看房不集中 缺乏全景感？“小區開放日”來了！

這個周末，在北京回龍觀一小區，一場別開生面的“小區開放日”活動開啟。所謂“小區開放日”，就是打破以往“房子掛出去，客戶排隊看”的“一對一”分散看房模式，變為小區全部業主統一時間“集中曝光”自家房源，客戶來到小區一站式對比整個小區在售房源，中介通過集中帶看、設計家裝方案、體驗社區配套等方式，幫助客戶沉浸式感受居住場景，提升選房換房的決策效率。

自“小區開放日”活動3月底在北京啟動試點以來，截至本周末，這一活動已在67個小區落地，覆蓋團結湖、五道口、西紅門、回龍觀等熱門片區。數據顯示，同小區開放日活動當天帶看量和上周相比，平均能夠達到2.6倍。這次北京回龍觀的“小區開放日”活動，有哪些亮點？活動現場是什么樣的？從“一對一”到“多對多”，究竟有什么好處？

“小區開放日”活動

記者：我現在就在北京回龍觀的和諧家園小區，本周末，一共有24套房源參與開放日活動，聽說業主報名非常積極。而來到現場看房的客戶也是人山人海，根據北京鏈家的預測數據，這周末將會有幾十組客戶來到現場。那按我們理解，傳統“一對一”看房模式豈不是會“更私密”“更自由”？這個“小區開放日”真的會更好嗎？我們去體驗一下。

這次記者體驗的“小區開放日”活動，位于回龍觀東大區。北京某中介機構和諧家園一區店客戶經理余韜介紹，這里的業主群體以“85后”至“00后”為主，大多為外地來京工作或定居人群，普遍擁有較高學歷，從業者集中在互聯網、科技行業。生活通勤便捷、房源類型多樣等因素，讓這一區域成為海淀區外溢剛需與初次改善群體都會重點關注的區域。

余韜：回龍觀板塊坐落于北五環外，依托便捷的地鐵軌道交通，銜接海淀、朝陽等多個城區，是北部置業成交較為活躍的片區之一；區域內房源類型相對全面，涵蓋老式步梯、剛需住宅、改善型品質次新電梯房，房屋總價區間在100萬至700萬之間，價格跨度較大，也因此，這一板塊可同時滿足購房者預算有限、通勤到海淀、追求寬敞戶型的三大類需求。開放日活動會精心選擇這樣的熱門小區，有專人負責踩盤、講盤、邀約、復盤，通過標準化動作、系統化支撐、數據化驗證，為客戶、業主雙方提供多元化、全景式服務。

同小區裝修案例

經紀人李先生：咱們現在是來到了一套三居室，這種三居室是小區里面比較典型的，格局是三居兩衛，兩臥室是朝北的，客廳跟主臥是朝南的……

客戶潘先生：我覺得房子還行，廚房挺大，但是采光不太好。

經紀人李先生：這種房子改造空間還是比較大的，小區里面就有兩套房子正在裝修，咱們可以去參觀一下。

說到全景式服務，記者在互動現場發現了一些和傳統看房模式不同的特別之處。余韜介紹，他們不僅將小區內正在裝修中的兩套優秀改裝案例納入開放日活動，讓客戶可以直觀感受到買到的房子未來可以怎么改，有專業設計師現場解答裝修改造中的問題；還在小區廣場組織了多項社區便民活動，讓前來參加活動的客戶，現場感受手機房源信息頁上無法承載的真實“居住體驗”。

余韜：活動聯動了兩處我們負責的施工工地，一套為業主剛裝修完，即將交付入住的工地，一套還處于水電施工階段，能讓看房人實地參觀真實裝修案例，清晰了解不同施工階段的落地效果。這次活動還甄選了三套關注度較高的房源做直播講解，幫助看房人獲取更真實的小區居住參考。我們還在小區廣場上組織了兒童垂釣、便民磨刀、公益維修等多項社區便民活動，在服務好居民的同時，也能讓看房人沉浸式感受小區生活氣息。

社區便民活動

如今，我國房地產市場供求關系發生重大變化，從增量時代進入存量時代。住房城鄉建設部數據顯示，上半年，二手房在新房和二手房交易總量中的占比為50.4%，北京、上海、江蘇、廣東等18個省（區、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。那么，北京的“小區開放日”活動是否值得進一步推廣？除了房企開發建設模式要變，存量時代的二手房交易，如何探索“看房新范式”？

