樓市平衡的兩個(gè)方向：政策說了算

樓市要不要救？

能出的政策差不多都出了，以至于網(wǎng)上只要有人談大招，基本上都是流量，因?yàn)樗^的大招都是早已經(jīng)在用的招，市場反應(yīng)平淡。

從原理上說，重建樓市的平衡無非兩個(gè)方向：

第一個(gè)方向，斬?cái)喙?yīng)端。

而中國的房地產(chǎn)很特別，它的供應(yīng)端完全在地方財(cái)政手中，因?yàn)榈胤绞峭恋刭Y源唯一的提供者，擁有定價(jià)權(quán)，這個(gè)定價(jià)權(quán)決又定了中國的房價(jià)收入比，在全球主要經(jīng)濟(jì)體中，我們?cè)缫呀?jīng)遙遙領(lǐng)先，從而也構(gòu)成了房子賣不動(dòng)的主因——我們可以從一個(gè)角度說是老百姓收入低了，也可說是房價(jià)高了；我們可以說是需求不足，也可以說有8億多平方米的銷量，已經(jīng)很牛?了，是房子蓋得太多了。

毫無疑問，讓供應(yīng)端剎車是最簡單、最粗暴，然而最有效的辦法。

也正因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)的特殊性，決定了財(cái)政收入中，多了一塊大蛋糕，而且巨大，這就是土地出讓金，占了地方財(cái)政收入的50%，它不是從天上掉下來的，是從地上撿起來的，沒什么成本，如此大規(guī)模的土地出讓金收入，全球獨(dú)一無二。

2021年全國土地出讓金收入，8.71萬億，是每年財(cái)政轉(zhuǎn)移支付農(nóng)民基礎(chǔ)養(yǎng)老金的34倍，如果把這筆從地上撿上來的錢用于提高農(nóng)民基礎(chǔ)養(yǎng)老金，可以直接拉升到5000元以上。消費(fèi)還會(huì)是問題嗎？

所以，中國房地產(chǎn)的問題，是與土地財(cái)政直接相關(guān)的問題，政策當(dāng)然高度重視。

2020至2026年上半年，全國各地一共出臺(tái)了4200多條政策，如此高頻，可謂法令滋彰，但大多數(shù)政策，不是削弱供應(yīng)端，而是支撐供應(yīng)端，為什么？就是因?yàn)檫@筆巨大的土地出讓金。所以，單純指望市場經(jīng)濟(jì)自發(fā)秩序解決樓市的問題，不太可能，因?yàn)樗鼜恼Q生那一天起，就存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)干預(yù)。

既然不可能斬?cái)喙?yīng)端，就只能是“盤活存量，提升品質(zhì)”。

第二個(gè)方向，讓需求端奔跑

說白了，想增加銷量，又不想降價(jià)，那就讓貨幣流向購房者手中，而不是一次又一次地流向開發(fā)商的口袋，讓他們撐住供應(yīng)端，撐住財(cái)政的土地出讓金收入，但撐不銷量，銷量是消費(fèi)者說了算，開發(fā)商說了不算，辦公室精英說了也不算，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)計(jì)劃不了的一件事。

樓市說到底是貨幣現(xiàn)象，這一點(diǎn)潘石屹早已經(jīng)說清楚了，貨幣供應(yīng)多，它就漲，貨幣供應(yīng)少，它就跌。２０２１年是樓市銷量的天花板，為１８億平方米；去年只有８億平方米；如果做一個(gè)分類，２０２１年有一半的銷量是富人貢獻(xiàn)的，即５０％左右是投資型消費(fèi)。一般地說來，房子大漲的過程，伴隨著也是通脹的過程，富人不缺房，為什么要買房，部分地是抗通脹。

現(xiàn)在反過來了，是通縮，那就不同了。

資產(chǎn)價(jià)值在縮水，流入樓市的貨幣少，資產(chǎn)貶值。加上三條紅線的限制，取消金融屬性的政策傾向，征收房地產(chǎn)稅的預(yù)期，完成房地產(chǎn)登記，反腐敗清查的預(yù)期，都決定了樓市失去了上升的預(yù)期；富人不是買房，而是要掛牌出售。

也就是說，政策信號(hào)是錯(cuò)亂的，根源在為救市在很大程度上是為了保住土地出讓金，核心價(jià)值取向是政府的收入，而不是真打牌用真金白銀砸醒購房者。

中國樓市的未來，當(dāng)然是消費(fèi)者說了算，而樓市的發(fā)展方向，完全是政策說了算，它無法用單純的市場經(jīng)濟(jì)眼光做評(píng)估。

但是，有一點(diǎn)可以肯定，樓市不再是地方財(cái)政的“提款機(jī)”。

這意味著政策最終有條件做出根本性的改變。

保不齊有一天，政策宣布二十年內(nèi)停止土地供應(yīng)，樓市立馬蘇醒了。中國樓市的命運(yùn)，從來不在開發(fā)商手中。