天津
剛消停沒多久的河西樓市，又要炸了。
“深水炸彈”已扔下。
去年，河西就是天津的“火藥桶”，價格戰此起彼伏。
新梅江、陳塘、柳林……眾多樓盤齊上陣。
你230萬起，我220萬起。
甚至火拼出了200萬起的門檻價。
以至于年終交卷，河西不僅“市區一哥”沒保住，價格還掉了5.9%，市區跌幅最大。
本質原因就在于供應過剩。
河西這幾年一直是市區的“賣地大戶”。
前年，成交4宗，市區第一；
去年又一口氣賣了6宗，又是市區第一……
供應集中堆上來，20多個盤同臺競技，但需求就那么多。
前幾年河西還能維持在40萬方上下，去年全年才27萬方、2404套房。
卷不動產品后，只能卷價格。
好在，今年供應降下來了，至今一宗地都沒賣。
讓市場緩上來一口氣，供需關系也沒那么緊張了。
連帶價格底盤也在走穩。
剛剛過去的7月，別看量上，河西被紅橋奪位，但價格上，河西卻環漲了0.4%，是市內六區唯一環比價漲的區。
但讓人沒想到，市場這才剛稍微平靜，就又要冒出“攪局”的了——馨竹苑。
也就是天物郁江溪岸A地塊，已停工近十年。
年初官方就表示，該項目已被列入今年河西區重點盤活的22個項目，力爭今年復工。
最近，終于有了新動靜：
中交建管與中國東方資產旗下項目公司簽約天津市河西區馨竹苑項目的全過程代建管理。
也就是說，天物郁江溪岸馨竹苑將由中交代建。
快的話，今年就會入市。
為什么說，它會攪動河西樓市？
看這個地段。
解放南路與郁江道交口，北側就是新八大里，南側緊鄰格調馥頌花園。
屬于新八大里、梅江、陳塘三板塊交匯點。
往南不到500米就是地鐵8號線梅江道東站。該線路已啟動空載試運行，預計年內通車。
值得一提的，整個天物郁江溪岸包括ABC三個地塊，其中已交付的B地塊秀竹苑和C地塊麗竹苑，對口學校都是師大二附小美塘學校+景海道中學。
所以，馨竹苑基本也沒跑。
▲天物郁江溪岸效果圖
缺點是，產品太“老味”。
該項目包含寫字樓、商業和住宅。
住宅全部為高層，24-33層到頂，共5棟樓、660戶。
▲天物郁江溪岸馨竹苑效果圖
戶型以85-95平米兩室為主。
因為停工前主體就已封頂，所以即便重新入市，戶型結構也改變不了，還是上上一代戶型。
得房率已經被按在泥里，毫無競爭優勢。
▲天物郁江溪岸馨竹苑實景圖
但也正因此，價格會便宜。
現在二代產品已經差不多跟二手房一個價了。
參考秀竹苑、麗竹苑的二手房，高層成交價基本在2萬上下。
所以預計馨竹苑單價2萬出頭，會出現200萬的總價。
現在河西200萬出頭的門檻房已經很少。
創意之城蘭園和錦園89平米都只剩一樓，加起來不過個位數。
璞園相對可選，總價230萬起。
中海學府源境89平米高層已經售罄，小高85平米還有十幾套，總價245萬起。
連爛尾盤活的天房粵翠名邸，房源也已不多。93、95平米高層，總價225-240萬左右。
照這個市場形勢來看，馨竹苑的入市，表面看會攪動市場。
畢竟是非市場化樓盤，大高層+老味產品，注定會是“價格屠夫”。
但實際上，不失為一種“補位”。
它補的是河西200萬級學區房的空缺。
特別適合外地轉學需求。
畢竟買二手房還需要提前三年，但買新房現房就可以“即買即用”。
目前河西區還未入市的純新盤，僅剩創意之城B地塊和格調紅旗新里地塊，體量都不大。
創意之城B地塊僅4棟樓、127戶，7-8層純洋房小區。
戶均107平米，會有95平米小洋房。
格調紅旗新里地塊更“袖珍”。僅2棟7-8層洋房，整盤一共才56套房。
面積140、160平米，主打大改善。
▲創意之城B地塊&格調紅旗新里地塊規劃圖
還有一里地塊、郁江新里地塊等，關注度也很高。
現在河西部分熱點盤已出現貨量告急。
可以適當補“供應”了。
注：文中的戶型面積，均為建筑面積。
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