綠發龐峰，三年磨一劍

文/上海進深 嚴明會

沉寂三年后，黃浦老城廂終于迎來一個重磅作品。

近日，綠發新梓園規劃方案正式公示。

從2023年拿地，到如今方案落地，這個位于黃浦小東門、喬家路片區的城市更新項目終于揭開神秘面紗。

根據規劃，項目擬建造一棟5F洋房，和多棟2-3層的低密風貌別墅項目。

作為黃浦區近年來最大的城市更新項目之一，新梓園早在2024年4月便正式公布案名。2025年來，項目規劃圖、戶型圖、效果圖等已經多次亮相。

規劃落地后，這個備受市場關注的項目距離正式入市又近了一步。

133億曲線拿地

2023年，這宗地曾引發市場高度關注。

當年2月，上海黃浦城市更新建設發展有限公司將黃浦區小東門街道喬家路地塊A片區相關股權及債權掛牌。

4月，中國綠發以底價132.9億元競得上海新喬東企業發展有限公司90%股權及相關債權，以及上海新淞原企業發展有限公司100%股權及相關債權。

前者對應的標的是黃浦區小東門街道喬家路地塊A片區，總建面約15.5萬㎡的風貌別墅項目，也就是綠發·新梓園。

后者對應的是黃浦區半淞園路街道總建面約13.9萬㎡的濱江住宅項目，也就是已經入市的綠發·浦江園。

也就是說，綠發當時一次性拿下了黃浦兩宗核心資源。但相比擁有濱江資源的浦江園，新梓園面對的問題更加復雜。

喬家路所在區域，是黃浦老城廂核心腹地。這里擁有深厚的歷史肌理，同時也意味著開發限制更多。

如何在高度密集的老城區里，引入低密住宅產品，同時保持與周邊歷史風貌的協調，是項目最大的難點。

對于開發商而言，這考驗的不只是資金實力，更是產品規劃能力。

因此，從拿地開始，新梓園就被市場視為中國綠發在上海的一場大考。

新梓園從出生開始，就站在上海豪宅市場的第一梯隊。項目周邊，綠城黃浦灣、華潤外灘九里、融創外灘壹號院等頂級住宅環繞。

2025年就不斷有網傳信息流出，項目首發主推中式風貌別墅產品，風貌別墅 商業組團整體連成一片，共計150多棟中式風貌別墅，約1.3萬方商業，約1200㎡會所。

項目公司“上海新喬東企業發展有限公司”目前由上海綠發實業投資有限公司和上海黃浦城市更新建設發展有限公司分別持股90%、10%。今年1月，公司法人和董事長變更為龐峰。

他是中國綠發上海公司董事長。此前，龐峰曾任中國綠發開發部副總經理兼設計中心主任，長期參與企業開發戰略及產品設計相關工作。

小戶型不到20套

此次規劃中，還有一個細節值得注意。

項目5層洋房所在的260B-01地塊，位于片區的東南角，未來可能推出少量建面約100㎡的小戶型產品。

數量非常有限，預計不到20套。但由于火鐘樓等文物需要時間修繕，上市時間可能會推遲。

在黃浦內環核心區域，這類產品非常稀缺。如果價格合理，大概率會是開盤即罄。

從已曝光的信息來看，戶型整體比較狹長，采用三房兩衛設計，客廳和主臥朝南，兩個次臥朝北。

小面積洋房的加入，既保證了項目的豪宅標簽，又擴大了一定的市場覆蓋面。

一方面，大量低密別墅、合院、洋房撐起項目整體價值高度；另一方面，極少量小面積產品又給了一部分希望進入內環核心區、但預算有限的購房者一個機會。

別墅戶型突破

對于別墅客戶而言，產品本身才是核心競爭力。

新梓園對于別墅客戶最關注的幾個維度，也進行了針對性打造。

此前曝光的信息顯示，新梓園將覆蓋多種低密產品：

疊拼：建面約120-360㎡；聯排：建面約180㎡；

宅院式合院：建面約290-360㎡；園林式合院：建面約450-700㎡。

建面約180㎡聯排戶型：

建面約120-360㎡疊拼戶型：

建面約290-360㎡宅院式合院：

建面約450-700㎡園林式合院：

新梓園的中式風貌別墅產品，最大的亮點之一就是層層送花園。

傳統別墅通常是一樓享受庭院，上疊更多依靠露臺解決戶外空間，而新梓園通過設計，讓不同樓層都能獲得花園體驗。

新梓園并不是綠發在上海的首次豪宅嘗試。

此前打造的綠發·浦江園，已經證明了綠發在上海高端市場的產品能力。

2024年9月，浦江園首開推出409套房源，均價約16萬元/㎡，吸引485組認籌，開盤去化率達到91%，目前已售罄。

項目首開銷售金額達到101億元，并在2024年10月上海樓盤銷售排行榜中，以60.81億元銷售額登頂。

如果說浦江園依靠的是黃浦江岸線資源，那么新梓園依靠的則是更加稀缺的城市核心區低密資源。

一個占據濱江，一個扎根老城廂。

兩者邏輯不同，但背后體現的是綠發對于上海高端市場的持續投入。

如今，新梓園正式亮相，也意味著綠發在上海豪宅賽道上的第二張牌已經打出。