三重壓力疊加導致上半年上市房企?...

來源：市場資訊

（來源：克而瑞研究中心 克而瑞地產(chǎn)研究）

截至2026年7月20日，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，在67家已披露具體業(yè)績區(qū)間的A股上市房企及房地產(chǎn)相關企業(yè)中，48家歸母凈利潤預計虧損，12家盈利，7家扭虧為盈。48家虧損公司合計虧損約375億至491億元，19家盈利/扭虧公司合計盈利約27億至32億元。

受房地產(chǎn)行業(yè)深度調整影響，上市房企總市值也大幅縮水。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，若算上A股及H股房企，截至2026年7月20日，我國房地產(chǎn)上市公司總市值為1.6萬億元，較2021年前后行業(yè)市值高點已明顯縮水。

一、虧損的行業(yè)性根源：三重壓力疊加

從各家房企披露的業(yè)績變動原因來看，虧損根源高度集中，可歸納為三重壓力的疊加效應。

第一重：收入端大幅縮水。因房企采用預售制，銷售款需等項目竣工交付后才能結轉為收入。前期行業(yè)銷售和投資持續(xù)收縮，使未來可結算資源減少。2026年1-6月，全國商品房銷售面積40140萬平方米，同比下降11.6%；銷售額37945億元，同比下降13.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成38074億元，同比下降18.0%。收入端縮水而成本費用相對剛性，是虧損面擴大的主要原因。

第二重：利潤端被雙重擠壓。一方面，結轉毛利率大幅下滑成為行業(yè)性現(xiàn)象。前期高地價項目在當前降價去化環(huán)境下集中結轉，直接壓低了利潤空間，行業(yè)性、持續(xù)性的毛利率承壓在多家房企預告中均有體現(xiàn)。另一方面，資產(chǎn)減值損失大規(guī)模計提進一步侵蝕利潤。華發(fā)股份、天地源、鳳凰股份、黑牡丹、南山控股等多家房企均明確提到基于審慎性原則對存在減值跡象的存貨計提了跌價準備，資產(chǎn)減值損失大規(guī)模計提進一步侵蝕利潤。

第三重：成本端剛性難降。項目竣工后借款費用資本化終止，導致費用化利息支出增加。信達地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、西藏城投等多家房企在預告中均提及管理費用、利息支出等剛性費用持續(xù)發(fā)生，而收入端卻未能覆蓋。

來源：深度智聯(lián)CoWork企業(yè)級AI原生工作平臺。

二、虧損陣營的分化：續(xù)虧與首虧并存

在預虧房企中，萬科A虧損規(guī)模居A股地產(chǎn)板塊之首。據(jù)萬科公告，該公司上半年預計歸母凈利潤為-150億元至-120億元，上年同期虧損規(guī)模為119.47億元。萬科表示，上半年虧損的主要原因包括：房地產(chǎn)開發(fā)項目結算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；新增計提了資產(chǎn)減值；部分經(jīng)營性業(yè)務及非主業(yè)財務投資虧損。

*ST華幸上半年繼續(xù)出現(xiàn)虧損，預計歸母凈利潤為-70億元至-50億元。公司表示，本期營業(yè)收入下降，財務費用等剛性成本占總成本比重較大，且基本未確認新的債務重組收益。

上半年虧損規(guī)模逼近40億元的則有華僑城A（-42億元至-34億元）、華發(fā)股份（-40億元至-30億元）。華僑城上年同期虧損28.7億元；華發(fā)股份則出現(xiàn)“由盈轉虧”，上年同期為盈利1.72億元。

此外，金地集團（-29億元至-24億元）、首開股份（-22億元至-17億元）、信達地產(chǎn)（-14.2億元至-12億元）、榮盛發(fā)展（-14億元至-9.5億元），上半年虧損規(guī)模均超10億元。其中，金地集團上年同期凈虧損37.01億元。

在少部分實現(xiàn)“減虧”的房企中，綠地控股預計上半年實現(xiàn)歸母凈利潤-4億元至-3億元，與上年同期虧損35.06億元相比，虧損規(guī)模大幅收窄。榮盛發(fā)展預計期內(nèi)凈利潤為-14億元至-9.5億元，上年同期虧損28.67億元，虧損也有收窄。

首虧陣營的擴容更值得警惕——華發(fā)股份、大悅城、深深房A、深物業(yè)A等多家房企首次出現(xiàn)半年度虧損。首虧企業(yè)的出現(xiàn)，意味著即便此前經(jīng)營相對穩(wěn)健的房企也未能抵御行業(yè)下行壓力。

