內蒙古
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
問題：在買房還是租房中拿不定主意。
個人情況：
1、豐臺土著，三口之家，孩子后年上小學，決心去海淀、西城上學；
2、小家庭一套豐臺3居（價值約500w無貸款，房齡新且裝修很花心思，目前處于價值低點，租金預計7000左右，暫舍不得賣出和出租），手頭現金約400w；
3、收入可承擔1.5w/月左右房租或房貸，盡量不超過1.7w/月（按北京現有政策即最高貸款400w）。
目前考慮：
1、計劃兩年內購買一套非頂級學區房用于孩子上學（現豐臺房無學區概念）；
2、如800w預算全用于購房，目前看沒有符合學區尚可、居住條件尚可的房源，居住環境恐一定程度下降；
3、如400w或稍加一點貸款買一占坑房，1.5w預算租房，居住條件或能滿足，但擔心后續占坑房貶值幅度大，且夫妻均無租房經驗，怕踩坑。孩子28年上學，提前計劃。望解答
章哥：
1、如果能接受租房那常規建議是首選啊。因為從經濟角度肯定是租房劃算，從教育角度也大概率是租房占優。保值角度則是預算高的買房合適，能各項兼顧。不太高的情況下，占坑兒房+租房能降低風險。
之所以說租房劃算就是因為西城海淀有學區溢價，假定您家這套房出租收7000，那拿著這筆錢在海淀租同等商品房，至少能租到價值600-700萬的房子，理論上占了西海的便宜。
教育角度指的是接送，能跟著孩子換校區+中學而租到更近的。這在低年級無所謂，到了中學之后就優勢明顯了。高中更是時間緊張，每天能讓孩子多睡15分鐘都是很多家長的追求，對孩子身體精力和頭腦都有幫助。
再有就是預算越高越能買到溢價低的房子，哪個學區都一樣，自然能各項兼顧。但不太高的就得看運氣了，不太好買到，不如占坑+租房更合適。
2、如果是裝修很花心思，那現在賣房大概率吃虧，沒有買房人會承認您的裝修價值的，再喜歡也會用不喜歡來砍價。而且您這套房從租售比來看屬于改善型的，這種時期賣不占優，剛需買家+中介都會趁機壓價的。
3、豐臺也有學區概念，北大地+方莊十八中+東高地，但概念都不強吧，跟東西海朝不好相比。
4、如果是換西城學區房，那居住的性價比肯定下降。海淀則看什么學區，不熱門的學區有可能買到合適的，中上的則和東西城一樣，想買性價比高的看運氣。
5、占坑兒房現在不用400萬。或者說中等學區300萬之內就行，400萬在頂級學區也有可能，再添點兒就肯定能買到了。而且如果買占坑兒房的話不用著急，明年再買都不晚，畢竟2028年入學呢。
另外占坑兒房確實風險大，但總價相對低啊，而且處置相對靈活。這種房不建議太早準備。另外就是用完了學位看行情，覺得不合適賣掉就是了。
6、租房經驗？您家肯定是租兩居室以上+條件不錯的，這不用太多的經驗。容易被坑的多數都是小戶型和單間兒，越弱勢的群體才越被欺負呢。
7、總之就是如果能接受租房，那在預算千萬之內的相對更劃算。或者也可以先看房，能買到溢價低的那就買，實在找不到再說占坑兒+租房。
僅供參考。
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