北京
文/上海進深 嚴明會
青浦徐涇兩大熱門項目，首輪較量已經初見分曉。
綠城悅海棠首日認購人數突破200組，前不久首開的寶業虹橋國展里累計認購114組。
單從認購數來看，綠城暫且領先一步。
就在幾天前，綠城悅海棠公布首開價格時，市場曾出現不少價格偏高的聲音。
綠城悅海棠首開備案均價約62198元/㎡，略高于市場預期。此前業內普遍猜測，基于拿地成本和板塊限價邏輯，綠城大概率會壓到6萬線附近，即便上浮也只是小幅微漲。
寶業虹橋國展里也已經提前給出了價格錨點。其首開均價約6.17萬元/㎡，同時疊加97折優惠，實際價格進一步降低，直接壓低了購房者對于徐涇6萬 市場的心理預期。
不少客戶原本期待，綠城作為后入市項目，能夠給出更有吸引力的價格，以更低門檻吸引客戶。
但最終，綠城不僅沒有低開，反而在小戶型占比較高的情況下，直接將價格拉到了寶業之上。
另外，在開盤之前，綠城進行了首開樓棟調整。用119㎡ 136㎡的9#樓，替換了106㎡的8#樓，大戶型的加入使得整體均價有所上浮。
客戶群體不同
悅海棠首開推出2#、4#、9#，共228套房源，這個推盤量差不多是整盤房源數量的三分之一，涵蓋106㎡、119㎡、136㎡三種戶型。
綠城也同樣給出了首開限時優惠：選房后3天內完成首付簽約，可享97折。
折后實際整體均價約60323元/㎡；對應總價方面，106㎡最低約567萬元，119㎡最低約670萬元，136㎡最低約778萬元。
表面來看，兩個項目幾乎站在同一起跑線。但拆開產品結構后，會發現兩家房企選擇的是完全不同的打法。
綠城悅海棠此次首開最大的特點，是“小面積、高覆蓋”。
首推228套房源中，106㎡占據了相當比例，共96套；119㎡和136㎡戶型分別推出66套。
項目的主力客群，是剛改和首套改善人群。從認購結果來看，這一定位是準確的。
而寶業虹橋國展里的產品結構則完全不同。首開主力約130㎡戶型，反而是項目中偏小的產品，定位更加偏向改善。
兩個項目雖然站在同一個價格區間，但面對的客戶并不完全重疊。
綠城是在6萬 市場里，通過控制面積降低總價門檻；寶業則是在6萬 市場里，通過更大尺度產品強化改善屬性。
130㎡面積段是競爭主場
如果單純比較整體均價，綠城悅海棠和寶業虹橋國展里差距并不明顯，130㎡左右戶型才是雙方交鋒的核心。
綠城悅海棠最大的136㎡戶型，均價約63660元/㎡，折后約61750元/㎡，最低總價約778萬元。
寶業虹橋國展里130㎡戶型，均價約60732元/㎡，折后約58910元/㎡，最低總價約717萬元。
兩者折后單價相差約2800元/㎡，總價差距約60萬元。
產品定位上，綠城136㎡做的是四房設計，在面積利用上更強調家庭成長周期，能夠覆蓋三代同堂、多孩家庭等需求。
寶業130㎡則更偏向傳統大三房邏輯，空間尺度同樣充足，但功能擴展性相對有限。
對于持幣待購的買房人而言，綠城與寶業之間并非簡單的誰更便宜，而是要在總價門檻、空間功能與家庭成長需求之間做出取舍。
兩個項目后續的客源轉化率、產品實景兌現力，以及加推房源的定價策略，才是決定這場拉鋸戰最終走向的關鍵變量。
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