香港
消費REITs二季報新鮮出爐，行業(yè)整體經(jīng)營壓力持續(xù)釋放，項目間差距愈加明顯，分化邊界也更為分明。
為什么我們特別關(guān)注這些業(yè)績異動的消費REITs項目？因為它提供了一個前所未有的跨城市商業(yè)項目參照系。
過去，行業(yè)對商業(yè)項目的分析高度依賴咨詢報告和項目方官方披露的碎片化信息，難以統(tǒng)一口徑比較。REITs的出現(xiàn)——強制底層資產(chǎn)按統(tǒng)一準則披露出租率、租金等核心指標，使縱向趨勢追蹤甚至橫向跨城對比成為可能。
看完二季度消費REITs季報，我們有以下幾點想法：
奧萊遇挫。自2023年下半年以來，奧萊成為了線下商業(yè)最景氣的細分賽道，項目的銷售額普漲。但與一季度同比大幅上漲不同，二季度它們的業(yè)績僅微漲，甚至有項目是同比下降。奧萊板塊正在從"普漲"走向"分化"，市場對奧萊的敘事也需要從"高增長持續(xù)"切換為"增長回歸常態(tài)"。真實的經(jīng)營是非線性的，趨勢不會均勻地走完。
梯隊分化。二季度，多個消費REITs項目的總體營收、租金單價同比上漲，但剔除季節(jié)性特別明顯的奧萊項目后，同比、環(huán)比均上漲的項目，僅有長沙金茂覽秀城。從長期的行業(yè)趨勢來看，租金紅利期已階段性見頂，市場租金整體邁過高位，市場下調(diào)租金收益預(yù)期是必然。
城市分化。高線級城市區(qū)域型購物中心是消費類REITs底層資產(chǎn)中數(shù)量最多的類型，也是投資判斷中難度最大的——既不像城市級項目有清晰的價值錨點，也不像奧萊項目景氣度趨同。上海百聯(lián)又一城租金同比下調(diào)15%，濟南貴和領(lǐng)秀城出租率跌至86.17%，成為消費REITs市場中首個跌破90%的項目。
持續(xù)追蹤。理解以上項目，要從三個維度持續(xù)追蹤——城市商業(yè)格局（城市框架、消費潛力、競爭格局）、項目基本面（區(qū)位、客群、租戶結(jié)構(gòu)、財務(wù)表現(xiàn)）、項目邊際變化（主力店調(diào)整、業(yè)態(tài)更新、品牌汰換、硬件更新等），需要保持足夠的審慎與迭代意識，因為商業(yè)的競爭永遠在流動。
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撰寫&制圖｜蘇珊 哎呦薇
主編｜付慶榮
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