北京
文/深圳進深 嚴明會
深圳寶中觀潮府，真的漲了。
就在剛剛，觀潮府第三批次產品取證。
來自1棟二單元、十單元，面積主要為144-334㎡；
還有1套537㎡的頂層大面積。共106套房源。
備案單價14.55-23.27萬/㎡，均價16.63萬/㎡。
01
可對比的是，今年4月16日，觀潮府第一批次取證房源。
面積同樣主要為144-334㎡，有2套503、537㎡的頂層大面積。
當時備案單價13.04-20.21萬/㎡，均價14.87萬/㎡。
短短三個月，僅備案均價就漲了1.76萬/㎡。
折后價格則更大。據了解，最新這批房源，將在7月26日開盤。
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144-334㎡主要面積段，折后單價區間為13.4-17.9萬/㎡，折后均價15.3萬/㎡。
而在4月份首開，觀潮府主要戶型折后均價13.5萬/㎡左右。
具體來看，這次新推的1棟二單元，跟此前的1棟三單元；
樓棟朝向、景觀、戶型、樓高幾乎都一樣。主要面積也都是257、334㎡兩個戶型。
最新的1棟二單元折后總價3758-5977萬；
而此前1棟三單元折后總價3279-5038萬。
兩相對比之下，如今的1棟二單元最低漲了479萬，最高漲了939萬。
短短三個月時間，同一個樓盤，幾乎同樣的戶型，漲了差不多近千萬。
就問你夸不夸張。
02
深圳觀潮的開發主體深圳招潤置業，由招商、華潤分別持股55%、45%。
法定代表人、董事長、經理均為邵奕峰。
邵奕峰為招商系資深高管，于2010年加入招商蛇口，曾擔任招商蛇口深圳公司副總經理；
2020年，邵奕峰還曾被招商派駐海外。
目前，他還在招商蛇口下屬的多個房地產公司擔任一把手、法定代表人職務。
項目地塊是2025年8月，招商蛇口聯合華潤置地以86.4億總價拿下的。
同時也去年深圳的總價“地王”。當時成交樓面價5.96萬/㎡左右。
其實，觀潮府一開始入市的價格就不低，已經是打破寶中天花板的存在。
這次敢再漲價，很大一個方面的底氣，來自片區新拍出的“地王”。
今年的6月25日，與觀潮府一街之隔的北街坊A002-0113地塊出讓。
線下競價環節，迎來建發、中海、保利發展、華潤招商聯合體，共四家房企的激烈廝殺。
地塊最終經過351輪競價，由保利發展以105.1億元的總價拿下。
成交樓面地價87924.04元/㎡，溢價率達99%。
這也是深圳年內首宗百億“地王”，甚至比去年觀潮府地塊還要高了超18個億。
而約8.79萬/㎡的成交樓面價，更比觀潮府高了2.8萬/㎡。
面粉決定面包，也就是說后面的保利北街坊地塊，價格只會更高。
這就是觀潮府這次漲價的核心邏輯所在。
當然稀缺性也是一大方面。
項目位于寶中核心區，周邊商業、文化地標云集，與歡樂港灣僅一街之隔。
加上項目本身3.41的規定容積率，最高80米左右的總樓高，低密舒適。
另外，西邊看海，東、南看歡樂港灣摩天輪和前海三灣，景觀價值也拉滿。
這些因素疊加在一起，加上寶中片區目前新房供應稀缺，而觀潮府是片區內少有的海景新房。
都一定程度增加了項目的稀缺性。也讓觀潮府前兩次取證入市，收獲不錯的去化。
項目在4月26日首開，去化95%；5月23日二批次取證加推，去化90%。
而目前網簽數據也顯示，觀潮府前兩次開盤房源，整體網簽去化也達96%、88%。
就看這次漲價加推，市場又會作何反應。能否再延續前兩次開盤的熱銷，有待揭曉。
03
事實上，不僅是觀潮府。在行業整體筑底回穩，結構愈加分化的的背景下。
深圳作為一線城市，改善性的高端豪宅走出獨立行情。
進深網之前寫過，今年上半年，深圳普通住宅銷售金額榜，頭部高度幾乎由頂豪項目撐起。
排名前三的深圳灣澐璽、中信信悅灣以及觀潮府，是當之無愧的三大引擎。
占比看，三個項目的預售金額就占了Top10超六成。
均價同樣如此。上半年成交金額Top10中，有六個項目的成交均價超過10萬/㎡。
包括深圳灣澐璽、中信信悅灣、觀潮府、前海時代、海晏府、灣啟紫荊府。
如果加上均價卡在9.9萬/㎡的保利瑧譽府，隊伍還將擴展到七個，占了成交金額Top10的七成。
行業調整持續，高凈值資金都在尋找核心區資產所能夠帶來的確定性。
這從近一兩個月深圳的土拍市場，也得到深刻的印證。
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