卓越李華:一位地產商的AB面

導語

面對急速擴張下狀況頻出的卓越，李華還能安心隱于背后嗎？

如果你站在深圳福田CBD中心向四周眺望，就會發現目之所及的建筑上基本都印有卓越logo，而這個承載著深圳繁華的名字，來自由李華掌舵的卓越集團。

作為深圳這座城市的“寫字樓之王”，卓越在這里擁有眾多甲級寫字樓和商業項目代表作，江湖地位堪比潘石屹的SOHO中國。

而同樣為這些寫字樓的操盤手，和“話題王”潘石屹的高調相反的是，卓越的領導人李華卻鮮少出現在公眾視野。僅有的幾次“露面”還是被迫卷入的負面新聞，比如去年年初深圳市原市委副書記、原光明新區黨工委書記李華楠的貪腐案；再比如2018年京東掌門人劉強東在大洋彼岸惹下的那場風月官司。

早年間，李華也曾與章子怡、范冰冰等知名女星傳過緋聞，雖然后來卻娶了小他25歲的十八線女星仝曉燕。

但是除了這些信息，李華和他的卓越集團，仿佛還是籠罩著一層神秘的面紗。

房地產行業風云變幻，當意氣風發的潘石屹意圖變賣soho中國離場，雖然最后結果未成功，但“北soho南卓越”的格局早已不在。而另一邊的李華，面對急速擴張下狀況頻出的卓越，還能安心隱于背后嗎？

“樓王”往事

1966年的四川內江，一名男娃娃呱呱墜地。彼時誰也沒想到，他未來會成為深圳地產界的傳奇大亨。

二十一年后，出身于教育世家的李華從華南理工大學畢業。和那個年代的諸多大學生一樣，一畢業李華便被分配到廣東省的另一個大城市深圳，毫無懸念地成為了深圳市團委的公職人員。

不過體制內的“鐵飯碗”并沒有吸引住李華。

20世紀90年代，隨著經濟騰飛，國內開始出現一波“下海潮”。而深圳作為改革開放的橋頭堡，也成為一批批人才“造夢”的起始地，包括李華。

告別公務員身份后，李華一頭扎入商海，但由于經驗不足，他嘗試過很多領域卻始終沒有取得好成績。

直到1992年，南方講話的發表，以及住房制度改革步伐的加快，海南建省和特區效應因此得到全面釋放，發現海南房地產市場似乎大有前景的李華便開始涉足其中。

可惜的是，就在李華進入地產行業的第二年，海南房產泡沫危機襲來。而這場巨大的風暴，不僅改變了當時包括潘石屹在內的“萬通六君子”的命運，也讓作為下海青年的李華慘遭損失。

隨后，李華拿著緊急套現的資金轉戰香港，并靠著這些錢在香港股市賺得第一桶金，最終拿到了香港居民的身份。

在香港穩住腳跟后，李華還想回到內地市場。1996年，李華在深圳成立卓越實業有限公司，即卓越置業集團有限公司的前身。同年，其就職于中科院經濟研究所的親哥李曉平也一同“下海”加入卓越。在后來的歲月里，這對來自四川內江的兄弟，一個在臺前操作一個穩居幕后，共同建立起龐大的卓越集團。

1998年，李華推出第一個住宅項目——深圳蔚藍海岸一期，該項目的問世令卓越在深圳地產界一戰成名。

其后，李華更是在深圳狂拿地，并以“蔚藍海岸”為代表，先后推出了“皇后道”、“淺水灣”等項目，并逐漸形成“卓系、悅系、蔚藍系”等三大產品線。

2004年，李華又開始向商業地產領域進軍。

在首次試水投資卓越大廈后，卓越集團在福田CBD核心位置開發了卓越時代廣場等一系列標桿商務項目。同時，李華也秉持了一貫的港商風格，從卓越時代廣場、卓越世紀中心等寫字樓項目，占據了深圳所有辦公區域的核心位置并年持有運營。

彼時，強如萬科也沒能如卓越一般在深圳福田CBD坐擁三個地標性建筑，而卓越大廈、卓越時代廣場、卓越世紀中心這三個商業項目，不僅讓奠定了卓越集團在深圳的江湖地位，也讓李華成功獲得了深圳“寫字樓大王”的稱號。

