三室改四室、墻面被改動、全屋多處霉變……上海一男子租房18年后退租，房東要求“恢復(fù)如新”并向其索賠近25萬元；法院：酌情賠付6萬元

房子出租18年，租客退租后，房東發(fā)現(xiàn)房屋格局、墻面被改動，全屋多處霉變，灶臺、墻面涂料、木地板均出現(xiàn)不同程度損壞。房東劉女士希望房子“恢復(fù)如新”，雙方爭執(zhí)不下，劉女士遂一紙訴狀將租客告上法庭……

圖為司法鑒定房屋受損現(xiàn)狀。

近日，記者從上海市長寧區(qū)人民法院（下稱長寧法院）獲悉這起房屋租賃合同糾紛案，就此還原案件來龍去脈。

2006年6月，張先生與劉女士簽訂房屋租賃合同，租期一年，保證金11600元。合同約定，承租人應(yīng)按交接時的房屋現(xiàn)狀使用，重新裝修或變更原有設(shè)施須征得出租人同意，租賃期滿要恢復(fù)原狀。

入住后，張先生將白墻刷成黃色，并將三室結(jié)構(gòu)改造為四室。

圖為客廳加裝木房門，多隔出一室。

一年期滿后，雙方未再簽訂書面合同，但張先生繼續(xù)居住，劉女士繼續(xù)收租，租金每年口頭協(xié)商上調(diào)，其他合同條款延續(xù)，形成事實上的不定期租賃關(guān)系，直至租客2024年7月交房。

交接時，劉女士發(fā)現(xiàn)房屋受損嚴(yán)重，要求張先生將房屋恢復(fù)“原狀”。因協(xié)商未果，劉女士訴至法院，索賠房屋修復(fù)費14萬余元、房屋空置損失10萬余元，并支付逾期付租違約金5000元。

張先生辯稱，房屋改造經(jīng)過劉女士許可；墻體發(fā)霉系外墻滲水所致，與其無關(guān)；除一間臥室地板系辦公椅滑輪磨損外，其余損壞均屬自然損耗，不同意恢復(fù)“原狀”。若法院審理后認(rèn)為其負(fù)有恢復(fù)義務(wù)，則以賠償修復(fù)費用方式履行，由原告自行修復(fù)。張先生認(rèn)為空置損失源于市場行情及房東自身原因，并反訴要求退還保證金。

“民法典第七百三十三條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。本案的核心爭議在于，在合同約定需‘恢復(fù)原狀’返還的情況下，如何正確區(qū)分自然損耗與人為損壞。通常情況下，若承租人根據(jù)房屋性質(zhì)正常使用，即便隨著時間推移，房屋出現(xiàn)功能或外形退化的情形，亦應(yīng)屬于自然損耗，承租人無需承擔(dān)責(zé)任；若因承租人故意或疏忽、不當(dāng)使用房屋，導(dǎo)致出現(xiàn)損壞，則應(yīng)由承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”長寧法院民事審判庭法官劉曦樺說。

法院審理認(rèn)為，根據(jù)合同約定，張先生在返還房屋時應(yīng)恢復(fù)原狀。雖然張先生稱，是在經(jīng)過劉女士同意的情況下對房屋結(jié)構(gòu)和墻體顏色進(jìn)行了更改，但劉女士并不認(rèn)可，張先生就此未能提供證據(jù)，難以認(rèn)定雙方已就其在返還房屋時無需恢復(fù)達(dá)成一致，該部分費用應(yīng)由張先生負(fù)擔(dān)。

針對墻體滲水、地板和灶臺損壞，劉女士申請司法鑒定，結(jié)論為因果關(guān)系無法鑒定。雙方確認(rèn)張先生曾反映過漏水，但均未維修。除張先生自認(rèn)的辦公椅造成地板磨損外，劉女士未能舉證其他損壞系使用不當(dāng)造成。案涉房屋出租時已裝修多年，張先生又實際使用18年，房屋在正常使用中不可避免會產(chǎn)生自然損耗。

關(guān)于房屋修復(fù)費，法院綜合考慮房屋現(xiàn)狀、使用年限、鑒定意見和雙方過錯，酌情判令張先生支付修復(fù)費用3萬余元。

關(guān)于10萬余元的空置損失，法院指出，劉女士收房后次月即掛牌出租，雖多次要求修復(fù)，但張先生都明確拒絕。劉女士時隔近一年才起訴，未能及時自行維修以減少損失。民法典第五百九十一條規(guī)定，一方違約后，對方有義務(wù)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，未采取合理措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。結(jié)合空置時長、鑒定報告載明的修復(fù)工期及市場租金標(biāo)準(zhǔn)，法院酌定張先生支付空置損失3萬余元。

關(guān)于保證金，張先生在履約過程中不存在合同約定的嚴(yán)重違約致使合同無法履行的情形，其有權(quán)要求返還保證金。因張先生存在逾期付租情形，雙方同意將違約金5000元在保證金中折抵，法院判決劉女士返還剩余保證金6600元。

最終，張先生被判支付修復(fù)費與空置損失合計6萬余元，劉女士則需返還保證金6600元，目前判決已生效。

法官提醒：

在訂立房屋租賃合同時，雙方應(yīng)對返還房屋時的狀態(tài)進(jìn)行明確約定，若需“恢復(fù)原狀”，應(yīng)對租賃之初交付的“原狀”留存證據(jù)。

承租人若要對房屋進(jìn)行裝修改造或更換家具、家電等設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時與出租人溝通，在協(xié)商一致的前提下進(jìn)行改造、更換，并對合同到期后改造或更換部分的歸屬進(jìn)行明確約定。

租賃期間，承租人應(yīng)以合理方式妥善使用房屋，若發(fā)生漏水、電路老化等情形，應(yīng)及時保留證據(jù)并向出租人反饋，若出租人未在合理期限內(nèi)維修，承租人可以自行維修，再向出租人追償維修費用，避免損失擴(kuò)大。

來源：法治日報（記者 張海燕）B48