北京
文/北京進深 林振興
還有7天，昌平東小口0002地塊就要開拍，城建發展卻臨時變卦了。
7月23日，城建發展一紙公告，終止與住總地產合作投資東小口項目。
東小口這塊“肥肉”，城建一定是要吃。只是換種吃法：打算自己獨立拿地，或者聯合外部房企組隊參戰。
城建發展給出的拆伙理由十分體面，“經過前期市場調研，考慮未來戰略合作和項目后續決策效率，公司積極尋求行業內更廣泛的合作，打造更有市場競爭力的產品。”
翻譯過來就是：體系內合作審批鏈條長，關聯交易流程繁瑣，產品容易趨同。
時間回溯至7月11日，城建發展高調官宣，聯手住總地產，各掏50%股份，組隊去搶昌平東小口0002地塊。
兩家房企同根同源，穿透背后股東都是北京城建集團，屬于真正意義上的兄弟并肩作戰。
從牽手到分手，兄弟倆只用了12天。
12天拆伙，不是兄弟反目，是董事長齊占峰給城建發展換了一種“快一點、更市場化一點”的拿地姿勢。
01
執意分手住總地產，城建發展背后暗藏怎樣的算盤？
此前，住總、城建投入對半分攤，看似減負。但實際上，內部抱團只是“賬面減負”，解決不了核心矛盾。
住總的資金源頭同樣來自北京城建集團，兩家聯手只是集團內部資金拆分，沒法引入外部增量資金。
更棘手的是，任何經營決策都要雙向協商，極易拖慢周轉速度。
如果城建發展自己solo，它能全盤掌控操盤話語權，杜絕內部拉扯。
從戶型贈送尺度、開盤調價、渠道政策到會所配套，城建一人拍板，適配東小口項目快周轉需求。
其次，城建發展能全額獨享項目利潤，修復上市公司財報。
此前，雙方5:5合作，意味著東小口項目利潤對半分。
城建發展作為上市平臺，現階段核心任務是扭虧止損、修復資本市場信心。
東小口二期項目利潤體量可觀，獨自拿下地塊，所有營收、利潤全額并入上市公司報表，對改善虧損局面作用顯著。
對齊占峰來說，這不僅是多賺幾個億的事，是任內把「龍樾」系連片做厚，手里多出一座標桿作品。
熱銷盤傍身，比任何數據都更能穩住集團領導和A股投資人。
02
放眼當下北京土拍市場，獨自重倉拿地無異于一把雙刃劍，風險系數直接拉滿。
如果城建發展拿下東小口二期，全部資金壓力將自己扛。
東小口二期項目，整體支付的地價款及后續開發建設資金總額度，不超過100億元。
對于城建發展而言，100億元確實一個不小的數字。
財報數據擺在明面上：去年，城建發展歸屬股東凈虧損4.13億元；
同期，經營現金流同比下降超88%，至6.23億元，為近五年來新低。
今年上半年，它預計歸母凈利潤虧損5481萬元至8179萬元。
一口氣全額拿下東小口，會大幅占用城建發展的流動資金，后續若市場行情波動，所有銷售、去化風險獨自承擔，沒有分攤緩沖墊。
所以，齊占峰能想到最佳的方案就是——抱團。
此舉可以分攤巨額資金投入、分散項目操盤風險，進退都有周旋余地。
這次最耐人尋味的，是城建發展“另覓良配”的姿態——不找自家人，專挑外系隊友。
這也釋放了一個極強的信號：城建發展告別集團內部閉環合作模式，接下來要靠市場化外聯打法。
什么樣的CP最穩？
答案是：城建發展 外部國央企
城建雖然在北京剛需、剛改盤里混得風生水起，但一碰到高端改善和頂豪，經驗值是明顯不夠看的。
找個有成熟改善產品體系的巨頭搭子，既能補產品短板，又能把關聯交易的風險和瑕疵全規避掉。
但，這也有代價。股權讓出去，并表比例下降，利潤也要被分走一杯羹。
如若合作方操盤能力太強，城建發展很可能退為淪為“財務投資人 掛名大股東”。
03
6月26日，東小口2號地擺上了貨架，交易起始價45億元，裸算樓面價已達到3.26萬元/㎡。
先說硬指標：它占地5.64公頃，規劃地上建面約13.81萬平方米，容積率2.45，限高60米。
地上配建也不少：
① 社區管理服務用房500㎡；
②托老所800㎡；
③老年活動場站約250㎡；
④ 社區助殘服務中心250㎡；
⑤開閉站300㎡；
⑥ 地塊內設置街坊路，紅線寬12米，可結合方案進行線位優化，計入地塊建設用地基底面積核算容積率，納入土地出讓范圍，由土地競得人負責實施建設、管理養護。
加上配建后，該地塊的起拍樓面價超過3.3萬元/㎡。
西側一路之隔的1號地，即城建龍樾海序項目，地上僅配建了一處社區管理服務用房，住宅的實際成交樓面價在3.2萬出頭/㎡。
龍樾海序容積率2.8，2號地2.45，但是去掉街坊路，實際容積率比龍樾海序也沒有明顯降低。
04
繼龍樾海序封神北京樓市后，城建發展乘勝追擊，再度重倉昌平。
它自己也在公告中坦言，“受公司開發的一期龍樾海序項目5月開盤即熱銷帶動，項目具有較好的投資價值。”
龍樾海序所在地塊成交于去年10月30日，由城建發展和北京銘嘉聯合體以28.09億元底價摘得。
項目占地3.13公頃，規劃建面8.78萬㎡，容積率高達2.8，限高60米。
規劃了12棟住宅樓，共907戶，面積段78/95/108/122㎡。
開盤前，齊占峰專門跑到項目營銷中心，深度審核設計規劃、成本管控、工程建設，從產品打磨到客戶定位全程把關。
功夫不負有心人。5月16日開盤，僅一個半月時間，截至6月底，龍樾海序網簽668套，排名北京新房上半年成交金額榜第三。
668套！這是什么概念？
它是北京上半年成交套數最多的項目。
截至目前，龍樾海序網簽711套，均價5.43萬/㎡。
成交36.85億，地價覆蓋率超131%
這也意味著房子還沒賣完，北京城建的本金早就回來了，后面全是利潤。
眼下，距離土拍只剩7天，城建發展究竟是硬扛資金壓力獨立拿下地塊，還是敲定外部房企組隊入場？
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