廣東
我是紫沐，這是我第385篇日記。
天河大網紅蘭亭盛薈跌到5字頭了。
一套72㎡的高層兩房成交430萬，折合單價5.95萬。
這意味著蘭亭的小戶型從8萬到5萬，前后只用了1年多。
可怕。
其實從寫公眾號開始，每次提及蘭亭，都建議大家別買小戶型。
就算是蘭亭單價破10萬最風光的時候，我都保持同樣的觀點，可以翻一下歷史文章。
風險提示已經做很久了。
因為蘭亭這類產品，有兩個很明顯的負面特征。
一個是戶型設計太落后，和新式戶型不在一個維度。
一個是普遍偏吵，住起來很不舒服。
這兩個特征疊加起來，會勸退大部分自住買家。
如果一個產品，它主要的持有群體都不是買來自住的，價格就容易波動，也容易有水分。
因為投資客是拿不住房子的。
漲了，會想著套現；跌了，就馬上割肉。
遇上行情不好市場冷淡，房價就容易一瀉千里。
與之形成鮮明對比的，是天河公園和華景的標桿產品。
這類對口學位比較好的板塊，就算再網紅，自住的人還是占多數。
就算樓市環境不好，因為孩子在讀書，也不會有啥割肉的想法。
不知不覺間，就扛過了熊市。
所以我經常說，買房不要太忽視學位，就因為學位往往和自住掛鉤。
而自住，代表著穩定。
買房想保值，搞清楚哪些屬性要避開，哪些屬性要抓住，是基本功。
當然了，蘭亭這個案例，還揭示了一個很保值的屬性。
稀缺性。
這些70來平的小戶型，總價基本去到500萬。
而500萬左右的預算，單單是天河，就有一大堆實力很強的競品。
光珠花和華潤天河潤府，就能搶走大量的目標購買力。
要是再往東走走，老黃埔更是一大堆的新盤供應。
一堆新產品樓齡比你新，戶型比你好，交易成本還比你低。
那人家為啥要買你的老破小，難道貪戀你家房子歲月的痕跡嗎？
不降價不割肉，就是會被人打得滿地找牙。
所以蘭亭小戶型價格體系崩塌，在天河絕不是個例。
天河很多網紅二手盤，兩房的、戶型奇奇怪怪的產品，都在跌。
在年前的文章，明確說別再抱著金融城的渣房子不放，就是這個原因。
沒有稀缺性的產品，太難保值了。
我想還會有人問，這些弱勢產品雖然產品力不行，但價格降了啊。
降價能不能構成買入理由？
我拿另外一個板塊來舉例說明這個問題。
黃陂。
黃陂這個板塊我是一直不推薦的，可以翻過往文章。
黃陂給自己的定位是黃埔的牛奶廠，純改善密度很低。
往南是智慧城，往西是龍洞，往東是科學城，能吃到三個板塊的購買力，算盤打得很好。
但你想想正牌牛奶廠這兩年都跌成什么樣了。
人家能吃珠城、金融城和魚珠三個頭部板塊的購買力，效果都不明顯。
黃陂對應的周邊板塊比牛奶廠還要弱不止一個級別，畫餅都沒有說服力。
而且黃陂沒有產業，沒辦法孵化內部購買力。
配套也不算好，只能滿足基礎日常生活，教育資源同樣沒什么亮點。
有實力的年輕人是看不上的，要么往東走去科學城，地段和生活配套會好很多。
預算再充足點直接就去買天河了。
所以黃陂真正能吸引到的客群普遍預算都不高。
這時候又暴露了黃陂一個很尷尬的缺點。
它的產品很多都是大面積，和它的客群預算是完全錯配的。
建了一堆大面積，賣六百多七百萬，有這預算我干嘛不去買天河。
包裝很精美，內里很空洞，沒意思。
所以黃陂除了20-21年市場情緒狂熱的時候賣了一波，其他時候都賣得不太好。
這兩年房價跌得很厲害，曾經單價摸6萬，現在已經跌到4字頭了。
不推薦是對的。
但最近也有聲音說，黃陂都跌到4萬了，跌出性價比了。
值得買嗎？
不值得。
黃陂一直存在的缺點：配套、板塊面貌、教育，有沒有改善？
沒有。
黃陂的對手盤，科學城和天河東，這兩年有沒有和黃陂拉開價差？
沒有，科學城和天河東的產品也在降價。
那憑什么覺得黃陂價格跳水之后，就變得有競爭力了呢。
同樣的，你把這邏輯套回天河東的弱勢產品身上。
隨著時間推移，這些老破小只會更老更破，而且對手盤的數量只會有增無減。
那憑什么覺得降價就能構成買入理由。
時代變了，炒老破小那套已經玩不轉了。
大家都在做資產優化，賣老破小換更稀缺的資產。
你逆整個大市做接盤俠，這風險和收益不成正比啊。
千萬千萬要記住，以后能維持保值能力的房子，一定是那些真正稀缺的好房子。
靠情緒吹上去的，最終只會被情緒推下來。
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