在韓國上班的華人吐露心聲：如今的韓國已經相當于中國的二線城市

2026年5月底，一段關于首爾地鐵的短視頻在網絡上引發軒然大波。一名在韓國IT企業打拼數年的中國員工，用鏡頭記錄下了凌晨空蕩老舊的車廂，并發出深深的感慨：如今的首爾，生活便利程度和市容市貌，感覺也就相當于國內一個普通二線城市。

這番言論猶如一顆深水炸彈，迅速引爆了輿論爭議。有支持者直指，首爾部分區域老舊的城建確實不如咱們國內的杭州、成都等二線城市；反對者則強調，不能用單純的基建去衡量一個發達國家。

拋開情緒化的爭吵，這恰恰戳中了大眾敏感的神經。首爾的核心商圈固然有著“亞洲四小龍”的余威，可一旦步入尋常巷陌，宛如蜘蛛網般的電線和十幾年未翻新的招牌，實實在在地透出一種“保養得還不錯的老房子”的滄桑感。

此外，高昂的物價、令人咋舌的租金，以及相比國內大打折扣的即時配送等數字經濟體驗落差，都讓“相當于二線城市”的評價顯得頗為微妙。

其實，關于中韓城建觀感的爭論一直沒斷過，之前網上就有一個深度剖析的觀點，值得我們把時間線拉長來看。

國內近二十年處于大規模城市新建擴張周期，各地新區、新城批量落地，寬闊嶄新的市政道路、統一外立面的高層住宅、現代化大型商業綜合體是大眾最直觀的城市印象，視覺上嶄新、宏大、規整。

韓國大規模基建、城市建設的高峰期集中在上世紀七十至八十年代，比國內整整早三十年。如今首爾老城區大量建筑均為這一時期修建，歷經數十年使用，外立面、街巷設施自然帶有歲月痕跡，游客短期到訪，僅依靠肉眼直觀感受，很容易產生城市破舊、建設落后的判斷。

大眾普遍存在固有認知，發達國家首都應當全程嶄新、高樓林立，抵達首爾后，老城低矮老舊建筑打破心理預期，巨大心理落差會直接轉化為城建很差的片面結論，忽略城市多元功能與深層配套建設。

首爾全域面積僅六百多平方公里，面積大約只有上海的十分之一，全域常住人口接近一千萬，人口密度極高。國內城市空間尺度在全球范圍內都極具特殊性，一座地級市往往下轄多個區、縣、縣級市，城市建成區持續向外擴張，擁有大量可全新開發的土地。

首爾早已無大面積空白土地可供整片新建，城市發展只能走存量更新、微改造路線，無法復刻國內大片區整體拆遷重建的模式。同時韓國土地、住宅產權歸私人所有，這一點和國內國有土地制度形成本質區別，直接決定兩者城市更新模式天差地別。

國內可整片統一征收土地、統一規劃新建，首爾更新需要和每一位土地、房屋產權所有者逐一協商補償。溝通周期漫長，財政成本極高，很難大規模推倒重建，老建筑只能留存、局部修繕改造，視覺上自然無法做到全域嶄新統一。

市面上隨處可見的獨棟小型自建住宅，并非當地政府不修繕、不更新，而是產權分散、多方利益協調難度大、財政負擔重多重因素疊加后的客觀結果，單純依靠視覺市容評判城建水平，在專業規劃領域屬于非常片面、不嚴謹的判斷。

雖然從視覺上看首爾的街巷常常讓人聯想到中國的二線城市，但那位華人小哥吐槽的老舊感與生活壓力，其根源恰恰在于首爾面臨的嚴峻更新困境。韓國土地、房屋均為私人產權，同一更新片區內存在大量土地所有者、房屋業主、長期租戶，各方利益訴求完全不同。

改造前需要成立居民協商委員會，逐戶溝通補償、搬遷、業態調整方案，協商周期動輒數年，極易出現意見分歧、居民抵制項目推進的情況。

國內國有土地制度下，政府可統一完成片區征收、統一規劃施工，推進速度更快，韓國無法實現整片快速拆遷重建，大面積老舊住宅只能局部修繕，視覺上老舊風貌難以快速改善。首爾全域開發飽和，沒有可供整片新建的空白土地，所有城建提升只能依靠存量改造。

