五四北下架，寧化舊改，福州樓市怎么看？

今天來聊聊近期樓市的話題，主要就兩個(gè)點(diǎn)，一個(gè)是土拍，一個(gè)是東區(qū)榕博新校。

2024年的第一場土拍，發(fā)布補(bǔ)充公告：宗地2024-03號（住）、宗地2024-09號（住）、宗地2024-10號（住）取消出讓。

三幅地塊，一幅位于金山北，兩幅位于五四北羅漢山地鐵站周邊，地塊樓面價(jià)分別：1.5W，1.1W，1.1W。

對于五四北的兩幅地塊，上一場土拍已經(jīng)上架過，當(dāng)時(shí)也是臨時(shí)下架。

當(dāng)時(shí)整個(gè)西園舊改上架，最終多幅地塊取消：宗地2023-55號、56號、58號、60號、61號、62號、63號、67號、68號、69號。

分析：五四北的兩幅地鐵口純商，樓面價(jià)1W出頭，都無人認(rèn)領(lǐng)，而且還是連續(xù)兩次下架。

從群友的分享來看，兩幅地塊背靠羅漢山，周邊存在廟宇，除此之外，山的另一頭是羅漢山陵園。

關(guān)于陵園房，這幾年也有不少相關(guān)案例，比如五四北站坂周邊，當(dāng)初天空之城、金地·五四領(lǐng)峯，可以遠(yuǎn)看到蓮花峰萬壽園，除此之外更類似的還有融僑悅江南的妙峰山陵園。

對于兩幅地塊，從實(shí)際感觀而言，可能并沒有那么直接，不管實(shí)際影響如何，最少說明一點(diǎn)，目前五四北地鐵邊的純商，吸引力并不高。

至于金山北的地塊，主打是二線景觀，樓面價(jià)1.5W并不低，最終取消，預(yù)計(jì)也是無人認(rèn)領(lǐng)。

從最近的土拍可以發(fā)現(xiàn)，為了防止大面積流拍，在土拍前都會下架沒人要的地塊。

換言之，剩余地塊可能都有潛在買家。

這一次最受關(guān)注的就是金山南的高宅地塊，一次性全部上架，純商218畝，安商37畝。

這樣大體量的供應(yīng)，樓面價(jià)1W出頭，最終是國企兜底，還是有外來房企入場，會是一大熱點(diǎn)。

不管最終如何，金山短期內(nèi)會面臨大量新盤供應(yīng)，屆時(shí)的樓市也面臨巨大壓力。

此時(shí)對比五四北和金山的土拍情況，不知道無人要是好還是壞？

對于這次補(bǔ)充公告，從當(dāng)時(shí)瞎猜的情況來看，還是存在被打臉。

當(dāng)時(shí)感覺非核心地塊，基本55開流拍或者兜底。

最終高宅居然沒有下架，那就再瞎猜下去，高宅地塊大面積被國企兜底拿下。

榕博新校

當(dāng)初規(guī)劃的潭橋小學(xué)，最終由榕博小學(xué)負(fù)責(zé)辦學(xué)，掛牌福州市晉安榕博小學(xué)（東區(qū)），于2024年秋季開辦。

招生范圍劃分方案：景湖新苑、榕發(fā)觀湖郡、榕發(fā)譽(yù)湖郡、保利和光塵樾、建發(fā)養(yǎng)云公館、建發(fā)璟云公館。

要求提前落戶3年，片內(nèi)生對口晉三中。

分析：這所新校當(dāng)初以為是獨(dú)立的九年一貫制學(xué)校，不過建成后，就已經(jīng)掛牌榕博小學(xué)，官宣后也正式納入榕博集團(tuán)。

這幾年，榕博集團(tuán)在東區(qū)可以說和新盤做出密切聯(lián)系，除了核心校外，還有多所成員校：

福州市晉安湖學(xué)校（原紅光小學(xué)）：劃片保利云上、建發(fā)美的君蘭和鳴。
鼓山中心小學(xué)（榕博成員校）：劃片晉安湖叁號院。

這一次的新校，相比于這些成員校，明顯關(guān)聯(lián)更密切。

從這種配置來看，很容易聯(lián)想就是前2年的金閩小學(xué)，最終被金山小學(xué)，規(guī)劃成金閩校區(qū)，一起對口金山中學(xué)。

由于金山小學(xué)被限制提前3年，最終金閩也同樣保留這個(gè)規(guī)則。

這一次的榕博東區(qū)校區(qū)，基本原樣照搬，唯一的不同點(diǎn)在于，晉三中還有一所對口小學(xué)，即鶴林小。

相比目前晉三中的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，可能當(dāng)時(shí)規(guī)劃獨(dú)立九年一貫制，預(yù)期會更高。

