周天勇專欄(第195期)｜土地房屋資產化改革貢獻的經濟增長及近年的回落

來源：市場資訊

（來源：天勇談經濟蒙格斯智庫）

4月30日，新浪財經轉了一篇化名“九門提督”的一位熱心網友《評周天勇“一元論”: 還是兩條腿走路靠譜！》的文章，發表于2022年5月18日。筆者就此回答一下，用數據通俗地再現一下48年二元體制變動影響的國民經濟流動和增長。今天發出之三。

來源：天勇談經濟，文章僅代表作者個人學術研究觀點，不代表本平臺及作者所在單位/機構立場

頭圖來源：攝圖

一般市場經濟國家，絕大部分制造業、服務業、農業和居住用土地及房屋可以交易，是有價格的資產。在中國計劃經濟時期，土地和房屋禁止交易。這就是兩個不同的經濟體制系統：一個是土地房屋雖然物理上不可流動，但由于允許交易，可以定價，其價值可以流動，有市場價格并且可以交易，實現土地和房屋的優化配置；另一個是禁止交易，沒有價格，不是市場經濟意義的資產，價值不能流動，只能由計劃機關、自然資源、建設和農業等部門，進行實物劃撥、無償分配，并進行規劃管理和用途管制。

實際上，由于中國是一個漸進轉軌的國家，從20世紀90年代以來，對于土地和房屋，分別進行了有償出讓使用權和城鎮住宅商品化的體制改革，于是形成了一部分土地房屋可以交易，另一部分土地房屋禁止交易，或者不能夠交易，也即“九門提督”網友說的政府和市場“兩條腿走路”的二元體制。

1992年起，因外資進入和一些個體私營企業員工需要住宅，很少量的土地和住宅使用權才開始有償出讓。1998年至2000年三年間，進行了城鎮住宅商品化分配的體制改革。實驗室在核算1978到2025年中國經濟增長率分解時，除了技術創新，以及本專欄之一和之二貢獻因勞動力和資本要素流動配置獲得的全要素生產率提高貢獻外，發現土地從自然資源、房屋從無價格實物，允許交易定價成為資產后，一旦發生交易形成貨幣收入和支出，則形成無價格到市場價格的財富溢值。在國民經濟的收入法和支出法中存在，但由于其不是當期生產出來的，表現為生產法GDP額外的余值，也即無價格財富資產化溢值形成的全要素生產率（為避免重復計算，實驗室對土地出讓金的開發成本、商業和住宅購置成本進行了扣除；并且住宅資產交易溢值部分，只計算1998年時原無價格房屋進入交易，還有無價格棚改房貨幣化安置發生的收入額）。

圖表1：無價格土地房屋禁止交易或允許交易的資產溢值結構

數據來源：財政部數據庫，自然資源部數據庫，住房和城鄉建設部數據庫，國家統計局。因篇幅太大，1978年以后只顯示尾數為0和5的年份的數據，但再現分布、狀態和增長的圖為48年連續數據（下同）

圖表1（未展現的全表）的數據，1992到2025年，土地出讓面積為10355萬畝，各類出讓土地平均價格從2450元/畝上升到2025年的109萬元/畝，最高的2019年為196萬元/畝，其中商住用地要高得多，累計出讓金收入為88.35萬億元（為避免重復計算，實驗室對土地出讓金的開發成本、商業和住宅購置土地成本估算進行了扣除）；而城鎮2000年前無價格住宅交易13.36億平方米，還有無價格棚改房貨幣化安置交易2.74億平方米，雖然這幾年有所下跌，但新建住宅價格從2000年的1948元/平方米，上漲到了2025年的10005元/平方米。

見圖表2所示，允許土地房屋交易定價為資產，并且其交易成為21世紀中國經濟增長動能的重要因素。1992到2025年，資產化估算土地出讓資產凈溢值35.3萬億元；原無價格的城鎮住宅商品化改革交易資產溢值，還有無價格棚改房貨幣化安置交易溢值10.7萬億元。兩項溢值形成的TFP為46萬億元，平均貢獻了1.52個百分點的經濟增長率。

分階段看，1978到1999年間，經濟體制改革TFP貢獻的經濟增長率為3.54%，20世紀90年代開始的土地體制改革，其資產化溢值的貢獻，只占改革總貢獻經濟增長的1.58%。而進入21世紀至2025年，體制改革TFP貢獻的經濟增長率為2.28%，土地房屋資產化改革溢值貢獻占到51.25%。因此，中國經濟由體制改革形成的經濟增長，前半段幾乎依賴于勞動力和資本要素市場化配置改革帶來的要素生產率提高而貢獻；而后半段改革推動經濟增長動力的一半多一點，來自于土地房屋放開交易定價為資產，并且其交易形成無價格到有價格的溢值。

圖表2：土地房屋資產溢值額及貢獻的經濟增長

從圖表2也可以看出，土地房屋資產化溢值對經濟增長的推動自2020年最高點后，至2025年間，形成一個很陡的下行趨勢線。從專欄之一和之二中，也看出，近五年體制性剩余勞動力要素轉移貢獻的經濟增長率僅為0.12%，由于國有資產比例提高和利潤率降低，資本配置變動貢獻的經濟增長為 -0.13%。

然而，從未來經濟增長的潛能看，前面已述，農業領域還有10265萬體制性剩余勞動力，資本配置領域還有309萬億元體制性剩余資本，而通過放開交易可以定價的潛在資產還有800萬億元左右。只要切實推進要素市場化配置改革和城鄉土地房屋資產化改革，未來中國的經濟增長還有巨大的潛能。

因而，在城鄉房屋領域中，主要任務是放開交易，盤活資產，獲得溢值。問題在于，土地房屋領域計劃行政管制太有為，或者有為過度，市場化配置和資產化改革的推進，卡點太多、堵點不少，十分艱難。也就是說，市場機制這條腿太細和太弱，被計劃行政這條又粗又強的腿纏住，把大規模的土地房屋，堵在要么是不能動的自然資源，要么是無價格生產和生活資料的淤積池中“沉睡”，不能釋放為擴大產出、增加需求和支撐經濟增長速度的巨大生產力。

作者簡介

周天勇

經濟學博士，教授，東北財經大學國民經濟工程實驗室主任，中央黨校（國家行政學院）國際戰略研究院原副院長，中國城市發展研究會城市研究所所長。博士生導師，國務院特殊津貼獲得者。周博士多年來深耕行政和政治體制改革、社會主義經濟理論、宏觀經濟、經濟發展和增長、財政改革等領域，在全國一流經濟學刊物《經濟研究》發表多篇重要論文，在《中央黨校內參》、《人民日報內參》 、《經濟日報內參》《中國社科院要報》等發表的一些內參得到了國家有關領導的重視。

《不確定性經濟原理》一書不確定性視角出發，作者構建獨特的世界觀，探討真理觀、宗教觀、循環史觀等，深入剖析人性。無論是對專業學者、經濟從業者，還是對希望拓展思維、深入理解世界的普通讀者，本書都極具價值，能引導讀者重新審視世界和經濟運行的邏輯。

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