大哥“閉關(guān)”，小弟“發(fā)力”，中海地產(chǎn)的雙面棋局

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

2026年上半年，幾大頭部之間的廝殺競爭全面進(jìn)入白熱化，一個(gè)接著一個(gè)地王誕生，大家的目光再次投向另外一個(gè)極端：中海地產(chǎn)?；鹆恕?/strong>

中海地產(chǎn)一直是一二線土拍市場的常客，在2025年全年，直接轟出金額達(dá)924.2億元，新增購地金額連續(xù)三年位居行業(yè)第一。

僅僅過去半年，中海地產(chǎn)來了一次”山路十萬彎“。各種友商內(nèi)心都有一個(gè)巨大疑問，這次?；鹗嵌虝旱男菡?，還是醞釀下一次放大招？

中海沒有積極拿地，但是其上半年業(yè)績表現(xiàn)并沒有掉鏈子，權(quán)益銷售仍然位居行業(yè)第一，只不過下半年子彈不足的情況下，這種狀況能否維持多久，誰也無法保證。

不過中海系地產(chǎn)江湖中，另外一家中海集團(tuán)旗下的上市房企中海宏洋似乎更為活躍，這家專注三四線城鎮(zhèn)化發(fā)展的上市房企，終于被看到。

中海宏洋雖然是中海集團(tuán)的子公司（中海集團(tuán)是中國建筑子公司），但是中海宏洋的項(xiàng)目布局在中國的三四線城市。，也是近五年被多數(shù)房企幾乎撇開的市場。

大家都知道，三四線城市樓盤開發(fā)已經(jīng)超負(fù)荷了，但是中海宏洋不能跟自己的親大哥中海地產(chǎn)搶一線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

但是反過來仔細(xì)思考，三四線城市該如何定義，是定義GDP？還是產(chǎn)業(yè)與人口活力，江浙滬很多三四線城市房價(jià)都超過很多二線核心城市。

三四線城市機(jī)會性投資與差異化產(chǎn)品策略，成為了中海宏洋逆勢擴(kuò)張的基本底氣。很多我們估計(jì)很少聽到的三線城市，中海宏洋迎來了深耕機(jī)遇。

小編也仔細(xì)查閱了2025年中海宏洋的年報(bào)，整體數(shù)據(jù)跟頭部巨頭對比，肯定是小巫見大巫，但是綜合實(shí)力比很多大型國企還是強(qiáng)不少。

3月23日，中海宏洋披露了2025年全年業(yè)績情況。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，本年度集團(tuán)收入為368.74億元，同比下跌了19.7%；歸母凈利潤為3.05億元，毛利為32.01億元，而毛利率與去年同期基本持平，為8.7%。

銷售額占到了300億的體量端口，看起來布局三四線城市多年的中海宏洋，絕對不是一家小房企，何況是與中海地產(chǎn)共享人力，資金與物業(yè)等資源。

截至目前，中海宏洋地產(chǎn)拿地動(dòng)作并沒停止。從2026年1月1日至6月30日期間，集團(tuán)累計(jì)新增總樓面面積48.4萬平方米，總土地成本人民幣20.78億元，

從2026年1月至6月期間，集團(tuán)收購安徽省合肥市兩個(gè)合作項(xiàng)目的剩余股權(quán)，總代價(jià)為人民幣1.04億元，合肥也是去年投資金額最大的城市公司。

更絕的是，很多你沒有聽過的城市，中海宏洋可以常年穩(wěn)居銷售業(yè)績第一，比如西北地區(qū)的蘭州、銀川，江西地區(qū)的贛州，江蘇地區(qū)的泰州等。

在組織管理方面，中海宏洋完全走的獨(dú)特發(fā)展風(fēng)格，現(xiàn)階段應(yīng)該是地區(qū)公司數(shù)量最多的品牌房企之一，全國布局了多達(dá)20+地區(qū)公司，遠(yuǎn)超中海地產(chǎn)。

中海宏洋與中海地產(chǎn)之間的人才流動(dòng)也持續(xù)進(jìn)行，早期很多中海宏洋高管都來自中海地產(chǎn)，最值得關(guān)注的是，中海宏洋這幾年也都一直在外部吸納關(guān)鍵人才。

很顯然，一家企業(yè)的正常發(fā)展，必須是自己培養(yǎng)+社會招聘兩手抓。作為大型央企，中海宏洋在市場上的號召力仍然具備。

地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，中海宏洋總部近期迎來了一位營銷悍將，前萬科北京區(qū)域營銷于海波空降深圳，擔(dān)任集團(tuán)營銷管理部副總經(jīng)理。

