手握現金500億元，越秀地產審慎拿地

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

“國企黑馬”越秀地產踩下急剎車。

越秀地產近期發布的業績預告顯示，2026年上半年，其歸母凈利潤、核心凈利潤均降至0.5億元至1億元，同比降幅為90%至95%。

在越秀地產之前，保利置業、招商蛇口等國央企也已經公布今年上半年的利潤表現，凈利潤均有所下滑。越秀地產在房地產市場回歸理性之時仍在逆周期拿地，利潤表現承壓并非不可預見。

積極的信號也在出現。

越秀地產審慎經營、以銷定投的策略逐漸奏效，其現金流正在逐步改善。今年上半年，越秀地產預期實現經營性現金流凈流入超過100億元；截至2026年中期末，現金結余超過500億元，資金儲備充足。

現金相對充沛、投資進一步聚焦，越秀地產仍有“深蹲起跳”的實力。

利潤陡降

越秀地產利潤表現不佳，其實也是周期的體現。

在公告中，越秀地產解釋稱，利潤銳減主要受兩方面因素影響：一是項目結轉周期波動，本期入賬物業收入及合營、聯營企業投資收益同比減少，導致營收下滑；二是房地產市場調整，項目利潤空間持續承壓，房地產開發銷售業務毛利同比下降。

這并不是越秀地產首次遭遇利潤波動。2025年，越秀地產的歸母凈利潤就出現下滑，毛利率也有所下降。

但值得注意的是，去年越秀地產共計提資產減值15.7億元，相較于2024年22.7億元的計提規模有所下降。

計提規模有所收縮，通常意味著存貨出清已近尾聲，越秀地產將獲得“輕裝上陣”的能力。

接近越秀地產的市場人士也稱，房企利潤縮水不是個案，近年市場下行導致項目結轉利潤減少、減值計提集中釋放，屬于共性現象。對比多數房企虧損的現狀，越秀地產依舊維持盈利，證明公司的經營底盤扎實、抗周期能力也相對更強。

在業績預告中，越秀地產也強調，公司長期保持穩健的財務結構。截至2025年年底，越秀地產實現經營性現金流凈流入近140億元，期末現金467.6億元，對一年內到期的短期債務覆蓋倍數達到1.7倍。

今年上半年，越秀地產預期實現經營性現金流凈流入超過100億元；截至2026年中期末，現金結余超過500億元，資金儲備充足。

審時度勢

得益于充足的資源儲備，越秀地產的銷售業績仍然值得期待。

克而瑞數據顯示，今年上半年，越秀地產全口徑銷售額達505億元，行業排名第八。而根據越秀地產發布的銷售簡報，2026年6月，越秀地產當月合同銷售額134.92億元，同比上漲24.9%。

從拿地節奏來看，越秀地產更加穩健。

中指研究院統計的數據顯示，今年上半年，越秀地產拿地總金額為286億元，但這其中要剔除由越秀地產母公司越秀集團拿下的馬場路地塊，這宗地塊總價為236億元，雖然目前由越秀地產操盤開發，但尚未注入上市公司。剔除這宗地塊，越秀地產今年上半年拿地總額僅50億元，速度明顯放緩。

沒有母公司的“兜底”，越秀地產更傾向于確定性強、投資額低的核心地塊。

今年7月20日，經過15輪競價后，越秀地產將廣州市白云區政通路西側地塊收入囊中，總價約10.12億元，溢價率16.05%，成交樓面價為3.83萬元/平方米，剔除配建后住宅實際樓面價達4.55萬元/平方米。

今年6月30日，越秀地產經過88輪激烈競爭，以總價13.75億元摘得琶洲中二區地塊，折合樓面價6萬元/平方米，溢價率超46%，位列廣州樓面地價排名第五。

盡管該地塊樓面價不算便宜，但總價僅10億元出頭，對越秀地產而言，既能滿足布局核心區的需求，又不占用更多的土地投資資金。

越秀地產管理層此前在談及2025年投資策略時表示，從土地市場來看，去年上半年土地市場熱度非常高，但這種熱度缺乏一些市場支撐，土地市場熱度與銷售市場表現不匹配。“除年初獲取部分優質項目外，高溢價地塊堅決不拿，越秀地產對投資節奏做了相應的一些調整。”

對于2026年的投資策略，越秀地產管理層也強調，公司一直堅持“以銷定投”的原則，今年，越秀地產也將繼續按照既定計劃，有節奏地抓住市場機會，同時按照年度可售貨值1000億元以上的目標作對應鋪排。

一位了解越秀地產的分析師告訴21世紀經濟報道記者，越秀地產過去幾年依靠國企融資的優勢，逆周期擴張并大舉進入北京、上海等核心城市市場，但是市場反饋并不總是正面，而且在與其他房企合作過程中也出現了一些消極的因素。“今年看來，越秀地產還是更加重視在大本營的投資，對于區域房企來說，守住原有的陣地是最有效的進攻。”

不再追求規模，越秀地產休養生息，尋找更有質量的增長曲線。