上半年上海二手房成交被點(diǎn)燃，置換鏈條向上傳導(dǎo)

2026年上半年，上海樓市形勢(shì)愈發(fā)錯(cuò)綜復(fù)雜。一個(gè)顯著的表現(xiàn)是，新房與二手房分化愈加明顯，新房體現(xiàn)的是高“質(zhì)價(jià)比”項(xiàng)目熱銷突圍，二手房體現(xiàn)為通過剛需剛改升溫，進(jìn)而不斷向上傳導(dǎo)。從政策節(jié)點(diǎn)看，2月“滬七條”發(fā)布前后市場(chǎng)表現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)：一季度新房、二手房成交量同比均下滑，二季度則迎來短期顯著提振。聚焦到二手房市場(chǎng)內(nèi)部，不同總價(jià)段的表現(xiàn)出現(xiàn)明顯差異，極致剛需群體在多輪政策推動(dòng)下持續(xù)放量入市；置換型改善需求一季度仍以觀望為主，成交疲軟，但進(jìn)入二季度后積極入市，市場(chǎng)熱度隨之點(diǎn)燃，置換鏈條逐步向上傳導(dǎo)。

一

二手房成交火熱、存量房市場(chǎng)特征強(qiáng)化

2026上半年，上海新房成交2.04萬套，同比下跌17.1%。二手房成交13.56萬套，同比上漲13.5%。二手房與新房的套數(shù)比達(dá)6.6，創(chuàng)歷史新高。這一鮮明對(duì)比揭示出當(dāng)前上海樓市的核心特征：新房持續(xù)下行調(diào)整、二手成交火熱，上海樓市的存量市場(chǎng)特征繼續(xù)強(qiáng)化。

結(jié)合政策來看，2026年新“滬七條”政策在2025年連續(xù)放松的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步放松限購、提高住房公積金最高貸款額度，政策重點(diǎn)支持外地剛需。市場(chǎng)反饋顯示，新房項(xiàng)目來訪客戶主要受社保繳納年限“3年改1年”及公積金貸款上限提升兩大因素驅(qū)動(dòng)。相比前幾輪放松政策釋放的群體，本輪獲取購房資格群體的購買力進(jìn)一步下滑。

而對(duì)比新房、二手房的總價(jià)差別，新房的套均總價(jià)已經(jīng)達(dá)到901萬元/套，二手房套均總價(jià)僅375萬元/套——兩者之間近三倍的價(jià)差，使得絕大多數(shù)剛需購房者只能望而興嘆，轉(zhuǎn)而投身二手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)成交火熱。

二

2季度置換型改善需求積極入世

聚焦到二手房市場(chǎng)內(nèi)部，成交量上漲并非普漲，各總價(jià)段的成交變化呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化。2026上半年，總價(jià)100萬以下的二手房成交套數(shù)同比上漲82%、100-200萬上漲37%，200-300萬上漲8%。總價(jià)越低，漲幅越大，充分體現(xiàn)了政策對(duì)“極致剛需”的撬動(dòng)效應(yīng)。

與之形成對(duì)照的是，總價(jià)2000-5000萬價(jià)段的二手房，由于同價(jià)位的新房產(chǎn)品品質(zhì)提升，對(duì)比價(jià)格形成的質(zhì)價(jià)比更高，而同價(jià)段的二手房以高端自住人群為主，降價(jià)動(dòng)力弱。此價(jià)格段的購房需求更多轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，二手房成交量同比出現(xiàn)下滑。其余價(jià)格段的二手房成交量各有漲跌。

除了各總價(jià)段成交量的結(jié)構(gòu)分化，2026年第1季度與第2季度成交表現(xiàn)截然不同。第1季度僅總價(jià)在200萬以下的極致剛需市場(chǎng)成交量上漲，其余總價(jià)段以下跌為主。第2季度受新政影響，總價(jià)200萬元以上各價(jià)段二手房成交均實(shí)現(xiàn)同比上漲。這一轉(zhuǎn)變表明，剛需二手房成交持續(xù)活躍，正逐步推動(dòng)置換需求向上傳導(dǎo)。

