位是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　臨空產(chǎn)業(yè)園區(qū)匯集了拼多多、攜程、愛奇藝等大廠，為長寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可出了不少力。

　　總結(jié)來看，長寧區(qū)的頂豪，在鎮(zhèn)寧路、新華路、西郊這三個(gè)地方，次一點(diǎn)的在古北，中產(chǎn)在天山、虹橋以及中山公園，再差的就只能住北新涇了。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。