無法像國內城市向外擴張、新建大片現代化新城，城市整體市容很難實現整體性翻新。上世紀七八十年代建設熱潮中，韓國大量修建半地下住宅，早年作為戰時防空掩體，后續住房緊張時改為出租住宅，地勢低洼，暴雨極易積水內澇，采光、通風條件極差。

2022年韓國政府出臺政策，計劃逐步淘汰半地下住宅，設置整改寬限期，為受影響居民提供公租房、租房補貼。但存量規模巨大，短期無法完全整改，老城大量低層老舊住宅抗震、電梯、管線配套落后，改造協調難度極高。

韓國左右翼政黨執政理念差異極大，每屆政府城市更新、綠地規劃、老城改造核心思路完全不同，上一屆政府敲定的長期更新方案，換屆后極易被全盤推翻，重新規劃調整，導致大型城市更新項目持續拉扯、停滯拖延。

大規模整片新建住宅、商業綜合體，完工后即可快速銷售、出租，資金回籠速度快，而首爾主流的微更新、街區再生項目，前期居民協商、建筑修繕、配套改造投入成本極高。短期內無法實現盈利，投資回報周期長達十幾年。

市場資本投入意愿偏低，大部分更新項目依靠政府稅收補貼、稅收減免政策吸引商戶入駐，單純依靠市場自發開發很難落地大型更新項目。

當時很多人認為這種老舊只是發展過程中的陣痛，但現實是，韓國這種僵化的更新困局與我國二線城市的迅猛崛起，折射出了兩國城市發展底層邏輯的根本差異。

國內城市仍處于城鎮化持續推進階段，擁有充足國有土地資源，城市更新、城建建設核心導向為擴張發展，優先盤活土地價值，拉動區域經濟增長。主流更新路徑以整片拆遷、拆除重建為主，通過土地出讓、新建住宅商業帶動片區經濟。

大尺度片區整體規劃，打造標準化新城、新區，空間尺度宏大，單個片區規模相當于首爾多個社區。首爾城鎮化早已完成，無新增開發土地，城市建設核心導向為存量治理，不再追求規模擴張。

而在原有建成區基礎上精細化改良，提升人居質量、生態環境、街區活力，增強城市應對人口老齡化、暴雨內澇、土地資源緊張等問題的韌性。

主流更新路徑為漸進式針灸微更新，保留原有建筑與街巷肌理，僅調整內部業態、修繕外立面、補充公共配套，拒絕大規模拆除重建，兼顧生態、歷史、民生多重需求。

國內城市更新由地方政府統籌規劃，城投、地產企業承接整片片區改造工程，自上而下推進規劃落地，片區整體打包給單一開發企業。

統一規劃所有商鋪、住宅、配套業態，容易出現商業街業態高度同質化，全國老城街區千篇一律，統一仿古外立面、同款小吃、小商品商鋪。居民參與度相對有限，大多為改造方案公示階段被動接收信息，很難全程參與規劃、業態設計、配套調整全過程。

回看這起引發爭議的事件，與其單純比較首爾和中國二線城市的外觀，不如正視首爾在微觀街區治理上采取的截然不同的生存策略。

首爾城市更新屬于自下而上推進模式，片區商戶、居民自發向社區提交更新申請，社區匯總后向上級政府申報，政府僅劃定片區整體定位，不會強制規定每家商鋪業態。商戶、創業者可自主向片區更新管理小組申請入駐，自主規劃店鋪經營內容。

政府通過稅收減免、房租補貼扶持特色業態，充分交給市場自主篩選，因此不同片區業態差異化極強，不會出現同質化商業街。多方協商機制完善，更新全流程居民、商戶、施工方、法律援助人員、社區代表、政府代表共同參與座談。

步行舒適度更高，空間疏密均衡，不會出現大面積空曠廣場、超長無緩沖步道。更新充分考量人口密度與人本尺度，既保留開闊公共活動空間，又搭配綠植綠地，局部微氣候優化到位，不會讓人產生空曠疏離感。

由此可見，城市的面貌與居民的真實生活體驗，是由土地制度、發展階段等多重復雜的底層因素共同決定的。綜上所述，如今的韓國在某些維度上確實“像”極了中國的二線城市，尤其是在城建的老化感、生活成本的重壓以及數字經濟服務的滯后感上。

那位發朋友圈的華人小哥看到的，其實是兩國城市發展不同階段所產生的必然落差。這并非簡單的誰優誰劣，而是中國城市化進程跑得太快，移動支付、即時配送等“數字紅利”讓國內二線城市的便利度實現了彎道超車。