房地產升級：大宗消費新引擎！

房地產有了新使命：從"經濟操作系統"到"大宗消費引擎"——兼論房地產"之操作系統"論與消費提振邏輯

2026年7月，國務院批復《擴大消費"十五五"規劃》，首次在頂層正式文件中將住房與汽車、家居家電并列歸入"大宗耐用商品消費"，且住房居于首位。這一措辭之變，絕非簡單的政策表述調整，而是對房地產底層邏輯的一次根本性重新定位。從過去的"防風險為主"到如今的"防風險與促消費并重"，房地產被賦予了前所未有的新使命——成為拉動消費的核心引擎。對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜的"經濟操作系統"論，恰為我們理解這一轉型提供了深刻的理論框架。

一、消費低迷的困局：為什么"少了房地產確實不行"

當前中國經濟面臨的核心困境，是消費持續低迷。2026年上半年，社會消費品零售總額同比增長僅2.7%，其中商品零售額僅增長1.1%。全球平均最終消費率約74%，而中國僅為52%，與美國81%、日本75%、印度70%相比差距懸殊。柏文喜曾指出，擴大內需必須以擴大消費為出發點和落腳點，投資需求最終需要更大的消費能力和消費市場來承接，否則就徒增了一堆GDP數字而成了無效投資。在這一邏輯下，消費疲弱直接拖累GDP增速從第一季度的5%下滑至第二季度的4.3%，逼近4%的底線。

更嚴峻的是，原本被寄予厚望的汽車消費也勢衰力疲。上半年汽車類零售額同比下降12.6%，拉低整體社零增速約1.5個百分點。手機、電腦等耐用消費品經過前兩年刺激后需求已釋放見底。在此情境下，房地產作為拉動消費的"火車頭"角色再次被凸顯——它可以帶動全社會50多個行業的發展，家電、家具、裝修建材等耐用品消費都直接受益于這個火車頭的帶動。

二、房地產"操作系統"論：為什么是消費而非投機

柏文喜曾以"經濟操作系統"的精妙比喻，揭示了房地產在中國經濟中的深層耦合關系。他指出，房地產這頭"鯨"早已與財政、金融、居民信用深度耦合，其死亡不是單物種的謝幕，而是整個海域的翻覆。這一論斷在當前語境下具有極強的現實針對性：全國居民房產縮水約150萬億，近四年土地財政綜合缺口累計少收約16萬億元，各地政府遭遇不同程度的財政困難。

但柏文喜同時強調，"在舊引擎尚未安全減速、新引擎仍在點火之際，最緊迫的任務不是歡呼鯨落，而是穩住大海"。此次頂層文件將住房定性為"大宗耐用消費品"，正是"穩住大海"的關鍵一步。文件將住房更新、保障房、改善房、租房、家裝、物業服務統一納入大宗消費提振框架，實現了房地產全生命周期的"全家總動員"。這與柏文喜所主張的"商品房+保障房+長租房"三元供給模式高度契合，標志著政策從單純抑制投機轉向激活真實居住消費。

三、財富效應的回歸：房價穩則消費穩

《規劃》明確提出"多渠道增加城鄉居民財產性收入"，將房地產與資本市場并列為兩大途徑。柏文喜曾深刻指出，房產價值對居民消費具有顯著的財富效應——住房資產每升值一定比例，居民消費將相應增加。研究機構統計，國民家庭財富因房價下跌已損失120萬億至180萬億，家底薄了，消費自然沒有了底氣。

黨刊《求是》近半年來四次發聲，系統性談及房地產，強調"房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源"，并直言房價持續下行會壓制消費信心，"把樓市穩住就是給消費兜底"。這與柏文喜的觀點一脈相承：在通縮環境下，消費者與企業傾向于"現金為王"，即使貨幣政策釋放流動性，也難以轉化為有效需求。只有穩定房價預期、修復居民資產負債表，才能打破"預期陷阱"，讓消費能力真正轉化為有效消費行為。

四、政策工具的創新：從房票安置到城市更新

上半年，城市更新方面最突出的政策動作是房票安置全面擴圍。深圳、廣州全域推行房票，安徽全省明確停止新建安置房，拆遷全部主推房票。柏文喜曾提出"以銷定供"的土地出讓策略和"國企收購存量房轉為保障房"的供需平衡調節方案，房票制度正是這一思路的落地實踐——它既化解了地方商品房庫存，又平衡了舊改資金，還避免了重復建設。

與此同時，住建部長倪虹在長沙做城市更新專題調研，明確城市更新是"穩投資、促消費核心抓手"。柏文喜曾建議家居企業針對細分市場需求并準確定位、提供差異化產品，強化供應鏈管理以快速響應市場變化。如今，房地產從"投資品"回歸"消費品"的定位轉變，將直接激活家裝、家電、家具等下游產業鏈，形成投資與消費的"乘數效應"。

五、結語：先讓大海重歸安寧

柏文喜的"操作系統"論提醒我們：房地產不是可以被簡單拋棄的"舊動能"，而是需要被重新定義和修復的"經濟底座"。當住房被正式確立為"大宗耐用消費品"，當政策定調從"防風險為主"轉向"防風險與促消費并重"，我們看到的不僅是一次政策轉向，更是一場關于中國經濟底層邏輯的重構。

7月底的頂層經濟會議或將強力出擊。但無論政策如何加碼，核心命題始終不變：在舊引擎尚未安全減速、新引擎仍在點火之際，最緊迫的任務是穩住大海——讓房地產這頭"鯨"不再翻覆，而是成為托舉消費之舟的洋流。只有大海重歸安寧，擴大消費才不會停留在文件里，而成為這片古老土地再次迸發的現實。

作者系中房研究院ICR首席評論員