北京
文/深圳進深 嚴明會
最多一層七戶，位于深圳龍崗平湖的遠洋城。
即將迎來新一期產品亮相。
前幾天，深圳規自局公布了城臻家園項目《建設工程規劃許可證》及總平面圖。
這是遠洋城一期的第三個項目。
建設用地面積1.96萬㎡，總建筑面積16.12萬㎡；容積率6.1，計容積率建筑面積11.92萬㎡。
其中，住宅4.26萬㎡，商業2560㎡，幼兒園2400㎡，物業用房220㎡。
小區近12萬㎡的計容建面，住宅僅占了4萬多㎡，那剩下的都是什么？
答案是：保障性租賃住房。
沒錯，這個項目有保租房6.22萬㎡。
總戶數來看，城臻家園共1514戶，其中保租房1020戶，普通商品房僅494戶。
也就是說，保租房占了67%，普通商品房僅占了33%。
而且從面積看，小區都是套內建筑面積小于90㎡的戶型，妥妥的剛需盤無疑。
總平圖顯示，城臻家園由四棟超高層建筑以及一棟幼兒園組成。
其中位于山廈路一側的1棟、2棟為保租房，樓高46層、45層；
普通商品房則是3棟、5棟，位于惠華路一側和規劃四路一側，更靠近山廈公園。
4棟則是三層高的幼兒園。
兩棟商品房：
3棟41層高，一層七戶設計，有一條腿的兩個戶型陽臺朝北；
5棟同樣41層高，不過戶型少一戶，為一層六戶設計，也因此做到了全戶型陽臺朝南。
所以城臻家園的不足，其實顯而易見：
1）小區有近七成的保租房，而且從總圖看，兩棟保租房并沒有單獨管理；
后續整個小區的綠化、休閑等設施，大概率是共享的。
2）超過6的容積率，而且都是超高層，居住密度較高；
一層六戶、七戶的設計，在眼下的新規、新國標產品中，也較為少見。
3）總戶數1514戶，機動車停車位只有1124個，車位比僅有1：0.74左右。
優勢則是：
1）總圖明顯看到，項目的戶型有大量的飄窗，主臥有270°飄窗；
后續得房率，是值得關注的點。
2）小區中央是大片的屋頂花園，意味著項目在設計上有所抬高。
3）另作為舊改盤，小區樓棟前后之間的樓間距普遍在32米以上，最大的達57米，僅2棟、3棟的樓間距18米左右；
對比一些全盤都是超高層、且樓間距僅有十來二十米的舊改盤，要稍微好一些。
作為遠洋城的一部分，城臻家園位于龍崗平湖山廈路與惠華路交匯處，可以說是占據平湖核心位置。
項目開發主體為深圳市遠盛業投資有限公司，董事長、經理分別為袁志宏、肖可。
在以往活動的頭銜中，肖可為深圳遠洋城項目負責人。
穿透來看，遠盛業投資由北京遠東新地置業持股51%，廣州東捷物業、深圳新悅投資發展持股30%、19%。
最終由遠洋集團實際控制。
遠洋城，前身為平湖街道山廈舊村城市更新單元。
整個項目總占地面積約22.3萬㎡，總規劃建面約69.3萬㎡，分6個地塊開發。
是一個集住宅、辦公、商業、教育、公園于一體的大城。
項目一期的3個地塊，分別是城啟家園、城銘家園，以及如今的城臻家園。
當中，城啟家園、城銘家園已分別在2024年12月、2025年12月取證入市。
兩個盤，參考均價3萬/㎡，去化并不算快，目前兩個項目仍有房源在售。
進深網查了下，城銘家園去年12月取證的入市的347套房源，目前網簽去化僅41.5%。
城臻家園后續入市，也將面臨自家項目的競爭壓力。
而且，相比前面兩個入市的項目組團，城臻家園是三個項目中唯一有保租房的。
優勢無疑更弱一些，也可以說是整個遠洋城挑戰最大的組團了。
配套上，城臻家園作為剛需盤離地鐵不算近，距10號線平湖站直線約1.3公里。
商業臨近融湖廣場、平湖天虹、萬達廣場、華南城奧特萊斯等，大型商圈倒是挺齊全。
不過項目周邊舊改還在建設中，片區城市面貌需要時間完善。
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