于海波，80年出生，2005年本碩畢業(yè)于北京大學(xué)城市規(guī)劃專業(yè)，在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與金茂地產(chǎn)經(jīng)歷了數(shù)十年的營銷系統(tǒng)化訓(xùn)練，屬于最早一批地產(chǎn)營銷明星高管之一。

2014年于總加盟金地北京區(qū)域，并擔(dān)任濟(jì)南總經(jīng)理，從營銷管理過渡到全面經(jīng)營管理，在金地近7年的沉淀之后，2021年加盟萬科北京，正式回歸京城。

從坐鎮(zhèn)萬科北京到統(tǒng)籌萬科北京區(qū)域，一線運(yùn)營操盤經(jīng)驗(yàn)也讓于總對營銷更加具備綜合運(yùn)營思維，

時(shí)間來到2025年，萬科進(jìn)入新一輪組織調(diào)整，招商蛇口北京公司對于總拋來橄欖枝。

也期待2025年招商蛇口在北京市場的表現(xiàn)，能否殺入前五，也就是招商蛇口2025年面臨的最大挑戰(zhàn)。

從2025年初入職，于海波也僅僅在招商蛇口北京公司副總經(jīng)理的位置，待了半年左右也選擇了離開。

休整一段時(shí)間過后，于總本次加盟了中海系，或許又是一個(gè)挑戰(zhàn)，在集團(tuán)強(qiáng)管控體系的今天，能否直接產(chǎn)出業(yè)績，是絕對關(guān)鍵點(diǎn)。

放眼整個(gè)中海宏洋集團(tuán)，總部有多個(gè)營銷副總角色，對接的區(qū)域也略有不同，本次引進(jìn)一位長期在一二線城市作戰(zhàn)的明星經(jīng)理人，對于中海宏洋來說，應(yīng)該有更大的助益。

現(xiàn)任中海宏洋集團(tuán)營銷部的幾大副總中，從去年到近期，已經(jīng)有好幾個(gè)下放在一線地區(qū)公司，并擔(dān)任營銷分管領(lǐng)導(dǎo)。

其中孫陽，已經(jīng)調(diào)入唐山，擔(dān)任中海宏洋唐山公司副總經(jīng)理，80后地產(chǎn)老將，已經(jīng)入職中海宏洋超過4年，早期在綠地控股，弘陽集團(tuán)擔(dān)任過營銷高管職位多年。

早在2024年，中海宏洋集團(tuán)營銷總經(jīng)理就發(fā)生了變動(dòng)，前中海紹興城市總張宇坤調(diào)入深圳總部，前任集團(tuán)營銷總曾毅調(diào)任中海紹興城市總。

這種變動(dòng)，幾乎都是現(xiàn)階段集團(tuán)職能負(fù)責(zé)人的常規(guī)操作，必須是做過地區(qū)一號位的人才有資格競品，無獨(dú)有偶，現(xiàn)任中海地產(chǎn)集團(tuán)營銷總經(jīng)理，就出自前中海地產(chǎn)蘇州總經(jīng)理?xiàng)钪怯睢?/strong>

中海宏洋首次引入一線房企的重要營銷高管，很顯然也是為下一個(gè)發(fā)展階段做準(zhǔn)備，畢竟如今的三四線城市，早已經(jīng)進(jìn)入了產(chǎn)品升級的紅海。

相對比持續(xù)火爆的強(qiáng)一二線核心城市，位于城市群內(nèi)、承接一二線紅利輻射的三四線城市，仍具備較強(qiáng)的購買力和改善型需求，成長空間相對樂觀。

總價(jià)可控，但是很多城市核心區(qū)位缺乏有一定品質(zhì)的新規(guī)產(chǎn)品，這部分改善需求是被嚴(yán)重低估的，這也是為什么綠城中國能在浙江義烏，仍然能打造出封神的傳奇作品的原因。

中海宏洋的三四線城市早已經(jīng)全面進(jìn)化，特別是對于產(chǎn)品的前期研判與客戶的深度調(diào)研，直接定點(diǎn)出擊。

當(dāng)前三四線城市土地市場由賣方轉(zhuǎn)為買方，地方政府對房企態(tài)度友好，拿地前可協(xié)商配套條件（如學(xué)位），提高了地塊確定性，中海的品牌影響在這一時(shí)刻完美體現(xiàn)。

總結(jié)，中海地產(chǎn)的暫停公開市場投資，嚴(yán)格意義上是其戰(zhàn)略上的一次主動(dòng)調(diào)整，避開競爭激烈的招拍掛市場，或許會迎來更多元化的新增土地機(jī)遇。

而中海宏洋的“主動(dòng)出擊”，更反映了中海集團(tuán)的綜合布局策略正趨于成熟，央企巨頭的任何動(dòng)作，“其結(jié)果都將反饋到市場，能可持續(xù)的活下去才是核心競爭力”。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，17年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。