那些年的歲月里，李華在地產行業混得風生水起。而且實際上，除了在深圳地產界很有能量，體制內出身的李華在其他領域的社交場所中，都是一個“十分說得上話”的人。

比如當年震驚全國的劉強東案，就有李華的身影。

據了解，李華和劉強東曾經為明尼蘇達大學工商管理博士項目的同班同學，而后者在案發后，其私人助理Vivian Yang還曾聯系過當事女子，想讓李華擔當調解員：“讓李老板和你談一談，他是我們雙方都信任的人，你可以先和他聊一聊。”

圖片截取自2018年路透社相關報道資料

雖然該提議后來被女方拒絕，但從這一口徑來看，李華參與該案件的程度深淺值得深思。

此外，在2019年1月，李華還曾因卷入深圳原市委副書記李華楠涉嫌貪腐案，而被有關部門公開帶走協助調查。有消息稱，李華楠在深圳光明新區任職時，曾多次幫助李華拿地。

另據公開資料，早在2013年11月20日，卓越集團就曾與光明新區管委會簽訂城市更新框架合作協議，對田寮片區等8個重點區域進行改造，改造面積共計約101公頃。

當然，由于證據不足，沒過多久李華便從這場風波抽身而出。不過這似乎只是開始，卓越集團內部的動蕩還遠遠未平。

“20強”征程

調查事件后，卓越集團突遭人事變動——任職三年的執行總裁王衛峰離職。與此同時，曾就職于龍湖集團的李宏耕被任命為集團副總裁，來自萬科的牛偉被任命為集團戰略運營部總經理。

此外，在組織框架上，卓越集團還將在深圳大本營并存多年的地產和置業兩家公司合并，同時成立了粵西公司、佛山公司。

對于王衛峰的離職，早在其離職的前一個月，市場上就已經傳起了流言，不過卓越曾對此辟過一次謠，只是紙終包不住火。當時有分析人士表示，卓越集團內部經營壓力過大可能是王衛峰離開的主要原因。

事實上，彼時雖為深圳地產界“大佬”之一，但卓越卻一直沒能成功上市。

2007年，卓越首次提出上市計劃，預計2008年在香港IPO，然而2008年金融危機讓卓越上市計劃不得不擱置。

2009年，卓越集團再次赴港沖刺，但最終由于認購不足，上市計劃再度失敗。那一年，龍湖、寶龍等房企均如愿登錄資本市場，而卓越卻因估值偏低二度被攔門外，集團最后甚至不得不出售部分寫字樓以緩解現金流壓力。

資本市場折戟，李華只好把目標轉移至規模上。

在2018年的新年致辭中，李華表示：“通向千億的道路已逐漸清晰，三年千億目標已觸手可及。”在2020年11月的一次內部會議上，李華又提出：“兩三年內，希望卓越能做到行業TOP20。”

為此，他還拉來了地產圈知名職業明星經理人陳凱，并為其新增了執行董事長這一職務，試圖讓集團規模加快提速。

據悉，在加入卓越前，陳凱曾在陽光城、中南置地、新力控股等房企任職。在陳凱過往的履職經歷中，其最出彩的地方就在于能帶領企業快速實現業績增長，這也正是當時想要沖擊千億和TOP20的卓越集團最為需要的。

由于公司未上市，所以卓越集團詳細具體的銷售數據外界不得而知。不過集團官方信息透露，2021年卓越集團銷售全口徑首過千億，業績同比增長超20%。

機構數據顯示，2020年卓越的全口徑銷售額為994.1億元。所以按此計算，去年全年卓越共實現了1192.92億元的銷售數據，成功完成千億目標。

不過值得注意的是，克而瑞2021年房企全口徑銷售榜單顯示，去年排在行業第20位的中梁控股銷售額為1718.1億元，卓越距此還差了525.18億元。如果要在一年內實現追趕，卓越集團平均增速要達44%以上。

