悉尼，要大建公寓！墨爾本房市，突然回暖！

01

悉尼多地擬建高層公寓，住房供應與社區反對再起沖突

悉尼多個成熟區域中心正面臨新一輪高密度開發爭議。Bondi Junction、Brookvale和Gladesville的總體規劃如果推進，合計將新增超過6400套住宅，同時改善公共空間、零售街區和社區設施。但居民擔心，高樓會改變社區面貌，加劇交通和基礎設施壓力。

悉尼住房短缺背景下，地方政府正試圖在已有商業中心附近集中增加住宅供應。支持者認為，這些區域靠近交通、商店和就業，比低密度住宅區更適合增建公寓。但反對者認為，開發規模過大，居民意見沒有被充分采納。

Gladesville方案進展最快。Hunters Hill市議會本月已投票決定，將新的市鎮中心總體規劃提交新州政府。該規劃允許建設最高19層高樓、新增522套住宅，并重建老化的Gladesville Shopping Centre。

副市長Julia Prieston表示，Gladesville長期受到開發失敗和規劃停滯困擾，需要借此機會重振。市議會報告指出，如果降低樓宇高度，項目將無法創造足夠經濟價值來支持新的社區設施，尤其在建筑成本上升和公寓市場走弱的情況下。

但社區反對明顯。Gladesville Residents for Responsible Development成員Nina Ardle表示，咨詢收到596份反對意見，支持意見僅45份。反對者擔心樓高、交通和基礎設施承載力。

支持增密的Sydney YIMBY成員Melissa Neighbour則認為，Victoria Road走廊旁的老舊購物區正是應該增加住房的地方。她表示，如果連這樣的地點都不能建更多住房，悉尼就很難回答到底哪里可以建。

Bondi Junction也面臨類似爭議。Waverley市議會將審議一項總體規劃，為約3000套住宅、交通改善和Oxford Street Mall重振鋪路。

市議會認為，把新增開發集中到Bondi Junction，可以減輕周邊郊區增密壓力，并讓地方政府繼續監督大型開發。該規劃收到830份公眾意見，不少居民擔心高度、風力和交通問題。土地持有者Scentre Group和Meriton則支持放寬樓高限制。

Brookvale方面，Northern Beaches市議會也將審議規劃改革，未來15年最多可建2900套住宅。這比早前1350套住宅草案大幅提高開發密度。雖然此前草案獲得多數社區支持，居民仍擔心交通和有限公共交通承壓。

Hunters Hill市長Zac Miles表示，地方政府正被迫在住房增長和社區期望之間做艱難取舍。他強調，地方主導規劃雖然不可能讓所有人滿意，但比完全交由州政府規劃通道處理，更可能換來公共利益和較好結果。

02

墨爾本清盤率回升至59%，悉尼仍徘徊在49%

墨爾本拍賣市場出現回穩跡象，初步清盤率升至2月以來最高的59%；悉尼則繼續疲軟，本周末初步清盤率僅49%。兩大城市的分化，顯示澳洲房市正在適應高利率、生活成本壓力和房產稅變化后的新環境。

一般而言，約60%的清盤率意味著市場處于平衡至中度強勁狀態，買家仍有競爭，賣家信心尚可。49%左右的清盤率則代表市場偏弱，買家議價能力增強，流拍房源更多，價格上漲動力減弱。

這次是墨爾本自2月28日以來最好的拍賣表現。當時墨爾本清盤率為64.3%，而今年三次加息中的前兩次，以及聯邦預算案中的房產稅改革尚未生效。悉尼本周末初步清盤率為49%，去年同期為60%。

買方代理Cate Bakos表示，墨爾本買家和賣家正在逐步適應已經立法的聯邦稅務變化。政策內容更明確后，市場不確定性有所下降，這是清盤率改善的原因之一。

Bakos還認為，很多并非必須出售房產的賣家正在重新評估市場，有些人暫緩出售，甚至撤回拍賣。冬季掛牌房源減少后，供需關系開始重新平衡。

她表示，換大房、換小房和首次置業者的真實需求仍然存在，推動墨爾本拍賣成交率逐步回穩。盡管墨爾本和悉尼都是近期資本增值受打擊最嚴重的市場，但買賣雙方已經意識到市場沒有崩潰，交易仍需繼續。

不過，11月28日維州州選可能影響市場節奏。Bakos預計，選舉臨近時買家和賣家可能短暫停滯，賣家也會避開跨越選舉周末的拍賣宣傳期。今年春季活躍期可能提前出現，隨后在圣誕節前平穩降溫。

本周末墨爾本最高成交價來自一套四居室裝飾藝術風格住宅，位于780平方米地塊上，最終以237萬澳元成交。

上周墨爾本共有587套房屋安排拍賣，截至周日晚，Domain根據391項已報告結果公布初步清盤率59%，另有48場拍賣被撤回。

墨爾本最低成交價是一套位于Carnegie區Rosstown Road 2/13號的一房公寓，成交價42萬澳元。

Marshall White代理John Bongiorno表示，目前表現最強的是200萬澳元以下房產，但受通脹、高利率、短期難降息和州選影響，今年余下時間市場仍可能缺乏活力。

