胖東來(lái)，要對(duì)房地產(chǎn)下手了

文/十一弟

去年底，胖東來(lái)在大本營(yíng)——河南許昌，拍下了一塊商業(yè)用地。

總地價(jià)30億。

胖東來(lái)把這塊地開發(fā)成了夢(mèng)之城項(xiàng)目，拿地半年后，最近剛剛動(dòng)工。

夢(mèng)之城的開發(fā)體量龐大，總建筑面積58萬(wàn)平米，總投資65億。

這是一個(gè)超大型商業(yè)綜合體，規(guī)劃了百貨、超市、電器、珠寶、電影、餐飲、茶葉、電玩、酒店等業(yè)態(tài)。

胖東來(lái)是國(guó)內(nèi)商超界的天花板，拿下商業(yè)地塊、開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，并不稀奇。

讓人驚訝的是，老板于東來(lái)最近在直播時(shí)，竟然放話要開發(fā)住宅了——

“我們先把夢(mèng)之城建好，如果有空間、有能力的話，會(huì)再建幾個(gè)小區(qū)，一是安置胖東來(lái)的員工，一是面向社會(huì)。”

“面向社會(huì)的小區(qū)，只賺取合理利潤(rùn)，建筑設(shè)計(jì)、用材、質(zhì)量、成本、售價(jià)全部公開，不破壞市場(chǎng)，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。”

這意味著，胖東來(lái)要用自己在商超行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，跨界對(duì)房地產(chǎn)下手了。

它好比飛升上界的人，再到人間打凡人了。

房地產(chǎn)行業(yè)巔峰時(shí)，恒大、碧桂園幾家開發(fā)商，把單家企業(yè)的銷售規(guī)模，干到了七八千億。

結(jié)果，一夜之間，泡沫破裂，全部歸零。

現(xiàn)在，國(guó)央企基本占據(jù)了百?gòu)?qiáng)房企榜單上的前十位，保利、中海的銷售規(guī)模，也有兩三千億。

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)，還缺胖東來(lái)這樣一個(gè)跨界的門外漢，來(lái)開發(fā)建設(shè)幾個(gè)小區(qū)嗎？

在胖東來(lái)身上，如果還是用傳統(tǒng)的行業(yè)視角，來(lái)審視和理解它的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，也許并不適用。

畢竟，不是所有牛奶都叫特侖蘇。

于東來(lái)自己就講過(guò)——

“胖東來(lái)現(xiàn)在的狀態(tài)，和大家傳統(tǒng)的認(rèn)知差距大到無(wú)法想象，你們很難理解。”

“因?yàn)槟銈冞€不明白胖東來(lái)到底是怎么做的，即便知道具體做法，也理解不了我們?yōu)槭裁匆@樣做。”

“根本原因是，你們還在生存層面思考，沒(méi)有到達(dá)精神層面，看不到胖東來(lái)身上美好的東西。”

普通人的傳統(tǒng)習(xí)慣認(rèn)為，做企業(yè)就是為了掙錢。

于東來(lái)會(huì)追問(wèn)，“企業(yè)掙錢是為了什么？”

這是個(gè)終極命題。

他的答案是，為了造福社會(huì)，造福更多人。

如果不是為了造福更多的人，那企業(yè)的價(jià)值和意義又是什么呢？

2025年，胖東來(lái)的營(yíng)業(yè)收入235億，凈利潤(rùn)15億。

到去年十月份，胖東來(lái)手上有41億現(xiàn)金，并且沒(méi)有貸款。

在商超行業(yè)，胖東來(lái)的財(cái)務(wù)狀況足夠優(yōu)秀。

但對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這只能算是小錢。

夢(mèng)之城的總投資，需要65億，相當(dāng)于胖東來(lái)全年?duì)I收規(guī)模四分之一以上，是凈利潤(rùn)的四倍還多。

對(duì)胖東來(lái)而言，這絕對(duì)是一筆不小的投資——

干成了，延續(xù)自己的商業(yè)神話；

萬(wàn)一干砸了，也許就會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

于東來(lái)之前講過(guò)，夢(mèng)之城的全部投資，全靠企業(yè)自有資金，不依賴銀行貸款。

光是這一點(diǎn)，胖東來(lái)就不打算走傳統(tǒng)開發(fā)商的老路了。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，嚴(yán)重依賴三高——

高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)。

胖東來(lái)在一個(gè)三線城市拿地，只開發(fā)幾個(gè)小區(qū)，它只賺錢合理利潤(rùn)，全靠企業(yè)自有資金。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的三高模式，它是一個(gè)都沒(méi)沾上邊——

沒(méi)想著做大規(guī)模，也沒(méi)想著賺大錢。

胖東來(lái)的經(jīng)營(yíng)理念，核心只有兩條——

對(duì)人好，做好產(chǎn)品。

這兩個(gè)理念背后，是它信奉的企業(yè)精神——

以虔誠(chéng)之心做品質(zhì)，以自由與愛為根本。

于東來(lái)很喜歡直播，喜歡分享，但幾乎很少講什么企業(yè)管理。

他講得最多的，是一種生活哲學(xué)——

幸福、美好、善良的生命狀態(tài)。

于東來(lái)在直播中講過(guò)，他做企業(yè)，核心使命其實(shí)是研究文化——

我們?cè)撛趺磳?duì)待愛情，怎么對(duì)待孩子，怎么對(duì)待教育，怎么對(duì)待家庭；

讓每一個(gè)人都明白，什么是美好的生活，什么是幸福的生活。

做企業(yè)，是他的一種手段——

把企業(yè)做好，把這些理念落實(shí)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中，讓它實(shí)實(shí)在在地呈現(xiàn)出來(lái)。