圖1：2026年上半年A股上市房企業(yè)績預告虧損規(guī)模TOP12

數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心根據(jù)上市房企披露的半年度業(yè)績預告公告公開整理

上圖顯示，萬科A以最大可能虧損150億元居首，與第二名*ST華幸（70億元）拉開明顯差距，虧損呈現(xiàn)頭部高度集中特征。

表1：2026年上半年A股上市房企業(yè)績預告虧損名單（部分）

（注：城建發(fā)展、渝開發(fā)歸母虧損但扣非盈利，詳見下文分析）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心根據(jù)上市房企披露的半年度業(yè)績預告公告公開整理

三、逆勢盈利的三種路徑

在普遍虧損的背景下，仍有部分房企實現(xiàn)盈利甚至扭虧為盈。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，67家樣本中盈利類12家、扭虧為盈類7家，合計19家，歸母凈利潤預告區(qū)間合計約27.22億元（下限）至約31.72億元。這19家企業(yè)的盈利路徑大致可分為三類。

路徑一：項目集中結轉驅動。中洲控股預計上半年歸母凈利潤達9.9億元，增速居已披露房企前列，動力來自房地產(chǎn)項目竣工交付節(jié)奏帶來的結算收入增加及毛利率上升。天保基建、亞通股份亦屬此類——亞通股份因長興島38#地塊安置房項目集中交付850套實現(xiàn)利潤約5000萬元，成功扭虧為盈。但此類增長依賴于階段性高毛利項目的集中結轉，不具備長期可持續(xù)性。

路徑二：資產(chǎn)重組與業(yè)務轉型。通過重大資產(chǎn)重組徹底改變業(yè)務結構，是部分房企實現(xiàn)扭虧為盈的核心手段。中交發(fā)展上半年預計實現(xiàn)歸母凈利潤1800萬元，扣非后凈利潤約1500萬元，主要因完成重大資產(chǎn)重組，實現(xiàn)從重資產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)運營模式的轉型。*ST南置于2025年11月完成重大資產(chǎn)重組，業(yè)務從房地產(chǎn)開發(fā)轉變?yōu)槌鞘羞\營服務，本期實現(xiàn)扭虧為盈。津投城開完成重大資產(chǎn)出售后房地產(chǎn)主業(yè)及金融負債全部置出，實現(xiàn)微弱盈利。

路徑三：經(jīng)營改善與降本增效。金科股份預計歸母凈利潤盈利1700萬至2500萬元，實現(xiàn)扭虧為盈。其扭虧動力來自業(yè)務結構優(yōu)化、精益化管理帶來的期間費用壓降，以及專項清收增厚債權可回收力度。金科股份是較早主動通過司法重整化解巨額債務的千億房企，其扭虧具有標志性意義。

此外，上海臨港、先導基電等企業(yè)通過產(chǎn)業(yè)投資和公允價值變動實現(xiàn)了歸母凈利潤的大幅增長，但其扣非凈利潤仍為虧損，反映出盈利質量仍有待提升。

圖2：2026年上半年A股上市房企業(yè)績預告盈利及扭虧為盈金額TOP12

數(shù)據(jù)來源：上市房企披露的半年度業(yè)績預告公告公開整理

上圖顯示，盈利企業(yè)中中洲控股（9.9億元）一枝獨秀，招商蛇口、上海臨港緊隨其后，盈利集中于少數(shù)完成結轉或重組轉型的主體。

表2：2026年上半年A股上市房企業(yè)績預:盈利/扭虧為盈名單（部分）

數(shù)據(jù)來源：上市房企披露的半年度業(yè)績預告公告公開整理

四、結構性特征：歸母盈利而扣非虧損，扭虧可持續(xù)性存疑

從數(shù)據(jù)中可以觀察到幾個值得關注的背離信號。

歸母凈利潤與扣非凈利潤的背離。城建發(fā)展歸母凈利潤虧損0.55億至0.82億元，但扣非后盈利3.68億至5.49億元，差異源于交易性金融資產(chǎn)公允價值變動（股價下跌）對歸母凈利潤的拖累。新黃浦歸母凈利潤盈利2.1億元，但扣非后虧損882萬元，盈利主要依賴資產(chǎn)支持專項計劃帶來的投資收益。ST云城歸母凈利潤扭虧為盈（0.5億至0.7億元），但扣非后仍虧損0.82億至1.02億元，扭虧主要靠股權處置投資收益。歸母盈利而扣非虧損的現(xiàn)象，反映出部分房企的盈利質量并不穩(wěn)固。