03

悉尼老齡社區量20年增兩倍 社會特征商業面貌隨之調整

隨著悉尼人口老齡化加劇，高昂住房成本將年輕家庭拒之門外，過去二十年里，悉尼65歲以上人口超過20歲以下人口的郊區數量增加了兩倍。

基于澳洲統計局人口數據的最新分析顯示，2024年悉尼共有54個社區的65歲以上人口超過19歲及以下人口，而2001年這一數字僅為18個。 2001年悉尼僅有5%的社區65歲以上人口多于0至19歲人口，2024年這一比例已升至15%，該比例在2001年至2019年間逐步上升，過去五年中增長明顯加速，隨著人口老齡化進程推進，這一趨勢還將持續加劇。

內城區的Potts Point-Woolloomooloo老年人口占比尤其懸殊，65歲以上人口比20歲以下人口多出1889人，同區域的Double Bay-Darling Point、Darlinghurst、Surry Hills也呈現老年人口多于年輕群體的特征。

海港北部的Neutral Bay-Kirribilli（65歲以上人口比0-19歲人口多1127人）、North Sydney-Lavender Bay（多508人）和Avalon-Palm Beach（多出505人）等富裕社區，中海岸的Umina-Booker Bay-Patonga（多出1693人）、Erina-Green Point（多出1203人），老年人口數量也大幅領先年輕群體。

人口老齡化是造成這一現象的核心原因之一，上世紀70年代中期澳洲每12人中僅有1人年齡在65歲以上，如今這一比例已升至六分之一，預計到2060年代全國65歲以上人口占比將達到四分之一。

畢馬威（KPMG）城市經濟學家羅恩斯利在分析最新地區人口數據后表示，高昂的住房成本進一步推高了這一趨勢，尤其是在悉尼區位優越的郊區，有小孩的家庭在許多區域根本買不起房，除此之外，出生率下降也是重要影響因素，悉尼的生育率在過去十年中下降近20%，降至1.44的歷史低點。

過去二十年里，不少社區的人口年齡結構發生了徹底反轉。

Cronulla-Kurnell-Bundeena在2001年20歲以下人口比65歲以上人口多出1179人，到2024年老年人口反而比0至19歲人口多出863人；Mosman North在2001年年輕群體比老年群體多480人，2024年老年人口已反超458人。

與之相反，悉尼從西北部延伸至西南部的大片郊區，老年人口遠少于年輕人口，Schofields East、Marsden Park-Shanes Park、Oran Park等新興開發區，年輕人口優勢十分突出，這些區域近十年吸引了大量年輕家庭遷入，直接推高了兒童和青少年的占比。

羅恩斯利說，老年人口占比提升后，社區特征會明顯改變，學校入學率下降、養老護理需求上漲，部分區域商業街面貌也會隨老年人消費模式調整。

04

近城土地供應枯竭定價高昂 買家CBD五十公里外尋地塊

最新研究顯示，如今大多數澳洲人需要驅車前往距離首府城市50公里以內的地方，才能買得起價格適中的土地。

Oliver Hume 地產集團發布的受其《Radius Report》結合土地銷售數據與當前房屋建造成本，繪制出維州、昆州東南部和南澳的「住房負擔能力走廊」。

澳洲三大主要首府城市中，有兩座的中央商務區（CBD）10公里范圍內已無新土地可供購買，買家普遍需要在距市中心20至50公里的區間尋找房源，距離越遠土地供應越充足、價格也越實惠。

Oliver Hume 地產集團首席經濟學家貝爾表示，該報告將持續更新，長期追蹤買家和房產從業者面臨的住房負擔能力與供應情況。

貝爾說，新的住宅與土地社區，在滿足澳洲增長型市場的住房供應、保障可負擔性方面始終發揮關鍵作用，這份報告清晰呈現了當下買家的真實處境：靠近CBD的購房機會十分有限，且普遍定價高昂。

具體來看，3月季度，維州土地銷量最高，靠近墨爾本市區的78個郊區共完成3000宗新土地成交，絕大多數購房機會集中在距市中心20至50公里的區域，20公里范圍內最便宜的「房屋+土地」套餐也在100萬元以上。

比如距墨爾本CBD 38公里的Mambourin，套餐價格低至73.2萬元，僅11.6公里外的Sunshine，套餐價格就達到103萬元。

貝爾說，維州的增長區仍是新住房供應的核心引擎，即便住房負擔壓力仍存，買家仍能以遠低于CBD周邊的價格購置新房。

同一季度，昆州東南部33個郊區僅售出不到900套土地套餐，距布里斯本CBD 20公里范圍內，Tingalpa是最實惠的郊區，該區間內有土地供應的郊區近半數套餐價格超160萬元，所有房源總價均突破100萬元。距市中心最近的可購地郊區是Keperra，其「房屋+土地」平均價格超200萬元。

貝爾說，昆州東南部持續迎來強勁人口增長與住房需求，直接推高了布里斯本近郊區域的房價溢價。

南澳是唯一能讓買家在首府城市10公里范圍內買到土地的區域，Oakden和Morphettville的房源距市中心僅9公里，3月所在季度12個郊區共錄得370宗土地銷售，在Oakden等地仍能找到約68.1萬元的「房屋+土地」套餐。

對此，貝爾說，阿德雷德的市場情況和墨爾本、布里斯本完全不同，在這里，買家依然能在距離CBD相對較近的區域找到全新的購房機會。

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