房產大局已定？今明兩年，擁有兩套以上房子的家庭，堅持3不做

房產大局已定？今明兩年，擁有兩套以上房子的家庭，堅持三不做

曾幾何時，“買房致富”這一理念是深植于中國普通家庭心中的財富信條，在城市化浪潮中，住宅不僅僅只是一個遮風擋雨的居所，更被賦予了增值的使命。

人們相信只要持有足夠多的房產就能輕松穿越經濟周期，抵御住貨幣貶值，于是許多家庭幾乎將所有的剩余財富都放在了買房上。

當歷史的車輪轉動，當人口結構出現了變化，城鎮化速度放緩時，這個刻板的理念正在經歷前所未有的解構。

近年來房價一直往下跌，對于僅僅有自住需求的家庭來說，有一套住房就足夠了，對于那些手握兩套甚至更多房產的普通家庭來說，曾經引以為傲的資產，正在悄然轉變為負擔。

未來兩年里，手里有兩套以上房產的家庭，有三條原則值得警惕。

一、拒絕盲目炒房

過去的時間里，每一次房價上調都被市場解讀為黃金時期，因此許多投資者在房價有短暫下跌的時候就瘋狂買入，試圖通過這樣的行為為自己的未來找好保障。

然而這一策略成立的前提是市場有長期上漲的趨勢，當前我們所面對的是一個供需關系發生逆轉的存量博弈市場。

現在支撐房價上調的引擎正在熄火。老齡化速度加快，新生兒出生率降低，這意味著未來的購房主力軍規模正在萎縮。雖然現在城鎮化率高了，但是人口流動已經有明顯的向大城市集中的特點。

在這樣的背景下，市場上時不時會出現一些令人不安的聲音。每當有城市出現樓臺扶持措施時，總有觀點將其渲染為“抄底”信號，鼓動那些有房產的家庭繼續買入。

這種邏輯首先就是錯誤的，他默認了未來房價必然會反彈至比買入時更高的水平，而忽略了有可能會比買來時更低的現實風險。

現在擁有兩套以上房產的家庭來說，繼續增加房產，本質上就是在放大自己的風險，一個健康的家庭資產組合應該需要多條支柱，包括金融資產以及固定收益類，而并不是把錢全都投在房子上面。

否則無異于是把所有的雞蛋都放在一個籃子里，但這個籃子的底部正在接受著考驗。更值得警惕的是，現在不同等級城市的市場表現，正在經歷劇烈分化。

一線城市和強二線城市的核心區域聚集了大量的優質資源，對外部人口有著吸引力，房價相對抗跌，但三四線城市以及一些弱二線城市的遠郊區域，情況已經截然不同。

缺乏支柱產業支撐、年輕人口持續向外流，然而本地的購買力有限，房價只能一跌再跌。開發商們為了回籠資金不得不打折促銷，這也壓低了二手房的定價空間。

在這樣的市場結構中，如果還是盲目的購買房產，可以說虧損只是時間問題。所以未來兩年里擁有多套房產的家庭，首要任務不是繼續擴大陣地，而是收縮防線。

將手頭的閑置資金，優先用于充實家庭的應急儲備按理來說，一個穩健的家庭至少需要預留覆蓋一年生活的現金或者流動性資產，以應對可能面臨的突發開支。

近兩年經濟環境充滿不確定性，只有保住現金流的安全性和靈活性，比賭房價反彈更為謹慎。除非確實是需要改善自住需求，以投資為目的去購買房產的行為需要適當擱置。

二、盡快剝離劣質房產

過去房產被視為一種高度同質化的資產，認為只要是房子就有漲價的一天。只是漲得快與慢的區別，但是未來的市場將告別這種增長模式，房價之間會出現前所未有的分化。

那怎么去評判資產屬于劣質資產，我們可以從幾個維度進行辨別。

首先就是地理位置，那些遠離城市主城區，缺乏成熟的公共交通網絡覆蓋、周邊3千米沒有優質教育資源和醫療資源的遠郊樓盤，正在失去轉手價值。

其次是建筑品質，房齡超過20年的老舊小區，如果沒有電梯，沒有專業的物業管理以及停車位嚴重不足的住宅。隨著時間增長，建筑主體老化，墻皮脫落等問題頻繁出現，居住體驗會持續下降，潛在買家會越來越少。

第三是物業類型。現在的商住公寓是非常典型的一個“陷阱”，這一類房產交易稅費高昂，而且沒法落戶、沒有學區、水電費高、居住密度大、人員復雜，在二手市場上往往不受歡迎。