三

新政后二手房置換鏈條向上傳導(dǎo)

從結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，二手房置換鏈條向上傳導(dǎo)的趨勢(shì)更加清晰。2026上半年，總價(jià)300萬元以下剛需房源是市場(chǎng)成交主力，且“滬七條”政策后，總價(jià)300萬以下的二手房月均成交套數(shù)相比2025年明顯提升。但成交套數(shù)占比自2月的高點(diǎn)57.3%波動(dòng)下降，至6月降至55.8%。

對(duì)比總價(jià)300萬至500萬元區(qū)間的二手房成交套數(shù)占比，該總價(jià)段成交套數(shù)占比穩(wěn)定在25%左右。而總價(jià)在500萬元以上的二手房成交套數(shù)占比則有所提升。反映出二手房市場(chǎng)置換鏈條正逐步啟動(dòng)。部分中介門店反饋，優(yōu)質(zhì)大戶型業(yè)主報(bào)價(jià)堅(jiān)挺，議價(jià)空間收窄至3%至5%。

上述占比變化反映出二手房的購房需求出現(xiàn)階梯式向上輪動(dòng)。市區(qū)低價(jià)“老破小”的加速去化為高總價(jià)二手房成交量上漲奠定了基礎(chǔ)。靜安、徐匯、浦東金橋等核心片區(qū)次新房成交回暖，“賣小買大、賣舊買新”趨勢(shì)初現(xiàn)端倪。

四

租售比提升、老破小持續(xù)成交是傳導(dǎo)的動(dòng)因

二手房成交量上漲的核心原因是價(jià)格持續(xù)下跌，跌出性價(jià)比。從全市來看，2023年至今，上海租售比呈上升趨勢(shì)，主要原因是房?jī)r(jià)跌幅快過租金跌幅，并非由租金上漲支撐的良性上升。截至2026年第1季度，上海二手房租售比為1.7%。

但是分結(jié)構(gòu)看，不同房源的租售比差異很大。上海市中心70平方米以下的老破小總體租售比超過2.0%，樣本平均值2.5%，個(gè)別小區(qū)接近3%。70平方米以上各面積段的住宅，租售比明顯下降，普遍集中在1.5%-2%。尤其是180平方米以上豪宅的租售比平均僅約1.5%。

從投資角度看，在低利率環(huán)境下，目前國(guó)內(nèi)四大行五年期銀行定存約1.5-1.6%，十年期國(guó)債收益率不到1.8%。市中心老破小的收益率不僅遠(yuǎn)高于十年期國(guó)債收益率，也已跑贏多數(shù)銀行理財(cái)。買上海“老破小”收租，已成為比存銀行更優(yōu)的保值方式。

從居住角度看，市中心老破小總價(jià)較低，在扣除購房首付之后，部分老破小房源的租金和房貸月供基本持平，再加上上海購房門檻持續(xù)放松——非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房的社保或個(gè)稅繳納年限從3年縮短至1年——外地剛需由租轉(zhuǎn)購的需求持續(xù)釋放，帶動(dòng)低總價(jià)二手房成交持續(xù)放量。

較高的租售比、低總價(jià)上車門檻、由租轉(zhuǎn)購的居住升級(jí)成為現(xiàn)階段老破小成交放量、房?jī)r(jià)階段性企穩(wěn)的重要基礎(chǔ)。而低總價(jià)二手房成交的持續(xù)放量，帶動(dòng)真實(shí)置換需求釋放，二手房置換鏈條持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

當(dāng)剛需購房者買走了一套老破小，原房東便獲得了置換的資金和資格，進(jìn)而去購買更大或更新的住房——如此層層傳導(dǎo)，一條從“老破小”到次新房、從剛需到改善的良性置換鏈條便持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)起來。隨著二手房置換流通鏈條持續(xù)跑通，改善客群完成舊房出售后順勢(shì)置換新房，新房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖仍有待置換鏈條的進(jìn)一步傳導(dǎo)。

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