畢竟這所新校的劃片，基本都是周邊近年的新盤，除了景湖是純安置房外，剩下樓盤房價(jià)都不低。

不管如何，榕博小+晉三中，已經(jīng)是目前東區(qū)最頭部的學(xué)區(qū)配置。

只不過提前三年的限制，對于周邊樓盤到底是利好還是利空。

個(gè)人感受從自住的角度，肯定還是偏利好，至于是投資難說。

除此之外，這里面唯一的新盤，就是譽(yù)湖郡，相當(dāng)于又一次新盤提前劃片。

換言之，目前化工路以南的攬湖郡、天琴湖，基本跟這所新校無緣，大概率劃片鼓山中心小學(xué)。

至于這樣的操作后，能否給新盤帶來不一樣的銷量，值得關(guān)注。

相比于以前，新盤不給劃片，這幾年新盤提前劃片的案例可以說越來越多，除了上述的云上、君蘭和鳴、叁號院等，還有魯能公館三期等。

可以說面臨樓市低迷后，不管是外來房企，還是本土國企，也都在想辦法來提高樓盤預(yù)期，輔助銷量。

學(xué)區(qū)話題

1、即近年多所學(xué)校被限制提前3年落戶，從最早的金山小學(xué)一所，最近短時(shí)間覆蓋到：象峰小學(xué)、榕博小學(xué)、國貨路小學(xué)、三附小、湖濱小、錢塘小、溫泉小。

這些學(xué)校的情況基本都比較一致，生源過多，學(xué)校無法承受，至于后續(xù)是否還有其他學(xué)校，也不好說，雖然新生人口在減少，但是要反饋的小學(xué)還需要一定時(shí)間。

有意向的購房者，可以關(guān)注學(xué)校的生源情況，只要不是班級人數(shù)過多，預(yù)計(jì)都不會被限制。

2、今年的定向生比例，會達(dá)到多少？

按規(guī)劃2025年達(dá)到70%，去年才55%，今年注定還會再提高比例，定向生的持續(xù)走高，也再逐步打破頭部學(xué)區(qū)的壟斷。

3、私立鎖區(qū)搖號，頭部的華倫，位于臺江和晉安，這兩個(gè)片區(qū)，也就這兩所是選擇，當(dāng)沒了鼓樓的核心生源后，私立最終的排名是否會被打亂。

從片區(qū)人數(shù)，以及私立招生數(shù)來看，晉安區(qū)面臨較大利空，臺江區(qū)第二，最大利好反而是鼓樓+倉山。

4、江南水都小學(xué)金城灣校區(qū)，這所給超級大盤配建的新校，將揭開對口初中，從目前周邊情況來看，沒有其他選擇，對口桔四，唯一的關(guān)注點(diǎn)，是過渡還是正式對口，個(gè)人感受大概率過渡桔四，跟倉六小一樣。

核心區(qū)舊改

近期寧化新村舊改，群友討論較多，還發(fā)來了調(diào)查表，雖然去年出現(xiàn)河南新村周邊，部分小區(qū)抵制舊改的情況，但是從大部分情況來看，即便目前拆遷紅利不大，但是不少人還是更傾向舊改。

寧化新村位于西二環(huán)沿線，周邊部分小地塊前幾年也已經(jīng)舊改，供應(yīng)了部分安商房。

去年上海西的上市，帶來較好的銷售表現(xiàn)，加上鼓樓核心舊改，拍出了較好的樓面價(jià)。

一系列的表現(xiàn)，讓低迷的土地財(cái)政有了更明顯的方向。

對于寧化新村，面積達(dá)到200畝左右，周邊還有傳言多次的鳳凰新村，同樣是巨型舊改地塊。

假如這兩幅地塊，能在今年都啟動舊改，屆時(shí)整個(gè)周邊的樓市會很熱鬧，最終會給出多少定價(jià)。

以及去年上市的上海西兩大新盤，是否會面臨短時(shí)間的背刺。

盤點(diǎn)總結(jié)

今年樓市相比于去年初，數(shù)據(jù)并不理想，對于樓市的預(yù)期，最大的看點(diǎn)一直都是土拍。

這幾天，部分城市拍出高價(jià)地塊，至于福州會有什么樣的表現(xiàn)，周末就能見分曉。

如果依然是大面積兜底，很明顯后續(xù)的預(yù)期也比較明朗。

一旦樓市沒有好轉(zhuǎn)，部分區(qū)域的大面積舊改，一次性供應(yīng)天量房源，對于周邊樓市都是相當(dāng)致命。

相比于去年的四大金剛，今年東區(qū)的三遠(yuǎn)、后續(xù)的高宅，以及鼓臺部分核心舊改，都是很大的看點(diǎn)。

樓市遇冷，只會做到雨露均沾。