四川
文丨西部君
又一座城市，因為“白菜價”房價，登上熱搜。
近日，一名女子花3萬元，全款在陜西寶雞陳倉區購入一套40平方米二手老房。
更夸張的是，其朋友以8000元的價格在同小區購入了一套頂樓住宅。
由此，相關話題迅速引發熱議。
這也讓人自然而然地聯想到此前因房屋“白菜價”走紅的黑龍江鶴崗。
寶雞，真的會成為下一個鶴崗嗎？從全國視角來看，“鶴崗化”的蔓延，究竟有多嚴重？
01
與鶴崗相比，寶雞出現8000元一套的房子，多少還是更令人意外。
畢竟，鶴崗是典型的資源枯竭型城市，而寶雞卻是陜西僅次于西安的第二大城市。
同時，它也是西部工業重鎮、高端裝備制造業基地、新材料研發生產基地，更有“中國鈦谷”之稱。
且隴海、寶成、寶中三條鐵路在此交匯，寶雞也是全國重要的鐵路交通樞紐。
那么，真相到底是如何呢？
首先，從媒體報道來看，“8000元一套房”在當地只能算作特殊案例。
以這次交易的小區為例，該小區是原陜西機床廠的家屬樓，建于上世紀80年代末，距今已有近四十年的歷史，屬于典型的“老破小”。
而這套8000元超低價房源位于頂樓。目前，該小區房源普遍報價在四五萬元左右。
所以，將寶雞與鶴崗相提并論，顯然是夸張了。
但不可否認的是，像寶雞這樣的三四線城市，當前面臨的挑戰也確實存在。
比如，寶雞曾是陜西GDP第二城，如今已被咸陽、榆林反超，滑落至省內第四位。
人口方面，七普期間寶雞常住人口減少近40萬人；2025年末，常住人口比上年再減少約4萬人。
所以，在房地產整體下行的大背景下，疊加這些因素，寶雞出現部分“白菜價”房子，倒也不算太意外。
02
事實上，過去幾年，“第二個鶴崗”的標簽曾被貼在多個城市身上。
山東乳山、重慶長壽區、湖北潛江、安徽淮南、河南鶴壁等，都曾榜上有名。
有媒體在2024年曾總結，全國已有24個“新鶴崗”。
更曾有一份涵蓋95座城市的“鶴崗化”名單流傳，其中不限于資源枯竭型城市，甚至包括部分位于北上廣周邊的區域。
并且要提醒的是，這些數據大多是基于前幾年的情況。
如果將近年房地產深度調整納入考量，類似的“白菜價”房源，恐怕只會更多，涉及的區域也會更廣。
同時，隨著發展階段變化，哪怕在同一城市內部，房價的分化也會更劇烈。
像一些中心城市市中心的老破小，價格也可能會低得令人難以置信。
如前不久，“有人開始批量抄底老破小”就沖上熱搜，有人像買白菜一樣一買就是七八套。
這背后，其實是房地產和城鎮化發展階段變化的結果。
過去，很多“老破小”由于存在著拆遷收益預期，與新房價格的差距不會那么大。
但現在，隨著城市更新以改造提升為主，大規模拆遷逐漸退場，大量老破小失去了溢價空間，自然會更容易出現“超低價”。
此外，一些人口和產業結構變化明顯的地方，同樣可能催生超低房價。
所以，一個新的趨勢是，不少發展能級并不低的城市的內部，都可能會出現越來越多的“鶴崗化”板塊。
03
從更大范圍來看，隨著收縮型城市的增多，部分城市的房產價值面臨重估，越來越成為大概率事件。
比如，鄭州大學教授湯凱對比六普和七普數據，識別出139個收縮城市。
南京大學教授陳友華團隊從人口、經濟、空間三個維度分析273個地級市，發現超過180座城市至少在一個維度上出現收縮。
很顯然，這些城市局部區域出現“鶴崗化”房源的概率，自然會更高。
當然，需要強調的是，所謂“鶴崗化”，房價變化其實只是表象，背后實質是隨著城鎮化發展階段的變化，以及人口減少和產業可持續發展承壓所帶來的連鎖反應。
事實上，關于城鎮化發展階段的變化，去年中央城市工作會議已有明確判斷：
我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。
在這個大背景下，部分三四線城市必然面臨更大壓力，而這種壓力也難免傳導到房價上來。
所以，真正的“鶴崗化”，并不僅僅是指房價的“白菜價”，而更是城市綜合發展可持續性的深層問題。
面對這一趨勢，城市該如何“深刻把握、主動適應”，才是真正的關鍵所在。
可以說，在未來，“鶴崗化”將不再是一個指向特定城市的專有名詞，也會越來越缺少“新聞性”，逐漸演變為被越來越多人所接受和習慣的一種常態化現象。
這既是市場分化的必然，也是城市發展生命周期更迭的自然投射。
對于個體而言，這也意味著，選擇“對”的城市，變得越來越重要。
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