湖北
官方把房子定義為大宗耐用消費品。過去30年，房子在中國人的資產表上占據著絕對統治地位。在2026年，一個微妙的信號出現了：擴大消費十五五規劃將住房正式歸入大宗耐用消費品，不是大宗商品，是大宗耐用消費品。一字之差，底層邏輯已經變了。
這個歸類的意思很明確：房子不再是那個可以搏一搏、單車變摩托的金融工具，而是和汽車、家電一樣，是用來用的，不是用來炒的。用了就折舊，買了就慢慢消耗，指望它快速翻倍，這條路官方已經畫了紅線。
但投資的需求并沒有消失。資產配置的本質是找到下一個能安放財富的地方。當國內房產的金融屬性被政策卸掉，全球房產正在成為新的錨點。
第一個例子，日本。核心資產在重新定價。東京都新宿、澀谷等核心商圈優質公寓仍是核心配置，需聚焦地鐵沿線核心區域稀缺物業。過去3年，東京都公寓價格指數累計漲幅達23.5%。2021年以來，日本房地產價格尤其是核心城市出現了值得關注的上漲動向，首都圈新建公寓平均價格屢創歷史新高。
支撐這一趨勢的是三重邏輯：土地價格和建筑成本上升、日元匯率下跌、工資和股市上漲。但風險同樣存在：人口持續減少，房屋空置嚴重，日本房地產價格大幅走高難以長期維持。所以買日本是買確定性——核心區、地鐵沿線稀缺物業，才有穿越周期的能力。一句話，買日本是買一個有底線、有流動性的成熟市場。
第二個例子，馬來西亞。從第二家園到第二資產。馬來西亞最大的吸引力不是房價，而是可進入性。馬來西亞我的第二家園計劃2025年為該國經濟貢獻約38.7億馬幣，其中房地產相關投資約15億馬幣，中國買家以304宗交易、40%占比穩居第一。
這一趨勢背后是教育、醫療、生活成本和長期居住規劃的疊加效應。吉隆坡作為首都，擁有成熟的商業生態、國際教育資源和完善的公共交通網絡，TRX國際金融區、MRT三環線等大型項目持續推進，滿家樂、KLCC等區域的穩定租賃需求支撐了4%到7%的租金回報。
第三個例子，泰國。泰國房產的吸引力不在漲幅，在現金流。曼谷CBD素坤逸片區、軌道交通沿線的二手公寓租金回報率能達到4%到6%。有投資者在通羅花100萬買了一套40到50平的小公寓，每月租金約6000元，扣除運營成本后年回報約6個點。但泰國最大的風險是賣不出去。
根據法律，泰國樓盤產權結構51%必須賣給本地人，49%可賣給外國人，轉手時只能賣給外籍人士。除非是曼谷市中心核心地段，不然脫手難度很大，加上爛尾樓和中介加價的問題，買泰國需要精挑細選。買泰國是買租金，不是買漲幅。
第四個例子，越南。漲得最猛，風險也最大。越南樓市正在重走中國老路。過去5年，越南房地產價格上漲了59%，超過美國、澳大利亞、日本和新加坡。河內公寓價格2024年同比增長約40%，2025年三季度均價約2.1萬元每平方米，較2024年同期上漲33%。
有人三年前花160萬在河內買了一套130平的三房，現在總價已飆到358萬，翻了一倍多。胡志明市房價年度漲幅高達33%，均價已達每平方米3萬元人民幣，而當地人月均收入僅3600元。但風險同樣觸目驚心：越南房地產市場正分裂為兩個幾乎獨立的市場，一個面向外國投資者和本地富裕階層，另一個面向普通民眾但供應嚴重不足。
政府收緊政策、開發商爛尾、外國人拿不到房產證等問題頻發。越南許多高端項目有爛尾風險，可能買一個項目五六年不給你交付，更適合激進型投資者。
全球私人財富2025年增長10.8%，連續第三年實現增長，但財富正在加速分化。對許多家庭而言，住宅房地產仍是主要資產，這在一定程度上限制了其參與由股市驅動的財富增長。
這也意味著，房子不再是那個不用動腦子就能賺錢的東西了，它正在變成一件需要精挑細選、算清持有成本、看準持有周期的大宗耐用消費品。不管是在國內還是在海外，這個趨勢已經不可逆轉。
當國內房子的金融屬性被政策層層剝離，全球房產正在成為新的配置方向。日本買確定性，馬來西亞買現金流，泰國買租金，越南買增長。四個國家四種邏輯，對應的是不同的風險偏好和持有周期。
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