圖3：歸母凈利潤與扣非凈利潤方向背離案例

數(shù)據(jù)來源：上市房企披露的半年度業(yè)績預告公告公開整理

上圖直觀呈現(xiàn)歸母與扣非的方向背離：新黃浦、盈新發(fā)展、先導基電等歸母盈利而扣非虧損，反映盈利依賴非經(jīng)常性損益；城建發(fā)展、渝開發(fā)則相反，主業(yè)扣非盈利但歸母被公允價值變動拖累。

EPS（每股收益）虧損幅度分化顯著。福星股份基本每股收益虧損高達1.00元至1.51元，居樣本虧損幅度之首；萬科A虧損1.0058元至1.2573元；華僑城A虧損0.43元至0.53元。而全新好每股虧損僅為0.0097至0.0098元，*ST數(shù)源虧損0.0228至0.0388元，虧損幅度極小。反觀盈利端，中洲控股每股收益達1.4891 元，為樣本中最高EPS。虧損幅度與企業(yè)規(guī)模并不完全正相關，小市值房企雖盈利困難但虧損絕對值相對可控。

扭虧質量參差不齊。7家扭虧為盈的房企中，*ST南置、中交發(fā)展、津投城開依賴的是資產(chǎn)重組后的業(yè)務徹底轉型；盈新發(fā)展扭虧來自子公司股權處置確認的投資收益（其扣非仍虧損2.5億至3.3億元）；亞通股份依賴單一項目的集中交付。除金科股份外，多數(shù)扭虧企業(yè)的可持續(xù)性存疑。

五、總結與展望

2026年上半年，"總量磨底、結構分化" 是房地產(chǎn)行業(yè)的核心特征。開發(fā)投資、銷售面積、新開工、房企到位資金等核心指標降幅未見收窄，唯一改善的是庫存正在消減。

從67家樣本口徑看，48家虧損公司歸母凈利潤預告區(qū)間合計約-490.87億元至-375.30億元，而19家盈利/扭虧公司合計僅約27.22億元至31.72億元，盈虧規(guī)模高度不對稱，印證了行業(yè)整體仍處于深度調整期。這一樣本結果，與全市場"七成預虧、合計預虧約384億至502億元"的宏觀格局相互呼應，但讀者需注意二者為不同層級的統(tǒng)計口徑。

從行業(yè)變革看，"高周轉、高杠桿、高負債"的舊模式已進入歷史性調整，房企正在轉向"低杠桿、高品質、高效能"的新發(fā)展模式，當前仍是兩種模式換擋轉型的陣痛階段。開發(fā)企業(yè)仍在延續(xù)消化老貨結算帶來的虧損和資產(chǎn)減值壓力。

展望下半年，政策面延續(xù)適度寬松基調，核心城市房價企穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)，但行業(yè)整體仍面臨市場信心恢復、區(qū)域庫存分化等挑戰(zhàn)。

對投資者，需警惕兩類風險：一是依賴一次性因素（項目集中結轉、資產(chǎn)處置、公允價值變動）實現(xiàn)扭虧或盈利的企業(yè)，如新黃浦、盈新發(fā)展、先導基電等歸母盈利而扣非虧損者，其盈利可持續(xù)性存疑；二是虧損規(guī)模居前的頭部主體，需關注其后續(xù)減值計提節(jié)奏與債務安排。

對管理層的可執(zhí)行建議：加快去化與現(xiàn)金回款，優(yōu)先保障經(jīng)營性現(xiàn)金流安全；審慎評估存貨減值，避免減值風險后置累積；對多元化與輕資產(chǎn)轉型業(yè)務，建立以扣非凈利潤為核心的經(jīng)營質量考核，減少對非經(jīng)常性損益的依賴。

在行業(yè)換擋轉型完成之前，"活下去、活得穩(wěn)"仍是多數(shù)房企的首要命題。盈利結構的實質性修復，有賴于銷售端企穩(wěn)與老貨結算壓力的逐步出清。

關于統(tǒng)計口徑的說明：本文數(shù)據(jù)來源于克而瑞研究中心對67家披露具體金額的上市房企的業(yè)績預告整理。

合規(guī)聲明與風險提示：本文基于當前公開的業(yè)績預告信息整理分析，業(yè)績預告數(shù)據(jù)為區(qū)間預估，最終以正式財報為準。本報告基于當前市場公開信息及數(shù)據(jù)研究得出，不構成直接投資建議。市場情況、政策法規(guī)可能發(fā)生變化，報告中的相關判斷與預測存在不確定性，僅供參考。