只有河南、電影小鎮(zhèn)作價(jià)30億被賣，房企重資產(chǎn)大文旅時(shí)代落幕

昨日（2026 年7月23日）晚間，建業(yè)地產(chǎn)一紙港交所交易公告引爆文旅圈。

交易公告顯示：中信資本旗下信宸資本斥資30億元，整體接手只有河南?戲劇幻城、建業(yè)電影小鎮(zhèn)兩大河南文旅王牌。其中，只有河南?戲劇幻城對(duì)應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)25億元，建業(yè)電影小鎮(zhèn)對(duì)應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)5億元。

透過(guò)這個(gè)公告的交易數(shù)據(jù)，我們才發(fā)現(xiàn)：

在外人眼里常年人山人海、八成游客都是外地人的網(wǎng)紅景區(qū)，背后卻連續(xù)兩年虧損。在看似火爆的流量之下，重資產(chǎn)文旅的經(jīng)營(yíng)困境徹底擺在了時(shí)代的臺(tái)面上了。

一、豪擲60億打造戲劇聚落，高額固定成本甩不開(kāi)

據(jù)建業(yè)官方項(xiàng)目資料，只有河南占地622畝，已建成21座專業(yè)劇場(chǎng)，整體投入近60億元，成人單日門票掛牌價(jià)360元。

結(jié)合經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、大河財(cái)立方假日監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，園區(qū)省外游客占比長(zhǎng)期穩(wěn)定在八成，是國(guó)內(nèi)少有的長(zhǎng)線熱門戲劇文旅目的地。

目前，只有河南園區(qū)全天循環(huán)上演各類劇目，常年配置近千名全職演職人員，劇場(chǎng)設(shè)備、舞美布景還需要定期翻新維護(hù)。

雖然只有河南的演出水準(zhǔn)和場(chǎng)景體驗(yàn)在國(guó)內(nèi)屬于頂尖水平，游客的口碑也是出奇的好，但從實(shí)際經(jīng)營(yíng)來(lái)看，仍然有著巨大的壓力。

這個(gè)項(xiàng)目屬于典型重資產(chǎn)，項(xiàng)目中的土建、演藝配套均需逐年計(jì)提折舊，而演員薪酬、園區(qū)運(yùn)維都是剛性支出，淡旺季都無(wú)法大幅削減。

因此，從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，這些高額的成本都是項(xiàng)目最大的經(jīng)營(yíng)包袱。

二、電影小鎮(zhèn)深耕本地客流，營(yíng)收增長(zhǎng)存在天然上限

建業(yè)電影小鎮(zhèn)園區(qū)用地410畝（項(xiàng)目總用地530畝，含配套停車場(chǎng)），核心打造民國(guó)電影大道沉浸式街區(qū)，搭配太極古村落場(chǎng)景；已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)一期占地163 畝，累計(jì)投入近20億元。

項(xiàng)目客群以鄭州及中原城市群本地居民一日游為主，園區(qū)常態(tài)化安排多場(chǎng)次行進(jìn)式實(shí)景演藝，園內(nèi)漢服換裝租賃、特色餐飲、主題零售等二次消費(fèi)業(yè)態(tài)完善。

綜合來(lái)看，只有河南和電影小鎮(zhèn)兩大項(xiàng)目在河南省內(nèi)幾乎沒(méi)有同類競(jìng)品，獨(dú)有的中原文化IP自帶穩(wěn)定客流，研學(xué)、企業(yè)團(tuán)建訂單源源不斷，配套酒店也能留住過(guò)夜游客，綜合競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)超省內(nèi)多數(shù)普通景區(qū)。

但數(shù)十億基建帶來(lái)持續(xù)不斷的固定開(kāi)銷，僅依靠門票和園內(nèi)消費(fèi)，很難覆蓋全部運(yùn)營(yíng)成本。

三、港交所公告實(shí)錘持續(xù)虧損，淡旺季營(yíng)收差距懸殊

根據(jù)這次最新交易公告披露了一批關(guān)鍵數(shù)據(jù)，讓我們看到了這兩個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)真相。

1、只有河南和電影小鎮(zhèn)兩大文旅資產(chǎn)合并核算，2024年稅后凈虧損6282.27萬(wàn)元，2025年稅后凈虧損5529.67萬(wàn)元，兩年累計(jì)虧損近1.18億元。雖然虧損額度小幅收窄，但始終未能實(shí)現(xiàn)盈利；

2、截至2025年末，兩處標(biāo)的資產(chǎn)合并賬面凈值40.25億元；

3、本次交易總價(jià)30億元，其中13.74億元優(yōu)先償還項(xiàng)目存量債務(wù)，扣除各類相關(guān)費(fèi)用后，建業(yè)實(shí)際回籠現(xiàn)金僅7.05億元，本次資產(chǎn)處置預(yù)計(jì)形成賬面虧損12.16億元，最終數(shù)值以正式審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)。

而從經(jīng)營(yíng)客流來(lái)看，根據(jù)河南省文旅廳和經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)的報(bào)道，兩大景區(qū)收入高度集中在春節(jié)、五一、暑期、國(guó)慶四大旺季。比如，2025年國(guó)慶中秋八天假期，只有河南綜合收入8141.07萬(wàn)元。

