14年拉鋸、曾被研判“不具備經濟可行性”，深圳一老牌住宅小區更新改造終迎關鍵轉折

一場橫跨14年的小區改造拉鋸戰終于迎來了關鍵破冰節點。

7月20日，深圳市南山區城市更新和土地整備局對外公示《南山區沙河街道荔園新村城市更新單元計劃（草案）》。據公示信息，該項目由南山區沙河街道辦申報，擬拆除范圍用地面積約4.08萬平方米，擬更新方向為居住。

作為華僑城核心片區的老牌住宅，荔園新村早年受地鐵2號線施工影響，部分樓棟出現結構損傷，盡管后續實施維修加固，但居民長期擔憂建筑狀況，改造意愿十分迫切。

2025年受建筑新規、成本平衡壓力影響，項目曾被初步研判不具備經濟可行性，舊改推進一度陷入僵局，而此次公示意味著荔園新村朝著更新改造邁出關鍵一步。

荔園新村項目 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

從棚改擱淺到更新重啟

公開資料顯示，荔園新村建成于1993年，坐落于沙河街道杜鵑山西街西側，小區包含17棟8層無電梯板式住宅。

7月22日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）在項目現場了解到，小區樓棟外墻斑駁、年代感較強，全部樓棟未配備電梯；小區內仍留存舊改相關宣傳橫幅。片區知名大型舊改白石洲項目與小區相距不遠。

據在荔園新村從事房屋租賃工作的夏先生（化名）介紹，目前小區兩房一廳月租約6000元，片區二手房均價在5萬元/平方米左右。小區緊鄰世界花園幼兒園，學位配套優質，是不少剛需租客的首選。

“現在舊改還處于初步階段，后續還要立項、洽談條件，落地周期漫長，短期內無需擔憂搬遷問題。”夏先生說。

荔園新村擬拆除范圍圖 圖片來源: 深圳市南山區城市更新和土地整備局

事實上，荔園新村的舊改籌備工作早在2012年就已啟動。

彼時小區業委會主動對接益田集團推進舊改前期籌備工作，但受業主戶數多、訴求難以統一等因素影響，多年意愿征集始終未能達標，首輪民間自主舊改最終停滯。

2020年，項目迎來轉機，沙河街道正式啟動荔園新村棚改意向調查，由南山人才安居集團主導棚改相關工作。經過多輪征集，2021年項目棚改意愿征集同意率突破“雙95%”，不少居民當時預期小區搬遷改造很快落地。

但政策調整，讓這場萬眾期待的棚改計劃陷入停滯。

隨著深圳棚改實施標準收緊，荔園新村棚改路徑難以繼續推進，項目再度擱置。對比周邊片區更新節奏，相距不遠的白石洲舊改穩步推進，荔園新村改造工作卻長期原地踏步。

2024年12月，項目調整改造路徑，不再推進棚改方案，轉向拆除重建類城市更新；中海華南（深圳）有限公司成功中標項目前期服務商，為項目重啟盤活奠定基礎。

荔園新村項目 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

賽道切換并未立刻讓項目走出困境，政策卻在悄然發生轉變。2025年5月，全新《住宅項目規范》正式實施，對老舊小區改造的容積率、建筑高度作出嚴格限制，明確舊改項目容積率不得超過3.1，建筑高度最高80米。

新政落地+核心地段成破局關鍵

從官方判定“拆不起”，到順利公示重啟更新，荔園新村的逆勢突圍，并非偶然。

記者注意到，今年以來深圳舊改政策的松綁紅利，疊加項目的核心區位優勢，讓這個擱置多年的老項目重獲市場價值。

2026年3月，深圳市住建局、市規劃和自然資源局聯合出臺新規，優化城市更新項目管理規則，明確自3月16日起，尚未完成規劃審批的城市更新項目，原則上可不配建保障性住房。

這一政策調整，精準破解了當下深圳舊改市場的核心痛點。

7月22日，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向記者表示，荔園新村的破局是政策減負、核心地段價值與政府主動推進三者共振的結果。

“今年3月深圳的城市更新新政通過取消強制配建保障房、彈性核定土地移交率，重構了項目盈利模型，成為重要觸發點。而華僑城核心地段的稀缺價值、超低原始容積率，疊加街道統籌、央企入場的高效推進，共同讓項目擺脫了虧損僵局。”柏文喜分析稱。

每經記者在現場了解到，小區地處華僑城核心居住區，鄰近歡樂谷、世界之窗兩大城市地標，地鐵站臨近1、2號線世界之窗站。此外，項目臨近益田假日廣場、深業鶴塘嶺、白石洲舊改等項目。

另據記者從荔園新村周邊中介門店了解，目前項目周邊的二手房主要包括深業鶴塘嶺、世界花園、灣畔花園等小區，二手房掛牌價均價普遍在5萬元/平方米—9萬元/平方米。其中，深業鶴塘嶺一套72平方米房源，業主掛牌價450萬元，折合單價約6.25萬元/平方米。

同時，在項目更新擬拆除紅線范圍內，每經記者粗略計算，小區現狀容積率約1.88，距離3.1的規劃上限存在明顯空間，即便在新規約束下，也具備形成合理開發收益的基礎條件，這是多數老舊小區不具備的先天優勢。

荔園新村項目周邊二手房銷售價格情況 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

2026年以來，南山已有多個城市更新項目迎來提速。

除荔園新村外，7月15日蛇口新街舊改公示規劃調整方案，通過優化片區路網、綠地布局，進一步完善蛇口核心配套，增補居住房源；7月17日西麗洲磊新能源更新項目敲定實施主體，補齊西麗高新北片區產業載體及產業配套居住短板；向南村舊改一期已完成100%簽約工作，片區啟動租客清退，即將進入拆遷階段。

在中國城市發展研究院投資部副主任袁帥看來，荔園新村實現從“拆不起”到推進更新公示的跨越，是政策減負、地段價值與民生需求多重力量共振形成的結果。今年3月更新新政明確未完成規劃審批項目原則上可不配建保障性住房，有效緩解舊改成本壓力，為停滯項目打通盤活通道。

“不過政策紅利難以掀起房企扎堆入局舊改的熱潮，企業會更加審慎。這類長期擱置項目普遍存在歷史遺留糾紛、拆遷談判、市場周期波動等多重風險，房企不會盲目進場，只會篩選核心片區、歷史問題清晰的標的理性參與。”袁帥表示。