國家隊(duì)下場(chǎng)買房，新一輪去庫存運(yùn)動(dòng)開始了

巨變襲來的時(shí)候，大多數(shù)人往往都還沒意識(shí)到。

前幾天，重慶市租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)暨住房租賃基金首批收購項(xiàng)目簽約儀式舉行。

簽約儀式上，重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套小戶型房源，將用于保租房。

企查查信息顯示，兩家收購方都是妥妥的國資背景。

是的，你沒有看錯(cuò)，“國家隊(duì)”下場(chǎng)收房子了。

實(shí)際上，重慶并不是第一個(gè)吃螃蟹的城市。全國各地的“存量房掃貨行動(dòng)”早就開始了。

早在去年，福州和濟(jì)南已經(jīng)發(fā)放了兩筆貸款，用于收購存量商品房，額度分別是4.88億元和4.6億元。

進(jìn)入2024年以來，落地速度明顯加快，資金量也起來了。

青島拿到貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項(xiàng)目7個(gè)，涉及房屋總套數(shù)2319套。

天津濱海新區(qū)落地資金19.18億元，支持收購首批存量住房項(xiàng)目4個(gè)，涉及房屋總套數(shù)1826套。

根據(jù)上述公開報(bào)道里提到的貸款額度，簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)一下，很可能已經(jīng)超過了60億元。

這筆錢，指望地方自掏腰包，肯定是不現(xiàn)實(shí)的。

最近幾年，賣地收入驟減，城投瘋狂托底，哪里還有錢收購賣不出去的存量房？

那么錢從哪里來呢？

答案是：（央）媽給。

2023年初，中國人民銀行設(shè)立了1000億元“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，在全國范圍內(nèi)選擇8個(gè)城市開展試點(diǎn)，支持住房租賃機(jī)構(gòu)批量收購存量住房，用作保障性租賃住房，試點(diǎn)安排支持貸款。

8個(gè)試點(diǎn)城市分別是：福州、天津、重慶、成都、長(zhǎng)春、青島、濟(jì)南、鄭州。

剛剛提到的幾個(gè)城市，都是被選中當(dāng)作試點(diǎn)的。

2015年，我們?cè)?jīng)嘗試過“漲價(jià)去庫存”，房?jī)r(jià)迎來史詩級(jí)普漲。

如今，轟轟烈烈的新一輪去庫存運(yùn)動(dòng)，又要開始了！

嚴(yán)格來說，國家隊(duì)下場(chǎng)買房，并非今年才有的事情。

一年多前，各地曾經(jīng)掀起過一波“國資收購存量房”的風(fēng)潮——

2022年7月，河南鄭地住房租賃有限公司發(fā)布招標(biāo)公告，計(jì)劃收購鄭州四環(huán)內(nèi)存量房源作為人才公寓。

2022年8月，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司公開收購3000套商品房作為租賃儲(chǔ)備。

2022年10月，一份網(wǎng)傳會(huì)議紀(jì)要顯示，蘇州擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購約1萬套新房。

此外，浙江湖州、河北邯鄲、新疆阿勒泰等三、四線城市也先后發(fā)布政策，鼓勵(lì)將存量房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。

表格內(nèi)容由新京報(bào)記者根據(jù)公開信息整理

又是濟(jì)南，又是鄭州，發(fā)現(xiàn)沒有，

2022年提出收購存量房的城市，跟8個(gè)試點(diǎn)城市的“重合度”還挺高。

一方面，入選試點(diǎn)的幾個(gè)城市，除了成都之外，最近幾年樓市都“不太爭(zhēng)氣”。

甚至包括成都在內(nèi)，都存在庫存高、去化慢的情況。

重慶的廣義庫存消化周期，一度高達(dá)9.8年。

另一方面，它們又是僅次于頭部城市的中堅(jiān)力量，城市能級(jí)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不差。

