內(nèi)蒙古
北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
目前，在左家莊附近有一個(gè)南向103平兩居，在廣外樂城有一個(gè)一居，2018年買的。倆娃，老大2027年上學(xué)，老二2025年出生，目前孩子落戶都在樂城里。媽媽在西單事業(yè)單位上班，爸爸在太陽宮每天都得8點(diǎn)下班。如果去廣外上學(xué)的話，爸爸上下班太遠(yuǎn)了，所以想換房。
選擇一，德勝的三帆附小（屬于731前應(yīng)該能上）；
選擇二，都賣了在太陽宮附近火星園之類買一個(gè)自住+學(xué)區(qū)的；
選擇三，把樂城賣了，在和平里，雍和宮附近買個(gè)一或者兩居落戶(老人住接送孩子)，我們還住在左家莊，距離不算遠(yuǎn)。(不知道明年買會不會調(diào)劑)。
章哥：
1、既然是731之前的，那肯定是首選德勝啊，這是送分題。首先就是確定性，別人都是頂多買到概率，包括政保的，而您家換房是單校劃片，那這優(yōu)勢就太大了。相當(dāng)于高考在同等分?jǐn)?shù)的情況下填報(bào)北京的高校，那肯定是京戶的占優(yōu)啊。
此外是學(xué)區(qū)溢價(jià)值不值的問題。假定德勝溢價(jià)率在35%的房子，別人買就是這比例，而您是從廣外換過來的，廣外的溢價(jià)也平均25%呢，您是增加了10%，但卻是單校劃片。對標(biāo)別人的35%還是多校劃片甚至調(diào)劑出區(qū)，我認(rèn)為是很值的。
再有是保值的問題，咱也不能說其他學(xué)區(qū)的不好，但如果入學(xué)人數(shù)持續(xù)走低，以德勝學(xué)區(qū)的價(jià)值，我認(rèn)為是對溢價(jià)部分的支撐更大，保值更穩(wěn)妥些。
2、四大神盤也是有部分溢價(jià)的，當(dāng)然都不太高，所以可以算性價(jià)比高的。但人朝這幾年太火了，學(xué)區(qū)房賣爆了（包括東區(qū)）入學(xué)孩子增加太快，于是才增加了好幾個(gè)校區(qū)，導(dǎo)致去年連四大神盤的都有被調(diào)劑的。
孩子增加太快，對師資與管理就是考驗(yàn)了，尤其是中學(xué)的成績有待觀察。所以還是再考慮一下吧，我認(rèn)為既然是有穩(wěn)妥的選擇就沒必要冒險(xiǎn)。
3、換到東城怎么說呢？從房子的學(xué)區(qū)溢價(jià)來說應(yīng)該差不多，也就是居住的性價(jià)比沒提高也沒降低，但從學(xué)區(qū)級別來說比廣外就排名高多了。如果沒有731的這條件，我認(rèn)為這種換房是值得的。
不過還是跟731德勝相對比的情況，德勝是增加10%的溢價(jià)，但得到的是好學(xué)校單校劃片。東城是沒增加溢價(jià)，得到的頂多是大概率，那就看自己覺得值不值了？
4、簡單就是這情況，您家再考慮一下吧。另外我說的溢價(jià)率是大概值，不是具體房源的比例。
僅供參考。
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