戴德梁行：蘇州寫字樓市場戰略錨定長期動能，深度調整周期延續

蘇州，2026年7月22日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2026年上半年蘇州的寫字樓市場進行了解讀。2026年上半年，蘇州甲級寫字樓市場迎來供應高峰，市場面臨階段性去化壓力；整體經濟在“十五五”戰略開局之年積極挖掘發展新動能，但戰略紅利的充分釋放仍需時日，短期內市場需求端仍受外部經濟環境影響呈現收縮態勢，租金水平延續下行走勢。總體來看，市場短期內仍面臨供需失衡與存量去化的雙重挑戰。

寫字樓租賃市場：新增供應規模達到階段高點，租金進入深度下行周期

2026年上半年，ICC環貿廣場、益芯科技大廈、運河數據港、姑蘇元創智谷二期等多個高品質辦公項目集中入市，蘇州寫字樓市場迎來20萬方新增供應，整體供應規模達到階段高點。受供應集中放量疊加需求端持續承壓的雙重影響，全市寫字樓空置率攀升至33.3%；上半年全市凈吸納量錄得1.4萬平方米，需求表現持續承壓。

上半年租金延續下降趨勢，全市平均租金報價66.20元/平方米/月，同比下降4%，租金市場進入深度下調期。為應對去化壓力，新項目紛紛降低租金，倒逼存量業主端招商策略更趨積極，除常規價格讓利外，部分業主采用更靈活的租期、裝修現金補貼、含物業打包價格等多元優惠手段，全力爭搶優質大客戶，全市場招商競爭進一步白熱化。

統計范圍：全市各板塊甲級寫字樓；數據來源：戴德梁行項目及企業服務部；數據截止：2026H1

從行業成交結構看，上半年蘇州寫字樓成交活躍度TOP5行業分別為電子信息科技、專業服務、聯合辦公、制造業、金融業。其中，1000平方米以上大面積成交集中于電子信息科技企業、聯合辦公、律所、保險、銀行等行業，優質客戶憑借更高的議價空間，加速向核心板塊高品質載體集聚。值得關注的是，與傳統制造業、金融、保險等行業的需求穩定性相比，科技企業雖處于快速發展通道，但行業波動帶來的經營不確定性更為突出，快速擴張與大面積退租現象并存，成為影響市場需求穩定性與空置率波動的重要變量。

寫字樓銷售市場：成交端持續收縮，銷售價格處于低位

2026年上半年，全市新上市金融街融悅灣、陽澄繁花里等項目，共計4.85萬平方米體量上市。上半年全市成交約6.75萬平方米，同比下降46%，一季度主要為相城區高鐵新城芯城匯項目大宗交易推高成交，二季度成交量較低，主要以存量項目少量散售為主。全市平均成交價錄得約9783元/平方米，環比下降13%，為歷史低點。

戴德梁行華東區項目及企業服務部董事 袁曉玲

戴德梁行華東區項目及企業服務部董事袁曉玲表示，展望下半年，新增供應疊加高位存量將進一步放大市場去化壓力，短期內存量與新增項目、核心CBD與新興板塊的多極競爭格局將持續深化，寫字樓空置率仍存上行壓力，租金水平或將延續磨底態勢，企業端議價空間維持高位，以租金減免、裝修補貼為核心的“以價換量”策略仍將是市場主流。面對深度調整的市場環境，辦公業主需加快從“價格競爭”向“價值競爭”轉型，通過提升項目全周期運營能力、搭建產業配套服務生態，精準匹配企業多元化選址需求，提高客戶需求的響應速度，在下行周期中鎖定優質客群，持續強化資產抗風險能力。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，短期內，蘇州甲級寫字樓市場將依然呈現梯度分化的競爭格局，待規劃內項目集中交付后，市場空置率將面臨上行壓力，業主端將持續通過彈性租金策略維持項目出租率處于健康區間。與此同時，企業選址的成本敏感度已顯著抬升，決策邏輯不再單一錨定名義租金，轉而將全運營周期綜合成本納入評估體系。市場競爭已從同質化價格內卷轉向服務能力維度的差異化比拼，核心區標桿項目依托定制化配套持續形成租戶虹吸效應，租戶主導的市場格局仍將延續，行業將在深度調整中完成價值重構。

戴德梁行蘇州公司總經理楊婕表示，隨著“十五五”系列新興產業扶持政策的落地見效，電子信息科技、高端制造、人工智能、新能源等優勢賽道的集群化發展，將持續釋放穩定的增量辦公需求，成為支撐市場復蘇的核心動力。與此同時，相城高鐵新城等新興板塊的產城融合建設、姑蘇老城區OPC城市更新模式的持續推進，將不斷優化全市辦公市場供給結構，為存量資產盤活與新興板塊價值提升開辟新路徑。盡管短期市場仍需經歷需求修復的陣痛，但長期來看，契合城市產業導向、具備精細化運營能力的優質資產，將率先迎來價值修復窗口，推動蘇州辦公市場逐步邁向高質量發展新階段。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結道，蘇州寫字樓行業進入深度調整周期。立足長三角一體化格局，伴隨 “十五五” 產業扶持政策持續落地，產業集群發展將持續釋放增量辦公需求。戴德梁行華東團隊將持續聯動蘇州本地團隊，依托全鏈條不動產服務能力，助力市場各方把握周期下的結構性機遇。

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