河南
題圖：早些年房地產某項目開盤盛況
7月，兩個數據很微妙。
一個是，車。
7月10日，2026年中國二手車大會上發布一組數據，今年前5個月，國內新車零售銷量為814.8萬輛，同比下滑超20%。同期，二手車展現出逆勢上揚的姿態，前5個月交易量達809.5萬輛，同比增長2.3%
新車二手車零售成交比首次達到1:1
一個是，房。
7月16日，住房城鄉建設部數據，今年上半年，二手房交易量在新房和二手房交易總量中的占比為50.4%，北京、上海、江蘇、廣東等18個省（區、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅
這兩個數據，說明了同一件事——
車，和房，全部進入存量時代
任何增長都是有天花板的，等到增量到了某個臨界點的時候，增量時代就進入存量時代。
存量時代和增量時代最大的區別有兩個——
增量時代，靠的是錢、膽子和運氣，這三樣足夠可以讓一無所有變成富可敵國；存量時代，靠的是慢工出細活，誰的價值大買誰的東西
還有個區別，增量時代是許老板，存量時代是葛朗臺
房地產的增量時代出現在2023年之前，房子還是圖紙和挖了坑的地的時候，就能拿出去賣錢；三高就是那時候來的；
三高最直接的后果就是供大于求，供應量激增，但需求量已經開始平穩并逐漸下滑
澤平宏觀數據:
2010年，一線二線和三四線城市人均住房建筑面積分別為22.9平方米、26.8平方米、28.5平方米，2025年分別增至30.4平方米、37.8平方米、38.1平方米，分別增長32.7%、41.1%、33.8%
你要問還能不能再增一點點，也許可以，但速度會慢上很多。
新車二手車成交比1:1，和新房二手房成交1:1；兩者有相似，更有不同。
相似點在于客戶追求的性價比，尤其是二手車大幅度跌價的當下，車齡在3-6年的BBA中配款到了5萬元區間；
不同點在于定價權，一個掌握在新車手里，配置更豪華的新能源繼續拉低二手車價；一個掌握在市場手里，同小區同戶型同樓層的房子別家賣出價60萬，你開價65萬就自己繼續持有。
新房對二手房的影響力，極小；反倒是周邊的二手房價格，成為新房定價的依據——
旁邊的次新房小區二手均價八千元，即便新小區是四代宅贈送面積130%也賣不上一萬五。
地方上有些城市有新房二手房成交比的數據，有官方的也有第三方機構統計的，拉了幾個，如下：
天津：2026年上半年二手新房成交套數比2.68，整體價差7864元/平米
上海：2026年上半年成交套數比6.6；6月單月2.6，整體價差5200-7200元/平米
北京：2026年上半年成交套數比5.1；6月單月4.1，價差15000-17000元/平米
深圳：2026年上半年成交套數比1.57；5月單月1.96，價差22000元/平米左右
廣州：2026年上半年成交套數比1.68，價差11024元/平米
成都3.4，價差5000元/平米左右；武漢1.07，價差至少4694至多5894元/平米；西安2.47，價差5091元/平米；鄭州新房二手房2:3，價差6365元/平米（4月數據）
還有些城市，就不列舉了。
二手房市場活躍，說明兩個事實——
一個是市場上確實有需求，而且還不小；一個是新房二手房的價差，100平米的房子，60萬的價差，不是一個小數，買家的賬自己算得很清楚。
市場上討論的房地產，和上頭希望的房地產，是兩個市場。
增量市場，帶來的是前端土地市場和后端豐厚的稅收；
存量市場，對土地幾乎沒有任何促進意義，賣家出手的房子，會不會再去增量市場上消費（買新房）也有很多不確定性。
13日出臺的文件上，把房地產列為“大件耐用消費品”。
房子和車子，都是大件耐用消費品；很早之前的黑白家電也是大件耐用消費品；現在看那些曾經的大件耐用消費品，基本上就可以判斷出來未來房地產的結局了。
最后再說一句老生常談的話——
作為大件耐用消費品的房子很不值錢，算上折舊更不值錢，值錢的是房子下面那塊地皮。
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