既有省會(huì)城市（福州、長(zhǎng)春、濟(jì)南、鄭州、成都），也有直轄市（天津、重慶），還有副省級(jí)城市（青島）。

與三四線城市相比，這些城市一直有人口流入，購房需求也并沒有大面積萎縮，樓市并非無可救藥。

那么，去庫存的威力究竟有多大？

我們以重慶本次收購的4207套為例。

今年1月份，重慶主城區(qū)商品房成交量是8043套。大概相當(dāng)于半個(gè)月的成交水平，數(shù)量并不算少。

據(jù)“說財(cái)貓”統(tǒng)計(jì)，8個(gè)試點(diǎn)城市的住宅銷售額，去年累計(jì)有1萬億。

1000億，相當(dāng)于銷售額的10%，也不算少了。

更何況，“租賃住房貸款支持計(jì)劃”目前尚處于試點(diǎn)階段。

順利的話，未來有機(jī)會(huì)在更多地方推廣，比如高庫存“同病相憐”的武漢，甚至一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)。

一切才剛剛開始。

理想狀態(tài)下，國家隊(duì)下場(chǎng)收房可以起到“一石四鳥”的效果：

第一，幫助地方去庫存穩(wěn)房?jī)r(jià)。

鄭州、重慶、長(zhǎng)春等城市，前幾年土地供應(yīng)量不加控制，導(dǎo)致新房庫存堆積嚴(yán)重（尤其郊區(qū)、新城），供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，價(jià)格擠兌、銷售踩踏頻頻出現(xiàn)，難以扭轉(zhuǎn)。

人為減少市場(chǎng)上的新房供應(yīng)，手動(dòng)去庫存，有助于樓市供求關(guān)系回歸健康。

第二，緩解地方債壓力。

2021-2022年，民營(yíng)房企被“三道紅線”捆住，集體撤出土拍市場(chǎng)，導(dǎo)致地方國資頻頻托底。

而需要托底的土地，往往都位于去化困難、配套缺乏的地段。城投貸款買了地，蓋了房，最后卻賣不掉，也使得地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。

把城投手里“滯銷”的房子買走，地方財(cái)政也能喘口氣。

第三，籌集到了保租房房源。

新房改“14號(hào)文”明確了兩大目標(biāo)，其一是加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮。

而保障房的主要構(gòu)成正是保障性租賃住房（保租房），也是各地必須要完成的“規(guī)定動(dòng)作”。

根據(jù)界面智庫梳理，在今年政府工作報(bào)告中提及保障房的28省市中，云南、內(nèi)蒙古、重慶、河北、海南、廣東、北京、山東、四川、上海、湖南等11省市新增保障房均提及保障性租賃房。

相比于新建，直接購買存量房用作保租房，既免去了重復(fù)建設(shè)，也能夠更快投入使用。

第四，培養(yǎng)未來的商品房購買力。

讓青年就業(yè)人群、中低收入群體住有所居，留在城市里不斷奮斗積累財(cái)富，未來有機(jī)會(huì)進(jìn)入商品房市場(chǎng)。

重慶住建部門：

支持住房租賃基金加大收購力度，加快培育租購并舉新模式，積極引導(dǎo)形成“先租后購再改善”的住房梯度消費(fèi)理念，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這其實(shí)也是各個(gè)地方的“陽謀”：

新市民、青年人手里錢不夠，可以先住在低租金的保租房。工作幾年攢攢錢，也準(zhǔn)備要成家了，退可選配售型保障房，進(jìn)可選商品房。

2015年的“漲價(jià)去庫存”，是一次無差別的大水漫灌。

2024年的“收購去庫存”，更像是一次更精準(zhǔn)的定向放水。

從上面對(duì)試點(diǎn)城市的考量和選擇來看，樓市已經(jīng)劃下一道鮮明的分界線。

人口和資金不斷流出的無數(shù)中小城市，不僅面臨著購買力衰竭的命運(yùn)，也不再是救市政策的焦點(diǎn)。

它們的結(jié)局，也許只有被拋下。

城市無法移動(dòng)，但人可以離開。