高層住宅，會淪為“貧民窟”嗎？

來源：市場資訊

（來源：大公館）

高層住宅，會不會淪為貧民窟？

先說答案，大概率會。

這不是柏年危言聳聽，因?yàn)橥瑯拥膭”荆瑲W洲人已經(jīng)替咱們演過一遍了。

1950年，歐洲剛從二戰(zhàn)的廢墟里爬出來，嬰兒潮就來了，住房緊張到了極點(diǎn)。

法國的建筑師柯布西耶就想到了"光輝城市"計劃，就是把這房子拼命往上堆，一棟棟高層建筑就這樣誕生了。

英國更瘋狂，新建住宅中80%以上全是高層。

那個年代，所有人都相信高樓大廈就是現(xiàn)代文明的方向。

但是呢？剛過去20年，噩夢就開始上演了。

混凝土開裂了、管道腐朽了、電梯癱瘓了，高層住宅的維修成本像滾雪球一樣膨脹。

更要命的是什么呢？

有錢人率先跑掉了，留下的全是走不動的窮人。物業(yè)費(fèi)收不上來，服務(wù)斷崖式下跌，治安也越來越差。

歐洲典型的貧民窟，就是這么一步步進(jìn)化來的，最終只能炸掉處理。

1972年美國圣路易斯炸掉了普魯伊特公寓；1979年，英國利物浦開始爆破高層住宅。

你可能會問，明明知道是個坑，為什么咱們中國還往里跳？

答案很簡單：當(dāng)時我們也沒得選。

柏年在這里給大家列兩組數(shù)據(jù)。

一個是1998年房改之前，中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積不足6平方米。

什么概念？

相當(dāng)于一張雙人床再加一個衣柜的地盤。三代同堂的家庭，全家總面積也不過二三十平方米，白天是客廳，晚上鋪開被褥就是臥室，轉(zhuǎn)身都困難。

還有另一組數(shù)據(jù)是，過去20年間，有3億農(nóng)民工涌進(jìn)城市。

本來就擁擠了，一下子又多出這么多人，不建高層，根本裝不下。

于是，住房開始市場化，土地財政也開始應(yīng)運(yùn)而生，中國的城鎮(zhèn)化率從30%左右一路飆升到2025年底的68%。

所以，柏年想告訴大家一個扎心的事實(shí)：高層住宅的本質(zhì)，就是用空間換時間——用未來的維修成本，來換當(dāng)下的居住面積，這是一筆透支。

而透支的賬單，遲早會連本帶息償還。

那么這筆賬單到底有多貴呢？柏年跟大家簡單算一下，你可能會被嚇一跳。

先說消防。

一般消防云梯最高只能到100米，而且非常貴，很多城市根本配不起。就算配了，小區(qū)的路能不能開進(jìn)去也是個問題。

更可怕的是煙囪效應(yīng)——火勢以每秒8米的速度往上竄，100米的樓頂，十幾秒就燒穿，高層逃命非常困難。

2025年底，香港宏福苑大火就是一個慘痛教訓(xùn)，因?yàn)楦邔酉啦皇呛唵蔚臏缁穑且粋€復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