最后是城市級別。那些人均收入增長停滯，人口流出占比大，產業結構單一的三四線城市，其房產也在喪失價值，最終回歸到純粹的基礎居住功能。

很多手里有劣質房產的家庭，內心似乎還抱有一種僥幸心理，認為只要我不賣，那么就沒有損失。這種心理會讓投資者傾向于長期持有虧損房產，不愿意兌現損失，在這種樓市下行通道中，這種理念的危害極大。

與股票不同的是，持有房產是需要成本的，每年的物業費和北方地區供暖費以及房產稅等，都是真金白銀的支出。

一套20年前的老舊兩居室，今天降價10萬元可能還能找到買家，拖到明年可能降價20萬都沒有買家。因為現在的購房者也在觀望，他們擔心成為最后的接盤者。

市場中有一個殘酷的現實，兩套裝修相同，房齡相同的兩套房，核心地段的優質學區房可能兩三個月就能成交，然后在遠郊地區的房子超過一年也有可能賣不出去。最后就算成交，成交價也比房主預期低。

因此對于那些手持多套劣質房產的家庭而言，當前最理性的做法就是停止幻想，正視現實，主動對房產清單進行篩查。把那些長期空置、地段偏遠、配套老舊的房子優先列入處置名單。

定價上不要執著于當年買入的成本或者是歷史最高價，而應當參考同小區近期的正式成交價。給出合理的折讓，盡快完成交易，回籠資金。

三、告別以貸養房的風險

前兩條原則關乎買不買和賣不買，那么第三條原則是觸及了房產投資最核心的工具——信貸杠桿。

在過去，貸款買房被譽為普通人能夠獲得成本最低期限資產的杠桿，通過向銀行借錢，用大約三成的首付去買房，然后貸款10年到30年。

但杠桿從來都是一把雙刃劍，雖然可以放大利益，但是也在以同樣的倍數放大虧損。當房價不再上漲的時候，或者直接下跌時，那么貸款將會成為一種高負債。

而且現在的租金回報率已經無法覆蓋貸款成本。過去多房產家庭，流行一種操作模式，那就是貸款買房，然后出租，用租金的收入來償還自己的月供，認為自己只需要付首付就能守著讓房價上漲，但現在這個邏輯已經崩盤了。

現在銀行設定的30年貸款期限本身就包含著對于建筑的壽命和居民收入這些綜合判斷，一個普通人職業生涯中收入最穩定的大約就是30歲到60歲這30年，銀行需要確保在這段時間內借款人可以有穩定的還款能力。

現實情況是當下的就業市場充滿了不確定性，企業裁員，中年失業的風險比以往任何時候都高。一旦家庭主要收入來源出現問題，那么現金流會立刻斷裂，斷供的后果非常嚴重。

當房子被面臨法拍時，起拍價往往只有正常市場價的七成甚至更低，最終導致房子沒了，首付沒了，還要倒欠銀行一筆錢。

很多購房者根本沒有意識到銀行對于超過一定年齡的老房子是拒絕接受作為抵押物的，那些房齡超過25年甚至20年的住宅，在申請經營貸款或者二次抵押時會遇到很大障礙。

這也意味著如果持有房產的時間過久，且房屋本身缺乏核心地段和學區的支持，那么在你最需要資金的時候，是很難從銀行換來流動性資金的。

所以我們必須認識到貸款在房價上行期是財富加速器，但是在房價平穩或者下行期就變成了財富蒸發器。對于已經擁有兩套房產以上的家庭，增加任何以投資為目的的貸款購房行為都是極端危險的。

即便你不再購買新房，對那些人背負著比較高的貸款余額的投資性房產也要認真評估租金收入。如果沒有帶來實際收入，那么及時賣出、結清貸款也是一種明智的折損行為。承認過去的投資決策不適應新的市場環境，也是一種根本性的進步。

結語

過去的20年來許多普通家庭的財富積累很大程度上是時代賦予的收益，當時代的底層邏輯發生轉變時，真正考驗家庭智慧的則是是否能夠識別變化，調整策略，守住成果。

市場永遠在變化，任何資產都不可能永遠上漲，能夠在狂熱時代保持冷靜，在迷茫時守住底線是一種寶貴的能力。拋棄炒房思維是為了讓家庭資產走的更穩，走得更遠。當外部環境變遷，真正能讓家庭安身立命的，從來都是從容應對的財務底氣和內在安寧。