在如今的行業環境下，要實現這種大跨步的飛躍并非易事，更不用說現實情況中，房企實際銷售額或許還會比機構數據更加偏低。

有分析人士稱，2018年增速較低的銷售金額使得卓越集團2019年、2020年兩年銷售壓力陡增，而伴隨著董事長風波，高管離職，集團目標的實現更是壓力倍增。

到目前為止，卓越集團并未公布2021年或2022年上半年的負債情況。不過就在此前，卓越旗下上市物業公司卓越商企服務召開2022年中期業績發布會，李華胞兄也就是卓越商企服務董事會主席李曉平，針對母公司卓越集團情況也作出了一些說明：

“卓越集團一直是非常穩健的公司，從目前來看我們各項指標都在規定的三條紅線以內，到目前為止國內有息債都沒有，以前少量合作單位做的信托也已經全部還完，而且是提前兌付了，美元債也很少。所以目前來看，企業運營是很穩健的，而且留有足夠的余量。”

蒙眼狂奔背后

值得一提的是，千億目標實現的背后，是卓越在土地市場的蒙眼狂奔。

公開數據顯示，相比2020年同期的231億元，卓越集團2021年的拿地金額同比大增了51.95%，達351億元。

去年1月份，卓越以12.1億元的價格拿下重慶一宗商住混合用地，溢價率高達36.88%，樓面價達14236元/平米，一度刷新重慶最高樓面價記錄。同月，集團又以總價19.43億元的價格中簽廣州黃埔東風化工廠宅地，該地塊樓面價僅次于2016年8月中冶科工創造的黃埔“地王”，從競價到競配建均到達封頂階段。

去年2月，卓越集團經過117輪競價，以19.13億元競得寧波市慈溪市一宗土地，溢價率49.69%，競報住宅用房4300平方米。而在5月北京首輪供地中，集團更是斥資187.27億元狂攬四宗地塊，占已出讓地塊的20%，成為該輪土拍的最大贏家，且這些地塊全部觸達土地合理價格上限，同時附加高比例的政府持有產權份額和配建面積不小的公租房面積。

頻繁的拿地動作之下，公司去年的銷售額也直沖千億。不過有業內人士分析稱，在目前的經濟環境下，企業發展應該在戰略上更加謹慎些。“在土地儲備上，不是不能擴張，但是整體社會資金鏈緊縮，發展還是應當遵循穩健，一旦資金鏈出現問題，對企業帶來負面影響是巨大的。負債率提升，以更高利率追求回報率，一旦回報率無法達到利率的需求，就會有巨大的資金壓力，風險很大。”

果不其然，進入2022年，卓越至今仍未在公開市場拿地，且去年拿地的一些項目今年都陸續開始出現問題。如2月份，曾刷新重慶樓面價記錄的重慶地王，因無證擅自施工超3.5萬平米被罰200萬元。

而在7月，根據北京商報報道稱，卓越去年在首批雙集中供地中聯合拍得的奧森春曉、北青云際、青云上府三個項目，突然顯示預售證已過期。這些項目的預售信息都顯示著：“該項目預售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預售合同網上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記,取得房屋所有權證后，方可現房銷售和現房合同的網上簽約”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，理論上講，預售證過期的話對開發商來說銷售就不會是很規范的，后續如果出現維權，對于開發商和業主來說都是存在風險的。

當然，卓越集團所面臨的風險也不止在這一處。

事實上，早在2020年11月，深圳上梅林卓悅匯就曾發生過天花板垮塌事故。而同樣在該商場四樓，2016年12月也曾出現過天花板突然塌下，據了解那次掉落的天花正好砸中三名顧客。

此外，卓越位于西安市雁塔區與長安區交界處的西江月項目，從2005年規劃至今，已爛尾17年。

危機頻發下，卓越集團難言上市。

有接近卓越的人士表示，其實卓越一直有試圖策劃上市，但是一直沒有成功，具體原因并不知道，可能是其自身現金流并不出眾。

而另一位分析師則認為，在港上市雖然相當國內上市簡單，能夠實現資金融通，但風險較大。有很多在港上市公司股票跌零的先例，這樣事情對企業是致命的，一旦股價暴跌，卓越目前的情況著實難以承受。

克而瑞研報認為，謹慎態度仍是未來投資的主旋律。一方面是行業已經步入“后規模”時代，為了沖規模而拿地策略已經顯得不合時宜，另一方面，去杠桿大背景下，“促銷售、抓回款”，保證現金流仍是企業第一要務，“先活下去才能活的好”。

地產金融視界

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