廣東
7月16日，佳兆業13套別墅在阿里資產平臺一拍流拍，全程無人報名，累計超千次圍觀。
這些別墅位于廣州白云山腳下，屬于同和板塊的佳兆業天墅?云山墅組團，都是獨立拍賣，總建面4861㎡，總起拍價在評估價基礎上打7折為3.74億元，包括：
1、套精裝樣板間：445㎡，起拍3894萬，單價8.76 萬/㎡，帶私家泳池、全套豪裝可拎包入住；
2、12套毛坯別墅：單套起拍價2203~3252萬，起拍單價6.7~8.6萬/㎡，捆綁6~22個地下車位。
產權方為佳兆業旗下廣州市佳宇房地產開發有限公司，2019年抵押給民生銀行：廣州分行20億+深圳分行3.48億，合計抵押債權23.48億元。
2021年底，佳兆業債務暴雷無力還款，廣州中院立案執行，執行標的約6.24 億，包括13套別墅+5套商鋪+165個車位統一查封。
這批別墅為什么流拍？
1、車位存在重大硬傷（最致命）
12套毛坯別墅強制捆綁大量車位，但地下車庫區域被墻體圍合封死，捆綁車位無法正常使用、無法單獨過戶交易，等于買家要額外購入大量“無效資產”，未來轉手極難；且拆改圍墻權責、成本無明確方案，買家也不敢冒法律風險自行拆除。
此外，房源實際使用位置、面積、范圍存在與產權登記位置不一致的風險，內部結構也可能存在改動，成交后買受人要恢復原狀使用。
2、總價門檻高、客群極窄
單套最低2200萬起，精裝樣板間近4000萬。
別墅本身屬于小眾豪宅，當下高端改善買家持幣觀望，一次性拿出數千萬資金承接瑕疵資產意愿極低。
3、定價無明顯“撿漏空間”
2023年，同小區毛坯別墅法拍成交單價8.3~8.4萬/㎡，本次毛坯起拍6.7萬看似便宜，但疊加大量無用車位后，綜合持有成本大幅抬高，實際沒有價格優勢；同時法拍需一次性全款、稅費、欠費由買家承擔，隱性成本高。
4、資產債務鏈條復雜，風險不確定
標的疊加巨額抵押債權、房企逾期債務，拍賣公告標注存在欠費、工程遺留問題、產權過戶限制；且佳兆業整體債務重組進程不明，買家擔心后續出現二次查封、糾紛、辦證受阻等風險。
此前，海珠佳兆業中心24.5億信托抵押物二拍降價5.4億仍流拍，本次別墅再集體流拍，說明銀行司法處置出險房企大宗豪宅資產難度極大，市場承接力嚴重不足。
該項目全盤共38套別墅，開盤多年僅網簽13套，高端別墅去化周期拉長，買家對千萬級改善資產信心偏弱。
一拍流拍后，法院通常會啟動二拍，起拍價再下調20%，后續大概率重新上架。
但只要車位無法使用、捆綁出售的規則不變，即便降價，愿意承接的買家依然有限，大概率仍存在再次流拍風險，最終可能轉入債權抵債、資產打包轉讓渠道。
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