我們再說維修成本。

電梯壽命一般10到20年，管線也差不多。可房子的設(shè)計年限是多少？

70年。

也就是說，核心設(shè)備在70年里至少得換兩三輪。

這個價格有多離譜呢？香港宏福苑火災(zāi)之后，8棟樓的外墻維修報價3.3億港幣，每戶均攤15萬港幣，這還只是外墻。

深圳前海某些樓盤，樓齡才15年，外墻光做防水就花了1.08億人民幣。

更可怕的是什么呢？根據(jù)相關(guān)研究，70%的維修支出，都集中在建筑生命周期的最后20年。

保守估算，一棟高層住宅在整個生命周期里，維修成本至少要占到房價的30%到50%。

你可能好奇，我們買房的時候不是交了維修基金了嗎？

柏年可以告訴你，是交了，不過杯水車薪。維修基金一般是按當(dāng)時房價的3%收的，300萬的房子交了9萬塊，根本不夠。

而且這還不是想用就用的，一般需要三分之二以上的業(yè)主簽字同意。

這時候就開始扯皮了，低樓層的覺得關(guān)我什么事——我不坐電梯憑什么掏錢？

三四樓的可能說，我樓層低出一半還差不多。還有其他出租的、空置的，更是一分錢都不想掏。

那最后怎么辦呢？

只能大家一起擺爛，以至于問題越積累越多。最后擊鼓傳花，看誰來接盤。

過去40年，維修成本根本不是問題，更準(zhǔn)確的說，是大家根本沒有關(guān)注。

為什么？因?yàn)檫@段時間房價一直在漲，永遠(yuǎn)有人接盤。

可是2021年以后，游戲規(guī)則全變了。

房價見頂回落，人口拐點(diǎn)同時出現(xiàn)——2022年是中國人口61年來首次負(fù)增長，2023年繼續(xù)減少200多萬。城鎮(zhèn)化的增長也明顯放緩了。

大家不妨想象一下這個場景。

你30歲買套高層住宅，60歲終于還清房貸，準(zhǔn)備安心養(yǎng)老了。可恰恰這個時候，房子也進(jìn)入了老化爆發(fā)期。每隔幾年就需要一大筆維修費(fèi)，少則幾萬，多則十幾萬。你退休后那點(diǎn)退休金，根本扛不住。

想賣掉？一套房齡超過30年的高層塔樓，誰來接你這個盤？

最典型的就是我們的鄰居日本，現(xiàn)在就出現(xiàn)了大量"負(fù)資產(chǎn)"的房子，白送都沒人住。

為什么呢？因?yàn)榫S修成本已經(jīng)超出了房子本身的價值。有錢人跑了，沒錢的人困住了。惡性循環(huán)就這么開始了。

歐洲人、日本人當(dāng)年走過的老路，咱們正在一步步重走。

當(dāng)然，柏年說這些，絕不是要全盤否定高層住宅的歷史貢獻(xiàn)。

沒有這20年大規(guī)模的高層住宅建設(shè)，中國不可能在短短一代人里解決3億人的住房問題。

這在人類城市史上都算一個奇跡。我們不能用現(xiàn)在的條件，去苛責(zé)過去的選擇，任何事物都有生命周期。

當(dāng)下更值得關(guān)注的，是我們?nèi)绾螒?yīng)對。當(dāng)年的權(quán)宜之計，正在轉(zhuǎn)化成需要償還的長期債務(wù)。

好消息是，政策已經(jīng)開始糾偏。2021年起住建部限制超高層建設(shè)，低密度住宅產(chǎn)品正在回歸主流市場，方向是對的。

最近，住建部又發(fā)布了《“好房子”建設(shè)指南（試行）（征求意見稿）》，這是繼今年3月后的再次調(diào)整，針對高層住戶的痛點(diǎn)有不少新想法。

比如建議每臺電梯服務(wù)住戶數(shù)不超過60戶，并且至少有一臺能容納擔(dān)架和輪椅的寬轎廂電梯，解決了高峰擁擠和急救搬運(yùn)難題；

還有針對高空拋物、隔音差、漏水反味等高頻居住痛點(diǎn)，都給出了詳細(xì)的技術(shù)解決路徑。

那么對我們普通人來說，該怎么辦？柏年給大家三條建議。

第一，如果你還沒買房，條件允許的話，優(yōu)先選擇低密度、小高層、高品質(zhì)住宅。別只盯著地段和單價，更要看房子的"隱形負(fù)債"——將來的維護(hù)成本。

第二，如果你已經(jīng)買了高層住宅，那就做好長期持有的準(zhǔn)備。同時做好心理建設(shè)和財務(wù)規(guī)劃，定期維護(hù)該花就花，別等電梯壞了、管線爆了才著急。

第三，對于手里有多套高層、特別是老舊高層住宅的朋友，不妨趁著市場還能交易的時候，該置換就置換。別等到想賣也賣不掉的那一天。

這場持續(xù)了20年的高層住宅浪潮，正在經(jīng)歷價值重估。認(rèn)清趨勢、理性應(yīng)對，比盲目樂觀和過度恐慌都更加重要。

當(dāng)下中國人最大的財富焦慮，不是房價跌了，而是資產(chǎn)全押在一件事上。

過去二十年，房子是答案；未來十年，光有房子不夠了。

怎么把資產(chǎn)從“一堆磚頭”慢慢挪到能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的地方，這是未來十年，每一個中產(chǎn)家庭必須面對的問題。

源自：柏年說

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