現(xiàn)在，胖東來(lái)要對(duì)房地產(chǎn)下手，也是基于同樣的邏輯——

“胖東來(lái)在許昌建夢(mèng)之城，其實(shí)完全沒(méi)有必要。但我們現(xiàn)在有這個(gè)能力了。”

“建夢(mèng)之城，一是把時(shí)代廣場(chǎng)遷出來(lái)，解決市區(qū)擁堵問(wèn)題；”

“二是把項(xiàng)目打造得更美，優(yōu)化建筑和環(huán)境，提升企業(yè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，帶好團(tuán)隊(duì)，讓大家看到如何做企業(yè)、做經(jīng)營(yíng)，如何生活，如何創(chuàng)造美，讓城市更美麗。”

早年，胖東來(lái)也沒(méi)想過(guò)要建夢(mèng)之城，但這幾年技術(shù)、影響力和經(jīng)營(yíng)水平，都上來(lái)了。

用于東來(lái)的話說(shuō)——

“掙了錢就多做點(diǎn)好事。錢少就少做，錢多就多做。”

“掙了錢，就要用它創(chuàng)造更多美好，為社會(huì)、為城市創(chuàng)造美好，讓顧客、老百姓更幸福，讓自己更有價(jià)值。”

所以，如果只用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來(lái)理解胖東來(lái)建商業(yè)、開發(fā)小區(qū)，確實(shí)太狹隘了。

這個(gè)世界，并不是每一個(gè)人都要學(xué)著做大規(guī)模，瘋狂擴(kuò)張，然后上市。

就像早年的楊元慶，在臺(tái)上對(duì)初代馬斯克貼臉開大的那番狠話——

“我們?nèi)绻疾蛔鰪V告了，你們這個(gè)行業(yè)還有飯吃嗎？”

這不是隔行如隔山的商業(yè)壁壘，而是人與人之間，在認(rèn)知、文化和思維模式上的巨大鴻溝。

從商超領(lǐng)域跨界房地產(chǎn)，于東來(lái)在直播中提到了幾個(gè)想法——

首先，是建筑設(shè)計(jì)、用材、質(zhì)量、成本、售價(jià)全部公開，不破壞市場(chǎng)，只賺取合理利潤(rùn)，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。

這是胖東來(lái)在商超行業(yè)長(zhǎng)期采用的打法——信息透明，現(xiàn)在要把它復(fù)制到房地產(chǎn)開發(fā)。

信息透明的價(jià)值在于，極致地售賣確定性——

傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性太多，這幾年連交房都成了大問(wèn)題，更別說(shuō)質(zhì)量和價(jià)格了。

在購(gòu)房者心里都沒(méi)底、都很慌的時(shí)代，誰(shuí)能做到信息透明，誰(shuí)能提供最大的確定性，它開發(fā)出來(lái)的房子，自然就不愁賣。

樓書和銷售說(shuō)辭吹得天花亂墜，抵不過(guò)開發(fā)商把房屋材料、質(zhì)量和價(jià)格，全都向你公開透明的實(shí)在明白。

其次，胖東來(lái)要打造小區(qū)樣板，探索怎么做物業(yè)，讓業(yè)主住得更安全、放心、舒心、有質(zhì)量。

于東來(lái)在直播中談到——

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開透明，保證物業(yè)良性發(fā)展，保障每一位住戶的權(quán)益，引導(dǎo)大家提升素質(zhì)、遵守制度，而不是隨心所欲。

在未來(lái)胖東來(lái)的小區(qū)里，業(yè)主隨心所欲地違反制度和法律的，決不允許。

比如，推電動(dòng)車進(jìn)電梯上樓，這是明令禁止的。

開發(fā)商應(yīng)該先把電動(dòng)車停放、充電的地方規(guī)劃建設(shè)好，從根源上解決問(wèn)題，不讓業(yè)主把車推回家。

規(guī)劃時(shí)盡量考慮到業(yè)主方方面面的不方便，提前安排妥當(dāng)，讓大家住得舒心、平等、公平，權(quán)益不受損害，公共空間不被破壞，不被占用。

小區(qū)里大家都在遵守制度，結(jié)果就會(huì)變好。

不管是以前開超市，還是接下來(lái)要搞住宅開發(fā)，對(duì)人好、做好產(chǎn)品，這兩條最核心的經(jīng)營(yíng)理念，胖東來(lái)不想變。

在房?jī)r(jià)高漲的年代，土地、地段是最核心的開發(fā)要素。

大家買房，奔著的是投資、升值。

現(xiàn)在，樓市過(guò)剩，房?jī)r(jià)漲不起來(lái)了，住得好、住得舒服，產(chǎn)品本身變得更重要了。

胖東來(lái)在商超行業(yè)的那套打法與成功經(jīng)驗(yàn)，在大潮和泡沫退去以后，放到今天的房地產(chǎn)行業(yè)，才能顯現(xiàn)出它的價(jià)值。

過(guò)去，碧桂園、恒大卷規(guī)模、卷周轉(zhuǎn)速度，最后一夜清零，幾十年的奮斗一場(chǎng)空。

胖東來(lái)哪怕只是用心建好幾個(gè)小區(qū)，沒(méi)有千億規(guī)模，沒(méi)有賺到大錢，也能在房地產(chǎn)行業(yè)樹立起一個(gè)榜樣——

業(yè)主能買到一套好房子，住進(jìn)一個(gè)好小區(qū)，開發(fā)商也能賺到合理利潤(rùn)。

這種理想簡(jiǎn)單、樸素，但在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大慣性中，卻又很難實(shí)現(xiàn)。

組織部里需要年輕人。