所以當(dāng)前兩大景區(qū)的情況也是中國(guó)大型高運(yùn)營(yíng)型文旅景區(qū)的縮影：

旺季園區(qū)客流爆滿，經(jīng)營(yíng)盈利優(yōu)秀。到了淡季，游客量直接大幅下滑，但劇場(chǎng)開(kāi)放、演員駐場(chǎng)、園區(qū)安保運(yùn)維等成本不會(huì)同步縮減，漫長(zhǎng)淡季持續(xù)消耗資金，直接拉低全年整體收益。

四、30億折價(jià)轉(zhuǎn)讓，長(zhǎng)線產(chǎn)業(yè)資本入場(chǎng)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)

本次30億元交易對(duì)價(jià)，對(duì)比40.25億元資產(chǎn)賬面凈值存在明顯折價(jià)。

由此可見(jiàn)，資本市場(chǎng)認(rèn)可兩大IP的品牌流量?jī)r(jià)值，但持續(xù)虧損的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，大幅壓低了資產(chǎn)估值。

接盤方信宸資本手握長(zhǎng)周期產(chǎn)業(yè)資金，完美匹配文旅項(xiàng)目超長(zhǎng)回報(bào)周期。

在未來(lái)，可以預(yù)判的是，兩大項(xiàng)目后續(xù)減虧增收路徑清晰：

由于本次交易一次性結(jié)清了兩個(gè)項(xiàng)目背負(fù)的存量債務(wù)，每年可省去大額貸款利息；未來(lái)淡季可以合理縮減演出場(chǎng)次，靈活調(diào)配演職人員，壓縮固定人力成本；同時(shí)項(xiàng)目還可以進(jìn)一步拓展跨省研學(xué)、長(zhǎng)線旅游合作填補(bǔ)淡季客流缺口，深度開(kāi)發(fā)IP文創(chuàng)、線下巡演，擺脫單一門票收入依賴。

五、兩大頂流踩坑，直指國(guó)內(nèi)重資產(chǎn)文旅三大共性難題

從這兩個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，10年前的重資產(chǎn)大文旅時(shí)代已經(jīng)不適用于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

支持這個(gè)判斷的原因，主要體現(xiàn)在下面幾點(diǎn)：

1、前期基建投入規(guī)模過(guò)大。

只有河南斥資60億元搭建實(shí)景與劇場(chǎng)，巨額固定資產(chǎn)每年持續(xù)計(jì)提折舊，不斷侵蝕經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；市面上能夠穩(wěn)定盈利的演藝項(xiàng)目，大多采用小劇場(chǎng)輕量化開(kāi)發(fā)模式，整體成本可控。

2、全天候駐場(chǎng)演藝人力成本難以壓縮。

全天不間斷循環(huán)演出，必須維持大規(guī)模全職演員隊(duì)伍，對(duì)比每日僅一兩場(chǎng)的傳統(tǒng)山水實(shí)景演出，人力剛性支出壓力高出不少。

3、重資產(chǎn)文旅必須匹配長(zhǎng)期低成本資金。

文旅項(xiàng)目回本周期漫長(zhǎng)，短期高息貸款會(huì)吞噬絕大部分經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，險(xiǎn)資、長(zhǎng)線產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)才是適配這類項(xiàng)目的資本。

結(jié)語(yǔ)

站在游客視角，只有河南、建業(yè)電影小鎮(zhèn)是河南文旅標(biāo)志性名片，中原文化特色鮮明，沉浸式體驗(yàn)獨(dú)一份；但落到企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面，高額資產(chǎn)折舊、淡旺季收入嚴(yán)重失衡、長(zhǎng)期負(fù)債付息多重壓力疊加，讓項(xiàng)目常年深陷虧損。

這場(chǎng)30億打包轉(zhuǎn)讓，本質(zhì)是項(xiàng)目背后資金主體迭代：

難以承受長(zhǎng)周期重資產(chǎn)壓力的房企退出，適配文旅發(fā)展節(jié)奏的專業(yè)長(zhǎng)線資本接手。在清償存量債務(wù)、優(yōu)化整體運(yùn)營(yíng)成本后，兩大文旅IP才擁有持續(xù)減虧、最終實(shí)現(xiàn)盈利的可能性。

附錄：權(quán)威數(shù)據(jù)來(lái)源清單

1、交易對(duì)價(jià)、兩年虧損金額、資產(chǎn)賬面凈值、債務(wù)規(guī)模、實(shí)際回款、處置預(yù)估虧損：2026年7月23日建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）港交所公告、財(cái)聯(lián)社、新浪財(cái)經(jīng)、大河財(cái)立方；

2、只有河南占地面積、劇場(chǎng)數(shù)量、總投資、門票定價(jià)、駐場(chǎng)演員規(guī)模：建業(yè)集團(tuán)官方項(xiàng)目推介資料、環(huán)球網(wǎng)、大河財(cái)立方深度報(bào)道；

3、省外游客占比、2025年國(guó)慶長(zhǎng)假營(yíng)收數(shù)據(jù)：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、鄭州晚報(bào)文旅假日監(jiān)測(cè)公開(kāi)數(shù)據(jù)。

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