北京取消五環(huán)外限購滿一周：看房的人多了，掏錢的人還在等

北京樓市新政落地整一周了，市場到底啥反應(yīng)？有人喊"回暖"，有人說"沒用"，真相到底怎樣？我扒了一圈一線數(shù)據(jù)，給你說點實在的。

一周成績單：看的多，買的少

8月8日晚上，北京甩出"王炸"，五環(huán)外不限購套數(shù)了，公積金政策也松了綁。新政從8月9日生效，到今天剛好一周。

先看數(shù)據(jù)。安居客線上數(shù)據(jù)顯示，新政后新增用戶的15-30天返回率漲了5%以上，啥意思？就是以前看一眼就走的人，現(xiàn)在會反復(fù)回來刷了。電話咨詢量一周環(huán)比暴漲31%，新房咨詢量日均比上半月提高24.4%，比7月份高了33.1%，比去年同期也漲了7.2%。

一句話，人確實來了，而且來得不少。

但成交呢？說實話，數(shù)據(jù)沒那么漂亮。8月9日到15日這周，北京二手房網(wǎng)簽3123套，跟去年同期的數(shù)字基本持平，環(huán)比倒是漲了10.8%。新房這邊，昌平朱辛莊一個洋房項目的置業(yè)顧問原話說："到訪量提升了近兩成"，但緊跟著一句"來訪客戶以咨詢?yōu)橹?。

翻譯一下：人來了，看房了，但掏錢的還在猶豫。

新房比二手房"熱"得明顯

這波新政有個很明顯的特點，新房比二手房吃香得多。

為啥？五環(huán)外本來就是新房的主場。北京1到7月新房成交里，五環(huán)外占比超過80%。政策松的就是五環(huán)外，等于精準(zhǔn)給新房市場開了個口子。

有個細(xì)節(jié)挺有意思。南四環(huán)大紅門一個新盤，新政落地當(dāng)天就成交了9套。昌平朱辛莊的改善型項目到訪漲了兩成。海淀區(qū)的五環(huán)外項目咨詢量也在往上走。你注意看，這些全是新房。

反觀二手房，北五環(huán)外天通苑的置業(yè)顧問說得很直白："五環(huán)外不限套數(shù)對這片影響不大，來看了但沒成交。"回龍觀片區(qū)更干脆，"咨詢量和成交量都沒顯著變化"。

說白了，這波政策打在了新房的靶心上，二手房暫時還是配角。

公積金才是隱形大招？

別光盯著限購松綁，公積金政策的調(diào)整才是真正的"大招"。

以前你要是用過一次公積金貸款，哪怕還清了，再貸就得按二套算，首付比例高。現(xiàn)在改了，名下沒房、之前用過公積金貸款但已結(jié)清，再貸按首套房認(rèn)定。這意味著什么？首付比例直接降10%到15%。

還有個實打?qū)嵉睦印Ｓ形粡埾壬U存年限短，以前公積金最多貸80萬，新政后能貸到120萬的最高額度。差了40萬，對普通工薪家庭來說，這不是小數(shù)目。

政策松了套數(shù)限制是"放人進(jìn)場"，公積金優(yōu)化才是"讓人掏得起錢"。這兩條加在一起，才是完整的組合拳。

專家怎么看？說幾句大實話

中指研究院的曹晶晶判斷：新政有利于提振市場預(yù)期，推動需求加快釋放。但她也說了，推動市場止跌回穩(wěn)仍是核心目標(biāo)，意思就是別指望一夜暴漲，現(xiàn)在是"穩(wěn)"字當(dāng)頭。

58安居客研究院院長張波更直白：五環(huán)外限購松綁對改善性需求拉動明顯，但下一步重點應(yīng)該在加大保障房供給、盤活存量資產(chǎn)。放開限購只是第一步，供給端的問題不解決，光靠需求側(cè)刺激是有限的。

還有個大背景得知道。今年前7個月，全國新建商品房銷售面積同比下降4%，7月份70個大中城市房價環(huán)比還在降。北京7月份新房價格同比降了3.6%。全國市場還處在止跌階段，北京這波新政更多是"托底"而不是"拉漲"。

買房人該怎么看？

如果你是剛需，別猶豫了。公積金政策是真金白銀的利好，首付降了、額度漲了，五環(huán)外新房供應(yīng)大、選擇多，政策紅利就在眼前，該上車就上車。

如果你是投資客，冷靜點。新政帶來的是活躍度提升，不是價格上漲。二手房市場反應(yīng)平平就說明，大家還在觀望。短期想賺差價的，真別急。

所有人都該盯著9月。8月數(shù)據(jù)有滯后性，9月傳統(tǒng)旺季才是真正的檢驗期。9月成交數(shù)據(jù)如果真的起來了，那說明政策效應(yīng)在釋放；如果還平，那觀望情緒可能會拖更長。

北京樓市這周的變化，說到底就一句話：政策給了信心，市場還在驗證。看房量漲了是事實，成交沒跟上也是事實。接下來一個月，才是見分曉的時候。

本文為原創(chuàng)分析，數(shù)據(jù)來源：證券日報、安居客研究院、中指研究院、北京市住建委公開數(shù)據(jù)。