傳統看房模式究竟有什么困境？

客戶韓女士：以前看房子就比較單一，只是看房子，對小區的環境、鄰里之間的關系、各種設施都不太了解。

客戶宋女士：跟這個經紀人看房，你只是靠這個經紀人的了解，比較單一，每個人的想法還不一樣，他給我提供的是什么，我得到的就是什么樣的信息。

業主王先生：之前看房比較分散，一敲門，中介要提前通知我。現在大家伙一塊選好日子，集中來看。

經紀人柏女士：傳統帶看模式的情況下，因為客戶同時也看不同小區，他得回去考慮考慮，導致這個房源成交周期也會慢一些。

記者：會遇到客戶說我回去再想想，然后就沒下文了。

柏女士：這種太常見了。

客戶總監徐先生：過往很多的消費者，他其實只能看到一個小區個別的一兩套房，或者是需要去協調租戶方便的時間，今天我們社區業主就可以同時把自己的房子都開放出來。

如同這些業主和客戶的真實體感，在傳統模式下，業主把房子掛在中介平臺，然后就是漫長的等待。偶爾有經紀人打電話說有客戶要看房，業主配合開門后，就沒下文了。業主不知道客戶看了什么感覺，不知道自己的房子在小區里的綜合品質或者性價比排第幾。而對客戶來說，最擔心的不是選擇少，而是目標小區房源狀況不一，看了一堆還是不知道該選哪個。某中介機構“小區開放日”運營策略負責人鞠智說，這一活動，目標就是解決客業雙方的共同訴求。

鞠智：我們設計核心是以小區為單位，構建一個真實、集中、可反饋的決策場景。活動前，我們會篩選適合的小區和房源，匹配真實意向客戶，并做好業主溝通和小區價值講解；活動中，通過集中帶看、直播講盤、家裝方案、社區配套介紹等方式，幫助客戶沉浸式理解居住場景；活動后，再把客戶反饋、關注點和市場信號反饋給業主，幫助雙方形成下一步判斷。海外有一種叫“房屋開放日”的模式，周邊會做一些宣傳和廣告，我們把“房屋”延伸到“小區”，構建一個“多對多”的場景，讓大家集中看、集中對比，帶看有效性顯著提升。

社區便民活動

傳統的交易流程，對客戶而言，簡單來說就是從鎖定區域，到鎖定小區，再到鎖定房源，然后談價格，最后成交。而在逐漸企穩的存量時代，大量的可選項，讓這一流程的周期被極大拉長。雖說很多客戶都會先在線上篩選、比較板塊，但尤其是改善、置換需求明顯的客群，越來越少會因為某一套房快速下決定，而是在幾個小區、幾十套房源之間反復比較，驗證價格、居住體驗和未來價值。鞠智分析，當客戶想了解的不再是一套房，而是一個小區、周邊環境甚至未來幾年的生活方式時，就需要中介行業用更高質量的服務，提供更好的信息組織方式。

鞠智：購房者的需求在變，看房的形式變了，對經紀人的要求也在變。現在，消費者不缺房源信息，但更需要真實場景、專業服務和真實反饋來支持決策；業主也不只是關心有沒有客戶看房，更關心自己的房子是否被充分看見、市場反饋是否被講清楚。中介行業要從單純交易撮合，轉向提供高質量決策服務。“小區開放日”就是把房源展示、客戶看房、小區講解、真實反饋和業主溝通集中到一個小區場景里，讓客戶更高效理解小區和房子，也讓業主更清楚理解市場。初衷是在原有服務體系之外，增加一種新的看房選擇，開放日更全景，傳統帶看更聚焦。

同小區裝修案例

因此，在存量時代選擇增多、消費體驗升級的背景下，作為房產經紀人，誰能夠幫助客戶更完整地理解一個社區、降低決策成本、建立真實判斷，誰就可能形成新的服務價值。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，不久前印發的《擴大消費“十五五”規劃》將住房消費納入“大宗耐用商品消費”序列，一方面反映出存量時代，購置住房的消費行為將越來越普遍，同時，“大宗耐用”的定位，也意味著慎重，消費者更重視居家體驗、小區和社區服務等。這樣的背景下，中介機構的服務升級將不是一個可選項，而是生存與行業提質的必答題。

李宇嘉：我認為，住房消費已經從單點的產品購置走向集約化、場景化的住區消費，看房服務應以“小區開放日”這類模式作為標準化補充，兼顧集中批量初篩與“一對一”深度復看兩種形式，不只展示房屋戶型、價格，也要同步輸出樓棟本身、社區物業、通勤學區、鄰里居住氛圍等“軟價值”，解決、改善客群“怕買錯”的核心焦慮，夯實客戶決策底氣。同時，服務能力要向前置化、專業化和全流程進一步延伸。掛牌前，為業主提供客觀估值、房源美化、出售節奏規劃；看房階段，根據家庭人口、生活習慣做精準房源匹配；成交之后銜接搬家、裝修、舊房處置等衍生服務，并做好全流程風控服務，降低交易風險，減少買賣雙方的顧慮與猶豫。這些都是當下，房產中介行業應該重點關注的問題。

記者丨王澤華

圖片丨王澤華

來源：中國之聲