首單家居賣場機構間REIT獲批，居然智家盤活6.5萬㎡核心物業

據深交所固定收益平臺最新披露，7月17日，?中信建投-居然智家持有型不動產資產支持專項計劃（機構間REITs）?審核狀態更新為“通過”。這也是國內家居賣場賽道里，真正落地的首單機構間私募REIT產品。

整個項目申報規模?24.11億元?，從4月1日正式獲深交所受理到最終過審，前后只用了三個多月。中信建投證券同時擔任計劃管理人與主承銷商，發起方為北京居然之家家居建材市場有限公司、北京居然之家家居連鎖有限公司。

221億重資產待解，家居龍頭先動了核心物業

很多人對居然智家（000785）的印象，還停留在2019年完成資產重組的節點上。這家前身為武漢中商的企業，轉型后把主業完全聚焦到全屋家居零售，運營總部設在北京，身后站著阿里、金隅集團、泰康人壽幾大戰略股東，2025年完成治理架構優化后，日常經營已經完全交給職業經理人團隊操盤。

截至2025年末，它在全國手里握著?372家家居賣場?，周邊配套做了購物中心、社區超市等業態，還落地了32個智能家居體驗中心，其中最核心的標桿，就是北京北四環店。賬面數據更直觀：投資性房地產規模高達221.99億元，超過一半物業處于抵押狀態，這些核心城市商圈的自持物業，長期沉淀了天量資金，直接拖慢了整體資產周轉效率。

2025年的財報數據也印證了這種壓力：全年營收111.44億元，同比下滑14.05%；歸母凈利潤虧了9.99億元，但扣非凈利潤其實是盈利1.07億元。公司自己也解釋，當期虧損主要來自自持物業的公允價值調減，屬于賬面浮虧，根本不碰實際現金流——全年經營活動凈流入?19.58億元?，租金和商品銷售兩塊的基本盤一直很穩。只是大環境里家居消費偏弱，賣場租金收入開始承壓，把手里的優質存量物業盤活、拿到長期低成本資金，成了這家龍頭當下最明確的資本方向。

21年超長存續期，34%自持背后的利益綁定

這次REITs的推進節奏，其實比很多人預想的快。2026年3月27日，居然智家董事會才正式審議通過發行方案，最初定的募資上限是13.9億元，后來結合底層資產估值和現金流情況，直接把申報規模調到了24.11億元，相關權限也全部給到了經營層落地執行。

被放進這個專項計劃的底層資產，就是大家熟悉的?北京朝陽區北四環東路智能家居體驗中心?，總建筑面積64978㎡，里面擠滿了全屋定制、智能家電等頭部品牌，門店租金加上配套零售收入，構成了整個項目最扎實的現金流底盤。

交易結構上，它走的是?股權收購型私募REITs架構?：先設立SPV，再全額收購兩家項目公司100%股權，相當于把底層物業的權屬完全攥在了手里。后續的運營分工也很清晰：集團層面定整體策略，下屬本地團隊負責招商、日常運營和設備維護，把現金流穩住，這才是整個專項計劃本息兌付的真正底氣。

最有特點的是它的期限——完全跟著地塊土地剩余使用年限走，整個產品一口氣做了?21年?。為了讓資產長期穩定運行，也給外部機構吃下定心丸，居然系關聯主體的初始認購比例定到了?不低于34%?，相當于和所有外部投資者把風險牢牢綁在了一起。而且這個產品只面向銀行理財、保險、券商資管這類持牌機構開放，普通個人投資者根本買不到。

家居賽道跑通新樣本，后面大概率會有復制

回頭看過去很多年，家居行業做資產證券化，基本都繞不開CMBS、短期類REITs，本質上還是債權抵押的思路，真正能把長期股權式架構落地的案例，一只手數得過來。這次21年期股權型私募REIT真正落地，相當于給全行業的自持商業物業盤活，鋪出了一條能直接照著走的實操路徑。

2025年新版REITs行業清單已經把消費類資產納入申報范圍，但商業綜合體業態太雜，現金流波動比產業類資產大得多，估值和測算難度也更高，真正能落地的案例一直很少。居然智家這個項目能順利過審，本質上是頭部家居自持物業的?現金流穩定性?，終于拿到了機構市場的蓋章認可。

對居然智家自己來說，這筆REITs拿到的錢，第一優先級就是置換掉手里的高息負債，把資產負債結構調得更健康。騰出來的空間，會拿去做智能家居門店升級、數字化平臺迭代，還會往智能家電、汽車零售這些新賽道里投。發行完成之后，北四環這個標桿店還會一直由他們自持運營，后面完全可以照著同一套打法，把全國核心城市里的優質自持物業逐個盤活，慢慢把重資產結構調輕。

當然，21年的周期里不可能一路順風。家居行業的景氣度，本來就和新房裝修、舊房翻新的需求深度綁定，市場周期一變，商戶續租率、租金水平都會跟著動。往后很長一段時間里，機構投資者的目光都會死死盯住這家店的?出租率、坪效、智能品類銷售?這幾個核心指標。

目前整個項目已經走完交易所審核流程，接下來就會進入簿記定價和正式發行的階段。